【正文】 凈利率指標 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評價指標 稅前凈現(xiàn)金流量萬元 稅前財務凈現(xiàn)值萬元 稅前靜態(tài)投資回報期年17稅后評價指標 稅后凈現(xiàn)金流量萬元 稅后財務凈現(xiàn)值萬元 稅后靜態(tài)投資回報期年第二章 項目概況一、項目的名稱：XX馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設計，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項目提供設計。全程策劃機構(gòu)：本項目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。本項目地處XX市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項目已經(jīng)進入規(guī)劃設計階段，由于資金運作的原因，項目暫時擱淺。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟師5名，大專以上學歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關經(jīng)驗3年以上。薛博元先生先后擔任偉德國際公關有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團、天巨投資集團、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗。具有寬廣的視角和先進的設計理念。項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設中大約2004年通車）； 南：蓮花山。 長途客運：區(qū)內(nèi)和省際客運主要車站。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。全市轄兩縣五區(qū)，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近30個民族，是個山環(huán)水繞、風景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進入國家500強，有11家進入國家大型企業(yè)行列。其中，工業(yè)增加值達到79億元，%；，首次突破百億元，%；城市居民人均可支配收入達到8692億元，%；，%，%，%?！　X，是中國45個公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國道在這里會合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡所圍合，向南4個小時可以直達海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。經(jīng)濟區(qū)位上，XX東臨粵、港、臺等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機的投資開發(fā)熱土。城市建設的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎設施投資，為XX房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的XX要建成“工業(yè)立柳、強市富民”的指導意見，2001年3月XX市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是體現(xiàn)了這個要求。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA）首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會2004年在南寧召開，使得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進駐廣西特別是最具工業(yè)基礎的XX。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū)以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來XX的工業(yè)集中基地，整個面積相當于原來XX的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口50萬人，成為名副其實的另一個工業(yè)XX城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為XX的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過，一個全新的城市框架正在形成。各項城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展營造良好的環(huán)境。(三)近年來XX房地產(chǎn)市場情況近年來XX房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢：現(xiàn)代化的XX房地產(chǎn)市場自20世紀90年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計劃經(jīng)濟的陰影，經(jīng)歷了90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。在2003年XX房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，比上年增加了20%?！?XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應當看到來自市場的威脅：。桂中別墅：推出時間為2001年中，屬于XX別墅市場的一個嘗試，特點是：歐洲風格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大。經(jīng)典時代多層住宅售價為2100元/平方米，別墅售價為60100萬元/棟。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。鳳起新都：推出時間預計在2005年。豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。高尚住宅的邊沿化趨勢明顯。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。隨著廣東和上海的營銷策劃機構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機構(gòu)的主要目標。整體需求將會平穩(wěn)中有升，對頂級項目的追捧將持續(xù)火旺。對策：在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應該高度重視開發(fā)中存在價值選擇風險、價值創(chuàng)造風險、簡直傳播風險，形成正確的開發(fā)策略：a）細致、充分、深入的市場研判；b）精準、到位的市場定位；c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品；d）準確的營銷主題；e）創(chuàng)新的營銷手段。d） 北方景觀：項目北方近景為建設中的商業(yè)和住宅項目——寶蓮新都，遠景為XX機械廠廠區(qū)，景觀尚可。e） 周邊景觀：項目南面為XX洛維旅游風景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項目緊鄰蓮花客運站的柳石路西側(cè)為人工建設的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。挑戰(zhàn)分析：a） 消費習慣：XX人民消費習慣于在市中心購買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個宣傳灌輸?shù)倪^程；b） 競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項目的啟動，對本項目的銷售具有一定的影響。根據(jù)上面對XX房地產(chǎn)進行的宏觀分析以及對本項目區(qū)域房地產(chǎn)情況進行的微觀分析，我們的目標客戶鎖定位XX市收入較高的高級白領以上的富人階層。高尚住宅：※ 從地理上細分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細分：以自住購買及用于投資為主。整個項目的概念主要包括如下：享受山水美景，徜徉藝術殿堂；身份和地位的象征；居家文化的詮釋和拓延；品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。項目的首次交樓時間預計為2005年年底，整體完工時間為2007年年底。 質(zhì)量標準化：對于質(zhì)量標準，本項目要求達到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項承諾”的信心標志。二、項目規(guī)劃設計要點建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項目內(nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個；停車場：停車位510個。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進行隔離，保障別墅的私密性，同時三個別墅組團之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個組團之間的獨立性，而每個組團之間有一個相對集中的公共空間，達到私密和公共溝通的結(jié)合，整個項目沿后面蓮花山依山勢建設主題休閑設施和休閑園林。(三) 規(guī)劃主要組成建筑風格：本項目的建筑風格采用嶺南風格與現(xiàn)代風格相結(jié)合的方式，突出體現(xiàn)建筑的文化性和人性化；園林風格：本項目的園林結(jié)合中國嶺南園林小品的特點，尊重自然，要求私密性，建筑同地塊和整體景觀相聯(lián)系。別墅的設計上實現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每個別墅的主入口，用“小橋”來做文章，把入口臺階設計成橋的形態(tài)和意境，橋邊設計小的水景；“后花園”中水景的運用：在后花園上設計興趣盎然的魚池等水景小品。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。配套設備系統(tǒng)：根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的特點，在本項目配套如下設備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。(五) 停車場規(guī)劃本項目別墅停車場為每棟自有，屬于別墅附帶設施。二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設，主要推多層住宅，在成功推出XX市市場上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項目的高尚品位，再推出相對別墅價格低得多的住宅，快速獲得市場的追捧。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但XX的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。正式推廣要層次清晰、組團性強。概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。本項目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對于山水文化的透徹挖掘和實現(xiàn)，成為XX市場是園林最人性化的項目；文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢：項目外圍有XX商校、XX工藝美術學校，項目內(nèi)部從建筑風格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。這階段將通過報紙與SP活動的結(jié)合，來達到促進銷售的作用。(三)促銷策略：廣告促銷：電視廣告（編制項目3D動畫，整個展現(xiàn)項目的形象，并截取部分進行分開播放）；報紙廣告（體現(xiàn)項目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對項目的認知度和美譽度）；高尚社區(qū)編制雜志免費直投（體現(xiàn)項目的品位和生活模式，增進對項目品位的認知度和美譽度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）；展銷會：項目現(xiàn)場設立一個體現(xiàn)項目品位的售樓處，同時在XX人流量大的地方在周六日進行展示，同時參加大型展銷會，同時開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場所，立體地展示本項目；樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個重大的促銷推廣時機，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動，吸引外界的關注，給客戶留下深刻的印象，促進項目的客戶關注度和項目的成交量；樣板房的展示：別墅等高尚住宅項目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設至關重要，本項目的推盤時機放在樣板別墅建設好以及部分園林建設完成后開始，以最真實、最直接的方式展示項目，喚起客戶的購買欲望；銷售中的一些促銷方式：在特殊的時期實現(xiàn)銷售價格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進行促銷，形成旺銷的勢頭。總投資分四期三年八個月完成。第九章 財務分析一、項目總收入分析(一)用市場比較法確定價格（均價）比較項目系數(shù)修正修正系數(shù)項目名稱類型單價時間交通配套環(huán)境位置規(guī)劃裝修實用華林君邸別墅（疊拼復式）3800400033+1+27+3+1+15多層2800300033+1+27+3+1+15小高層3000320033+1+27+3+1+15鳳起新都多層25002700101+14+1+1+12小高層27002900101+14+1+1+12陽光花園別墅3000350043+1+56+4+3+4+4寶蓮新都商鋪600080002024140114結(jié)合以上項目的情況，我們建議本項目的銷售價為： 別墅：均價3500元/平方米； 多層住宅：均價2300元/平方米； 小高層住宅：均價2500元/平方米； 商鋪：均價4100元/平方米。營業(yè)稅： 城市維護建設稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計 四、利潤及靜態(tài)贏利能力分析項目實現(xiàn)利潤為全部銷售收入減去開發(fā)成本、實現(xiàn)稅后利潤（所得稅前）。項目盈虧平衡分析假定項目的總投資不變，售價與銷售進度不變，%時，全部投資利潤率為零。開發(fā)成本項目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安成本和售價水平，因此本項目敏感性分析針對財務凈現(xiàn)值，以售價水平和總投資成本費用的波動分別計算售價上下波動5%10%和總投資成本費用上下波動10%20%時。8%，風險很小，敏感性分析財務凈現(xiàn)值均為較大的正值，具備較