【正文】 凈利率指標(biāo) 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評價指標(biāo) 稅前凈現(xiàn)金流量萬元 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前靜態(tài)投資回報期年17稅后評價指標(biāo) 稅后凈現(xiàn)金流量萬元 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后靜態(tài)投資回報期年第二章 項目概況一、項目的名稱：XX馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項目提供設(shè)計。全程策劃機(jī)構(gòu)：本項目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。本項目地處XX市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計階段，由于資金運(yùn)作的原因，項目暫時擱淺。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟(jì)師5名，大專以上學(xué)歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗3年以上。薛博元先生先后擔(dān)任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團(tuán)、天巨投資集團(tuán)、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計理念。項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。 長途客運(yùn)：區(qū)內(nèi)和省際客運(yùn)主要車站。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。全市轄兩縣五區(qū)，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近30個民族，是個山環(huán)水繞、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進(jìn)入國家500強(qiáng)，有11家進(jìn)入國家大型企業(yè)行列。其中，工業(yè)增加值達(dá)到79億元，%；，首次突破百億元，%；城市居民人均可支配收入達(dá)到8692億元，%；，%，%，%?！　X，是中國45個公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國道在這里會合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南4個小時可以直達(dá)海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，XX東臨粵、港、臺等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為XX房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的XX要建成“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的指導(dǎo)意見，2001年3月XX市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了這個要求。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA）首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會2004年在南寧召開，使得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的XX。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū)以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來XX的工業(yè)集中基地，整個面積相當(dāng)于原來XX的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口50萬人，成為名副其實的另一個工業(yè)XX城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為XX的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過，一個全新的城市框架正在形成。各項城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。(三)近年來XX房地產(chǎn)市場情況近年來XX房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢：現(xiàn)代化的XX房地產(chǎn)市場自20世紀(jì)90年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計劃經(jīng)濟(jì)的陰影，經(jīng)歷了90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。在2003年XX房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，比上年增加了20%?！?XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅：。桂中別墅：推出時間為2001年中，屬于XX別墅市場的一個嘗試，特點是：歐洲風(fēng)格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大。經(jīng)典時代多層住宅售價為2100元/平方米，別墅售價為60100萬元/棟。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。鳳起新都：推出時間預(yù)計在2005年。豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。高尚住宅的邊沿化趨勢明顯。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。隨著廣東和上海的營銷策劃機(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。整體需求將會平穩(wěn)中有升，對頂級項目的追捧將持續(xù)火旺。對策：在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價值選擇風(fēng)險、價值創(chuàng)造風(fēng)險、簡直傳播風(fēng)險，形成正確的開發(fā)策略：a）細(xì)致、充分、深入的市場研判；b）精準(zhǔn)、到位的市場定位；c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品；d）準(zhǔn)確的營銷主題；e）創(chuàng)新的營銷手段。d） 北方景觀：項目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項目——寶蓮新都，遠(yuǎn)景為XX機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。e） 周邊景觀：項目南面為XX洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項目緊鄰蓮花客運(yùn)站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。挑戰(zhàn)分析：a） 消費(fèi)習(xí)慣：XX人民消費(fèi)習(xí)慣于在市中心購買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個宣傳灌輸?shù)倪^程；b） 競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項目的啟動，對本項目的銷售具有一定的影響。根據(jù)上面對XX房地產(chǎn)進(jìn)行的宏觀分析以及對本項目區(qū)域房地產(chǎn)情況進(jìn)行的微觀分析，我們的目標(biāo)客戶鎖定位XX市收入較高的高級白領(lǐng)以上的富人階層。高尚住宅：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。整個項目的概念主要包括如下：享受山水美景，徜徉藝術(shù)殿堂；身份和地位的象征；居家文化的詮釋和拓延；品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。項目的首次交樓時間預(yù)計為2005年年底，整體完工時間為2007年年底。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項目要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項承諾”的信心標(biāo)志。二、項目規(guī)劃設(shè)計要點建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項目內(nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個；停車場：停車位510個。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進(jìn)行隔離，保障別墅的私密性，同時三個別墅組團(tuán)之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個組團(tuán)之間的獨(dú)立性，而每個組團(tuán)之間有一個相對集中的公共空間，達(dá)到私密和公共溝通的結(jié)合，整個項目沿后面蓮花山依山勢建設(shè)主題休閑設(shè)施和休閑園林。(三) 規(guī)劃主要組成建筑風(fēng)格：本項目的建筑風(fēng)格采用嶺南風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出體現(xiàn)建筑的文化性和人性化；園林風(fēng)格：本項目的園林結(jié)合中國嶺南園林小品的特點，尊重自然，要求私密性，建筑同地塊和整體景觀相聯(lián)系。別墅的設(shè)計上實現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每個別墅的主入口，用“小橋”來做文章，把入口臺階設(shè)計成橋的形態(tài)和意境，橋邊設(shè)計小的水景；“后花園”中水景的運(yùn)用：在后花園上設(shè)計興趣盎然的魚池等水景小品。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。配套設(shè)備系統(tǒng)：根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的特點，在本項目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。(五) 停車場規(guī)劃本項目別墅停車場為每棟自有，屬于別墅附帶設(shè)施。二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設(shè)，主要推多層住宅，在成功推出XX市市場上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項目的高尚品位，再推出相對別墅價格低得多的住宅，快速獲得市場的追捧。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但XX的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨(dú)創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。本項目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對于山水文化的透徹挖掘和實現(xiàn)，成為XX市場是園林最人性化的項目；文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢：項目外圍有XX商校、XX工藝美術(shù)學(xué)校，項目內(nèi)部從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。這階段將通過報紙與SP活動的結(jié)合，來達(dá)到促進(jìn)銷售的作用。(三)促銷策略：廣告促銷：電視廣告（編制項目3D動畫，整個展現(xiàn)項目的形象，并截取部分進(jìn)行分開播放）；報紙廣告（體現(xiàn)項目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對項目的認(rèn)知度和美譽(yù)度）；高尚社區(qū)編制雜志免費(fèi)直投（體現(xiàn)項目的品位和生活模式，增進(jìn)對項目品位的認(rèn)知度和美譽(yù)度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進(jìn)行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）；展銷會：項目現(xiàn)場設(shè)立一個體現(xiàn)項目品位的售樓處，同時在XX人流量大的地方在周六日進(jìn)行展示，同時參加大型展銷會，同時開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場所，立體地展示本項目；樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個重大的促銷推廣時機(jī)，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動，吸引外界的關(guān)注，給客戶留下深刻的印象，促進(jìn)項目的客戶關(guān)注度和項目的成交量；樣板房的展示：別墅等高尚住宅項目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設(shè)至關(guān)重要，本項目的推盤時機(jī)放在樣板別墅建設(shè)好以及部分園林建設(shè)完成后開始，以最真實、最直接的方式展示項目，喚起客戶的購買欲望；銷售中的一些促銷方式：在特殊的時期實現(xiàn)銷售價格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進(jìn)行促銷，形成旺銷的勢頭。總投資分四期三年八個月完成。第九章 財務(wù)分析一、項目總收入分析(一)用市場比較法確定價格（均價）比較項目系數(shù)修正修正系數(shù)項目名稱類型單價時間交通配套環(huán)境位置規(guī)劃裝修實用華林君邸別墅（疊拼復(fù)式）3800400033+1+27+3+1+15多層2800300033+1+27+3+1+15小高層3000320033+1+27+3+1+15鳳起新都多層25002700101+14+1+1+12小高層27002900101+14+1+1+12陽光花園別墅3000350043+1+56+4+3+4+4寶蓮新都商鋪600080002024140114結(jié)合以上項目的情況，我們建議本項目的銷售價為： 別墅：均價3500元/平方米； 多層住宅：均價2300元/平方米； 小高層住宅：均價2500元/平方米； 商鋪：均價4100元/平方米。營業(yè)稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計 四、利潤及靜態(tài)贏利能力分析項目實現(xiàn)利潤為全部銷售收入減去開發(fā)成本、實現(xiàn)稅后利潤（所得稅前）。項目盈虧平衡分析假定項目的總投資不變，售價與銷售進(jìn)度不變，%時，全部投資利潤率為零。開發(fā)成本項目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安成本和售價水平，因此本項目敏感性分析針對財務(wù)凈現(xiàn)值，以售價水平和總投資成本費(fèi)用的波動分別計算售價上下波動5%10%和總投資成本費(fèi)用上下波動10%20%時。8%，風(fēng)險很小，敏感性分析財務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，具備較