【正文】 根據(jù)以上分析，本項目財務收益率良好，初始投資凈利率達到94%，具有良好的贏利能力；，具備很強的償債能力；盈虧平衡點的銷售率為62。對經濟評估指標的影響。敏感性分析影響財務效益的主要不確定因素包括開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短，據(jù)市場預測。評價指標認為盈虧平衡點的銷售率低于70%時，風險較小。六、不確定性分析本項目的不確定性主要來自建造成本、售價、開發(fā)周期、融資成本等的變化，這些變化會影響到項目的經濟效益。具體損益表如下：項目損益表序號項目合計1銷售收入2總成本費用3稅前總利潤4土地增值稅5銷售稅金及附加6利潤總額7所得稅8稅后凈利潤9盈余公積金10可分配利潤11初始投資利潤率%12初始投資凈利率%13全部投資利潤率%14全部投資凈利率%15銷售收入利潤率%16銷售收入凈利率%項目以上靜態(tài)評價指標與同行業(yè)相比良好。教育費附加為營業(yè)稅的3%。(二)項目總收入預測表項目可銷售面積(㎡)預測銷售均價(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅3500多層住宅2300小高層住宅2500臨街低層商鋪4100合計63(三)項目收入分期按比例測算本項目產品銷售分三年六個月完成：項 目2005年2006年2007年2008年比例面積單價收入比例面積單價收入比例面積單價收入比例面積單價收入別墅85%13026350010%35005%7663500多層住宅15%230065%230015%23005%2300高層住宅20%13131250060%39394250020%131312500臨街商鋪10%410068060%9951410030%4100小計總計二、項目總成本和產品單位成本。項目開發(fā)先期融資7000萬元，其余投資由銷售收入分期補充。 萬元， %，%， 萬元，%，%，%。第七章 項目投資估算一、項目開發(fā)成本估算(一) 前期費用：序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1土地出讓成本144．72畝X36萬元/畝2規(guī)劃設計報建費費3可行性研究費%4水文、地質勘察費%合計(二) 建安成本，其中：別墅項目元/平方米項目元/平方米樁基礎50土建工程450一般水電安裝110煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15建筑面積小計736元/平方米合計（萬元）多層住宅：項目元/平方米項目元/平方米樁基礎55土建工程400一般水電安裝100煤氣15通訊10公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15消防50建筑面積小計681元/平方米總計小高層住宅項目元/平方米項目元/平方米樁基礎60土建工程400一般水電安裝110煤氣15通訊15公共天線6普通裝修80對講系統(tǒng)15電梯200建筑面積小計801總計商業(yè)建筑項目平方米項目元/平方米建筑面積建安工程450總計基礎設施估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1智能化系統(tǒng) 防盜監(jiān)控、停車場IC卡等1502道路系統(tǒng)15880平方米300元/平方米3環(huán)境工程綠化：3800090山體景觀和設施：80000507424給排水系統(tǒng)給水管網(wǎng)、水池、水泵、排水設施200合計公建配套設施估算表序號項目建筑面積單價（元/平方米）金額（萬元）1會所18002幼兒園10003地下車庫、配套設施545916008734其它192合計(三)開發(fā)期間稅費：序號類別計算依據(jù)交納稅額(萬元)1建筑工程質量安全監(jiān)督費%2供水管網(wǎng)補償費，600元/T，600元/T503供電用電負荷費住宅：4KVA/戶，480元/KVA，商鋪，8KVA/1000平方米，1000元/KVA1884其他建安工程費的1%合計以上開發(fā)成本為（一）（二）（三）二、開發(fā)費用估算：序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1管理費用以上三項之和的3%2銷售費用1230其中廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的1%410銷售代理傭金銷售收入的1%410其他銷售費用銷售收入的1%4103財務費用融資7000萬元，年利息6%，還款期限三年1260合計三、項目總成本本項目總成本為：開發(fā)成本+開發(fā)費用=+=第八章 項目投資計劃及融資方案一、分期投資計劃，項目總投資與總成本相同。(四)價格策略：價格是影響購買的重要因素，雖然對于頂級項目價格影響程度會相對中抵擋的項目弱，但適當?shù)膬r格策略是項目能夠成功的最重要的因素，在價格處理上，本項目擬采用低開高走的思路，別墅項目以略高于其他功能差的XX中擋項目入市，以略高于成本價入市，逐步高起，營造一種整個項目的上升勢頭，培養(yǎng)部分短期投資客戶，共同做旺市場。通過電視以寫實的手法感染消費群以及優(yōu)惠措施、業(yè)主聯(lián)誼活動吸引消費群。本階段，將放大我們的賣點，從各個角度傳達廣告內容，盡量延遲旺銷期‘持續(xù)期：本階段看銷售情況再行定制，進入延續(xù)期后，所有廣告將弱化下來。(二)營銷策略：本項目整體的營銷策略按四個階段采取如下方式：導入期：通過軟文和戶外廣告牌，傳遞本項目的品質，同時通過主辦一定的公共公關活動，引起業(yè)內以及市民的留意和期待；開盤期：項目在部分園林建設和樣板房建設完成后，通過媒體廣告的硬廣告和軟文宣傳項目的各賣點，通過樣板房和園林的建設以及工地現(xiàn)場的包裝，在開始銷售時營造本項目的今后的生活品位，捕獲客戶的心；旺銷期：到本階段正式進入強實銷售期，通過前面的鋪墊已是萬事具備。交通的便利性：本項目所在地屬于XX的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自然賜予的寧靜又享受城市繁華的便利；周邊以及項目內部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到XX最獨特的風味以及旅游景觀，同時項目內部會所的功能配置在整個XX現(xiàn)有房地產項目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質；高科技信息智能化社區(qū)：項目配套的設備均采用高科技智能化產品，實現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)；戶型的合理和超前性：無論別墅的戶型還是一般住宅的戶型設計，均從人性的本源出發(fā)，實現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶型面積不大，但實用合理。四、營銷策略：(一)項目賣點：真正意義的別墅：XX市場上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅，以復式樓業(yè)態(tài)的疊拼式“別墅”或者聯(lián)排式排樓“別墅”，本項目在建筑形式上是XX第一個真正意義的別墅項目，是彌補XX住宅高端市場的空白點的產品，沒有相應的競爭對手；項目的規(guī)劃超越XX現(xiàn)有樓盤：XX房地產由于發(fā)展較晚，本地開發(fā)實力有限，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤其整體規(guī)劃相比發(fā)達地區(qū)有較大的差距，本項目從規(guī)劃設計上直接聘請英國皇家設計大師SIMOM LUANG 操刀，超前規(guī)劃，成為XX房地產市場的一個新地標；項目園林規(guī)劃實現(xiàn)公園化：園林規(guī)劃一直是XX房地產市場的軟肋，稍微好一些的園林規(guī)劃的樓盤即受到客戶的追捧。要將水的概念做到極至，我們從多個角度進行思考、落實。將水的概念做到極至：自由之水是自然景觀中的奇麗角色。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點，也是我們尋求本案“別墅”產品支撐點的最大出發(fā)點，因此在思考方向上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新，同時將生態(tài)、人文（藝術學校、商校）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前蓮花城附近尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產品和所針對的消費群都需要經過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產品的合理調整和正式面市。同時我們的重要任務是進行產品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。因此，我們應該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預熱。二、關于項目整體推廣的原則前期蓄勢要充分。第六章 市場與營銷方案一、項目的整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產品，才能賺得利潤；要賣掉產品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。第三期開發(fā)：開發(fā)西北部商業(yè)和小高層，由于西北部商業(yè)需要小區(qū)內形成規(guī)模以及周邊商業(yè)發(fā)展到一定程度才更具有市場競爭力，而小高層主要面對陽和工業(yè)園區(qū)的外來產業(yè)專業(yè)人事，一方面需要與陽和工業(yè)區(qū)的建設相結合，另一方面需要和本項目規(guī)模形成后整體環(huán)境營造后才可行。一期主推環(huán)境和別墅，通過環(huán)境的建設，初步營造項目整體氛圍，讓客戶體會到小區(qū)的今后生活模式，在成功推出別墅后，整體提升本項目的品位后才開二期多層及高層住宅的建設，可以一定尺度上提升住宅的價位和品質。住宅區(qū)域的停車場地下停車場（主要在西北角公寓樓下面）、架空層停車場（多層住宅架空部分）以及公共底墑停車場（東北角會所和文教區(qū)域的空地），整個項目停車位510個。b） 安全防范系統(tǒng)：（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、24小時物業(yè)服務(四) 道路系統(tǒng)規(guī)劃項目入口：根據(jù)項目周邊交通動線情況，考慮人車分流以及別墅與高尚住宅分開，小區(qū)入口進行下面規(guī)劃：d） 住宅主入口：面對南二環(huán)路設置為小區(qū)的主入口，一般住宅由主入口進入小區(qū)環(huán)行車道；e） 別墅主入口：別墅區(qū)域與多層住宅區(qū)域進行適當分隔，別墅主入口為西邊蓮花客運站北側，由該入口進入別墅區(qū)域；道路系統(tǒng)：本小區(qū)內道路系統(tǒng)分三級網(wǎng)路：a） 小區(qū)級道路：整個小區(qū)級道路為環(huán)行，但別墅與多層住宅之間進行適當?shù)倪M出管理以保障別墅的私密性；b） 小區(qū)級次道路：分別伸向各個組團外圍，與小區(qū)級道路聯(lián)結，可以行駛車輛；c） 宅間小路：組團內以及各住宅間均以步行小路為主，達到人車分流、動靜相隔。a） 信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。配套公共設施規(guī)劃：項目整體配套公共建筑包括幼兒園、會所、運動場所以及休閑場所，在建筑風格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結合，功能上體現(xiàn)項目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。戶型設計上體現(xiàn)公共空間和私密空間的分割和融合，體現(xiàn)干濕分區(qū)。住宅的規(guī)劃設計：住宅的規(guī)劃設計上以四大組團四個不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實”、“冬雪”為主線，分別根據(jù)主題設置組團主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。別墅內部結合現(xiàn)代別墅戶型規(guī)劃思路，實現(xiàn)經濟型別墅的思路。別墅規(guī)劃設計：體現(xiàn)中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”、“入室”、“后花園”。我們在整體園林和局部設計上以“小橋、流水、人家”為意境，以“精致、文化、自然”為著力點。整個項目的綠化規(guī)劃緊扣“山水文化”和“亞熱帶風情的自然生態(tài)水景美墅”的主題。在規(guī)劃布局上，本規(guī)劃嚴格按照“公共空間（中心園林）半公共空間（組團園林）”—私有空間（住宅）“的體系設計，形成了良好的居住生活空間層次。(二) 環(huán)境結構本項目環(huán)境結構為一個有機整體，特點是以環(huán)繞水系為骨架，輔以各花草主題小圓，保障項目的定位的實現(xiàn)。項目公建配套項目要求：衛(wèi)生院：建筑面積六班幼兒園：；公廁：建筑面積96平方米；垃圾中轉站：建筑面積96平方米；會所：其中：老年活動中心75平方米； 青少年活動中心75平方米； ； 物業(yè)管理用房100平方米； 居委會100平方米； 變配電80平方米。 社區(qū)人性化：在規(guī)劃中，根據(jù)社區(qū)的私密性和人性交往的矛盾結合，靈活處理社區(qū)內公共空間和私密空假的