【正文】 31190234基本建設(shè)占總投資比例%當年完成開發(fā)土地面積萬㎡1037101600283200246629當年在開發(fā)土地面積萬㎡370920166190當年待開發(fā)土地面積萬㎡152785357571344493398248當年購置土地面積萬㎡543556127916110281138156開工面積萬㎡49014278901715019711948415其中別墅、高尚住宅萬㎡070016757經(jīng)濟適用房萬㎡90628591554474867790一般住宅萬㎡36341969681212728201568034辦公樓萬㎡9543703445618387商業(yè)營業(yè)用房萬㎡2361061022147300262137其他萬㎡11531274203264799857竣工面積萬㎡4774685917188261951034508其中別墅、高尚住宅萬㎡0449200經(jīng)濟適用房萬㎡74329721182587543882一般住宅萬㎡361307540385733340954423辦公樓萬㎡161513445196634000商業(yè)營業(yè)用房萬㎡15471199523133457798其他萬㎡24746209302598318287施工面積萬㎡1118919163069326682363691644其中別墅、高尚住宅萬㎡44924492024581經(jīng)濟適用房萬㎡1881699948967391126530一般住宅萬㎡778293137084422052503034782辦公樓萬㎡14887167101731422545商業(yè)營業(yè)用房萬㎡87918187603312782492132其他萬㎡451605553668499142185空置房面積（一年以上）萬㎡24047419675192961161493其中別墅、高尚住宅萬㎡500629329683148經(jīng)濟適用房萬㎡7942520660531647一般住宅萬㎡1528111281153932191195辦公樓萬㎡8297951845867872商業(yè)營業(yè)用房萬㎡64689299372511153369其他萬㎡623529181149229057當年銷售面積萬㎡397652677101812821972061其中別墅、高尚住宅萬㎡0338339960經(jīng)濟適用房萬㎡79563956373105242785一般住宅萬㎡302929630378751356924550辦公樓萬㎡13953062781320商業(yè)營業(yè)用房萬㎡11896349363738738364其他萬㎡31251125764097827當年預(yù)售面積萬㎡2349914449197145431143088其中別墅、高尚住宅萬㎡0008298經(jīng)濟適用房萬㎡36144383254581646438一般住宅萬㎡1923394294016269071071578辦公樓萬㎡0123100商業(yè)營業(yè)用房萬㎡618634484147968580其他萬㎡322108383412930當年銷售總價萬元54236119336137653其中別墅、高尚住宅萬元09290320經(jīng)濟適用房萬元7809995132755151一般住宅萬元4007991670113661132516辦公樓萬元271702186472商業(yè)營業(yè)用房萬元5428160541654722028當年銷售單價別墅、高尚住宅元/㎡273126553333經(jīng)濟適用房元/㎡981104010541204一般住宅元/㎡1323145415131433辦公樓元/㎡1942320834823576商業(yè)營業(yè)用房元/㎡4562459541875742(二)宏觀經(jīng)濟與XX房地產(chǎn)市場XX宏觀經(jīng)濟的趨好，為XX房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；根據(jù)以上經(jīng)濟參數(shù)的分析，近年來XX市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。 XX白蓮機場達到國家4D級標準，已開通至北京、上海、廣州等航線。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機械和通用機械為主的機械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。第三章 XX概況及整體經(jīng)濟運行分析一、XX概況： XX總體情況：XX，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。大約40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：XX市長途客運站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運站，是XX長途汽車集結(jié)地。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項目提供設(shè)計。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。項目已經(jīng)進入規(guī)劃設(shè)計階段，由于資金運作的原因，項目暫時擱淺。薛博元先生先后擔(dān)任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團、天巨投資集團、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗。項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。 長途客運：區(qū)內(nèi)和省際客運主要車站。全市轄兩縣五區(qū)，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近30個民族，是個山環(huán)水繞、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。其中，工業(yè)增加值達到79億元，%；，首次突破百億元，%；城市居民人均可支配收入達到8692億元，%；，%，%，%。經(jīng)濟區(qū)位上，XX東臨粵、港、臺等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為XX房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的XX要建成“工業(yè)立柳、強市富民”的指導(dǎo)意見，2001年3月XX市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了這個要求。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū)以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來XX的工業(yè)集中基地，整個面積相當于原來XX的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口50萬人，成為名副其實的另一個工業(yè)XX城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為XX的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。各項城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展營造良好的環(huán)境。在2003年XX房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，比上年增加了20%。c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當看到來自市場的威脅：。經(jīng)典時代多層住宅售價為2100元/平方米，別墅售價為60100萬元/棟。鳳起新都：推出時間預(yù)計在2005年。高尚住宅的邊沿化趨勢明顯。隨著廣東和上海的營銷策劃機構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機構(gòu)的主要目標。對策：在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價值選擇風(fēng)險、價值創(chuàng)造風(fēng)險、簡直傳播風(fēng)險，形成正確的開發(fā)策略：a）細致、充分、深入的市場研判；b）精準、到位的市場定位；c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品；d）準確的營銷主題；e）創(chuàng)新的營銷手段。e） 周邊景觀：項目南面為XX洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項目緊鄰蓮花客運站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。根據(jù)上面對XX房地產(chǎn)進行的宏觀分析以及對本項目區(qū)域房地產(chǎn)情況進行的微觀分析，我們的目標客戶鎖定位XX市收入較高的高級白領(lǐng)以上的富人階層。整個項目的概念主要包括如下：享受山水美景，徜徉藝術(shù)殿堂；身份和地位的象征；居家文化的詮釋和拓延；品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。 質(zhì)量標準化：對于質(zhì)量標準，本項目要求達到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項承諾”的信心標志。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進行隔離，保障別墅的私密性，同時三個別墅組團之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個組團之間的獨立性，而每個組團之間有一個相對集中的公共空間，達到私密和公共溝通的結(jié)合，整個項目沿后面蓮花山依山勢建設(shè)主題休閑設(shè)施和休閑園林。別墅的設(shè)計上實現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每個別墅的主入口，用“小橋”來做文章，把入口臺階設(shè)計成橋的形態(tài)和意境，橋邊設(shè)計小的水景；“后花園”中水景的運用：在后花園上設(shè)計興趣盎然的魚池等水景小品。配套設(shè)備系統(tǒng)：根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的特點，在本項目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設(shè)，主要推多層住宅，在成功推出XX市市場上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項目的高尚品位，再推出相對別墅價格低得多的住宅，快速獲得市場的追捧。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。本項目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對于山水文化的透徹挖掘和實現(xiàn)，成為XX市場是園林最人性化的項目；文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢：項目外圍有XX商校、XX工藝美術(shù)學(xué)校，項目內(nèi)部從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。(三)促銷策略：廣告促銷：電視廣告（編制項目3D動畫，整個展現(xiàn)項目的形象，并截取部分進行分開播放）；報紙廣告（體現(xiàn)項目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對項目的認知度和美譽度）；高尚社區(qū)編制雜志免費直投（體現(xiàn)項目的品位和生活模式，增進對項目品位的認知度和美譽度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）；展銷會：項目現(xiàn)場設(shè)立一個體現(xiàn)項目品位的售樓處，同時在XX人流量大的地方在周六日進行展示，同時參加大型展銷會，同時開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場所，立體地展示本項目；樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個重大的促銷推廣時機，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動，吸引外界的關(guān)注，給客戶留下深刻的印象，促進項目的客戶關(guān)注度和項目的成交量；樣板房的展示：別墅等高尚住宅項目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設(shè)至關(guān)重要，本項目的推盤時機放在樣板別墅建設(shè)好以及部分園林建設(shè)完成后開始，以最真實、最直接的方式展示項目，喚起客戶的購買欲望；銷售中的一些促銷方式：在特殊的時期實現(xiàn)銷售價格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進行促銷，形成旺銷的勢頭。第九章 財務(wù)分析一、項目總收入分析(一)用市場比較法確定價格（均價）比較項目系數(shù)修正修正系數(shù)項目名稱類型單價時間交通配套環(huán)境位置規(guī)劃裝修實用華林君邸別墅（疊拼復(fù)式）3800400033+1+27+3+1+15多層2800300033+1+27+3+1+15小高層3000320033+1+27+3+1+15鳳起新都多層25002700101+14+1+1+12小高層27002900101+14+1+1+12陽光花園別墅3000350043+1+56+4+3+4+4寶蓮新都商鋪600080002024140114結(jié)合以上項目的情況，我們建議本項目的銷售價為： 別墅：均價3500元/平方米； 多層住宅：均價2300元/平方米； 小高層住宅：均價2500元/平方米； 商鋪：均價4100元/平方米。項目盈虧平衡分析假定項目的總投資不變，售價與銷售進度不變，%時，全部投資利潤率為零。8%，風(fēng)險很小，敏感性分析財務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，具備較