【正文】 一、 風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 53二、 風(fēng)險(xiǎn)控制 53第十一章 研究結(jié)論和建議 55一、 研究結(jié)論 55二、 建議 55附件： XX山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目由來：本項(xiàng)目由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年3月28日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號：柳國用（2003）第100447號），并于2002年7月24日正式立項(xiàng)，2002年12月19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原因，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。（），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟(jì)師5名，大專以上學(xué)歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)3年以上。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。薛博元先生先后擔(dān)任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團(tuán)、天巨投資集團(tuán)、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、XX等二十多個城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具有豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗(yàn)。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國大陸二十幾個城市近1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。XX山莊（暫定名）二、項(xiàng)目位置： XX山莊項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)XX市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處XX至南寧的咽喉，距離XX蓮花機(jī)場10公里，與國家重點(diǎn)公約園區(qū)——陽和工業(yè)園緊鄰，緊靠XX市長途汽車站——蓮花車站，是介于XX中小型工業(yè)區(qū)、陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是XX進(jìn)出的主門戶。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項(xiàng)目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項(xiàng)目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。 北：東北區(qū)域?yàn)閄X機(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?10畝建筑面積20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。 長途客運(yùn)：區(qū)內(nèi)和省際客運(yùn)主要車站。 鐵路：距離火車東站（貨運(yùn)站）約4公里，距離火車站（客運(yùn)）約6公里。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區(qū)，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近30個民族，是個山環(huán)水繞、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。總面積5283平方公里，市區(qū)面積650多平方公里，截止2003年末。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進(jìn)入國家500強(qiáng)，有11家進(jìn)入國家大型企業(yè)行列。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，XX已經(jīng)初步建立起涵蓋30多個行業(yè)、4000多個品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有“上汽通用五菱”、“東風(fēng)”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“兩面針”、“花紅藥業(yè)”、OVM預(yù)應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。其中，工業(yè)增加值達(dá)到79億元，%；，首次突破百億元，%；城市居民人均可支配收入達(dá)到8692億元，%；，%，%，%。XX，是中國西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會城市?！　X，是中國45個公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國道在這里會合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南4個小時(shí)可以直達(dá)海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。XX擁有國家一級口岸，五級航道，全年可無障礙通航300噸級船只，上溯可至貴州，下航可達(dá)香港、澳門。經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，XX東臨粵、港、臺等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。具備建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好地理和區(qū)位優(yōu)勢。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。至2003年，%，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為XX房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點(diǎn)；根據(jù)中央提出的XX要建成“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的指導(dǎo)意見，2001年3月XX市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了這個要求。，以及柳江江兩岸綜合改造和城市對外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政規(guī)劃啟動，為XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（CAFTA）首屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會2004年在南寧召開，使得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的XX。9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及CEPA加強(qiáng)香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)合作的的框架，廣西屬于9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市，經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)，工業(yè)平臺的穩(wěn)固，XX成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū)以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來XX的工業(yè)集中基地，整個面積相當(dāng)于原來XX的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口50萬人，成為名副其實(shí)的另一個工業(yè)XX城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為XX的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。以上三個支撐XX未來發(fā)展的利好機(jī)遇，促進(jìn)XX整個城市的升級和發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過，一個全新的城市框架正在形成。包括：XX鐵路樞紐湘桂線改線工程、XX公路主樞紐場站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。各項(xiàng)城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，XX房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，XX“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。(三)近年來XX房地產(chǎn)市場情況近年來XX房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢：現(xiàn)代化的XX房地產(chǎn)市場自20世紀(jì)90年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，經(jīng)歷了90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時(shí)期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。可以說XX的房地產(chǎn)市場自2000年才算得上真正的起步。在2003年XX房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，比上年增加了20%。其中： 供應(yīng)——，比2002年增加60%% 成交——，比2002年增加20%b） 高速發(fā)展的勢頭具有強(qiáng)大的支撐因素：XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢頭，主要根據(jù)如下幾方面因素：※ 城市擴(kuò)張，促進(jìn)XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展。※ XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。XX舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到100萬平方米，拆遷勢頭還將持續(xù)至2008年的城市改造完成。c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅：。可以預(yù)見，2005年以至今后幾年市場氛圍良好，但競爭將相對激烈。桂中別墅：推出時(shí)間為2001年中，屬于XX別墅市場的一個嘗試，特點(diǎn)是：歐洲風(fēng)格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出90%。經(jīng)典時(shí)代多層住宅售價(jià)為2100元/平方米，別墅售價(jià)為60100萬元/棟。金河灣：推出時(shí)間為2003年初，特點(diǎn)是：地處河西新區(qū)柳江邊，項(xiàng)目優(yōu)勢在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好，配套相對完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出XX市場現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。鳳起新都：推出時(shí)間預(yù)計(jì)在2005年。戶型包括一房、兩房、三房、四房和復(fù)式樓各種戶型，推盤價(jià)約2500元/平方米，銷售現(xiàn)場關(guān)注度較大。豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于2005年年底后才可能啟動）。高尚住宅的邊沿化趨勢明顯。項(xiàng)目產(chǎn)品以及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，相對于其他概念而言，其重要性將明顯提高。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。隨著廣東和上海的營銷策劃機(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。華林君邸就聘請（香港）決策資源整體需求將會平穩(wěn)中有升，對頂級項(xiàng)目的追捧將持續(xù)火旺。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時(shí)期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。對策：在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、簡直傳播風(fēng)險(xiǎn)，形成正確的開發(fā)策略：a）細(xì)致、充分、深入的市場研判；b）精準(zhǔn)、到位的市場定位；c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品；d）準(zhǔn)確的營銷主題；e）創(chuàng)新的營銷手段。一、項(xiàng)目環(huán)境分析地塊周邊景觀：a） 東方景觀：項(xiàng)目東方為蓮花山系（蓮花山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東南角，山形為獨(dú)特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。d） 北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目——寶蓮新都，遠(yuǎn)景為XX機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會治安情況相對較好。e） 周邊景觀：項(xiàng)目南面為XX洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項(xiàng)目緊鄰蓮花客運(yùn)站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。劣勢分析：a）長途汽車站的影響：長途汽車站，容易給客戶一種雜亂的感覺，不利于營造高尚品質(zhì)氛圍；b）主干道車流量大，存在噪音污染；c）環(huán)境衛(wèi)生存在隱患：周邊尚沒有形成高尚社區(qū)的環(huán)境，需要一定時(shí)間營造氛圍；d）城市規(guī)劃的影響：城市規(guī)劃中沒有明確該區(qū)域的功能，致使可能存在其他與本項(xiàng)目定位格格不入的項(xiàng)目產(chǎn)生。挑戰(zhàn)分析：a） 消費(fèi)習(xí)慣：XX人民消費(fèi)習(xí)慣于在市中心購買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個宣傳灌輸?shù)倪^程；b） 競爭樓盤開始增多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項(xiàng)目的啟動，對本項(xiàng)目的銷售具有一定的影響。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。根據(jù)上面對XX房地產(chǎn)進(jìn)行的宏觀分析以及對本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況進(jìn)行的微觀分析，我們的目標(biāo)客戶鎖定位XX市收入較高的高級白領(lǐng)以上的富人階層。基于對XX整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)力和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，以及本項(xiàng)目的開發(fā)條件的研究，我們對本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)市場為：別墅項(xiàng)目：※ 從地理上細(xì)分：XX市區(qū)以及XX下屬縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群上細(xì)分：XX人、外來經(jīng)商者；※ 從年齡上細(xì)分：以3555歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：高收入政府干部、私營企業(yè)主、國營企業(yè)主的高層；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在1萬以上，流動資金（存款）在100萬以上。高尚住宅：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。商鋪：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以用于投資為主。整個項(xiàng)目的概念主要包括如下：享受山水美景，徜徉藝術(shù)殿堂；身份和地位的象征；居家文化的詮釋和拓延；品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。四、項(xiàng)目市場預(yù)測根據(jù)對市場的分析以及本項(xiàng)目的情況的研究，我們預(yù)測本項(xiàng)目開發(fā)市場的接受度非常高。項(xiàng)目的首次交樓時(shí)間預(yù)計(jì)為2005年年底，整體完工時(shí)間為2007年年底。在進(jìn)行本項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，我們不但從現(xiàn)在XX消費(fèi)者角度出發(fā)，了解XX房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)等，同時(shí)從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取XX同類型的樓盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目的規(guī)劃做得更好。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。 環(huán)境公園化：本項(xiàng)目在園