【正文】 配置。 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實(shí)現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營(yíng)造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對(duì)服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為：規(guī)劃超前性：打造XX第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比XX現(xiàn)有市場(chǎng)上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前；戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實(shí)際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計(jì)的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項(xiàng)目的戶型規(guī)劃上雖難說(shuō)絕對(duì)無(wú)缺憾，但力求合理和實(shí)用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項(xiàng)目超脫現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目的主要著力點(diǎn)，項(xiàng)目的建筑體現(xiàn)本項(xiàng)目定位的“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水水景美墅”。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目占地142畝，總建筑面積為158166平方米，項(xiàng)目的建成江是XX高尚住宅的地標(biāo)，加上交通配套以及規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將成為XX高尚住宅的一個(gè)劃時(shí)代的代表。預(yù)計(jì)開發(fā)銷售進(jìn)度為：推出時(shí)間及預(yù)計(jì)進(jìn)展：按照項(xiàng)目現(xiàn)在情況（各項(xiàng)手續(xù)已經(jīng)辦理），如果資金到位情況良好，預(yù)計(jì)2005年45月將推出一期進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一期推出時(shí)間預(yù)計(jì)到2005年10月，別墅銷售期為2005年，至2005年底銷售85%以上；高尚住宅區(qū)推出時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年初，銷售周期預(yù)計(jì)為1年，2006年底完成銷售面積的75%，別墅銷售至90%；公寓及商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年8月份，銷售面積將達(dá)到65%以上，剩余部分自留經(jīng)營(yíng)祖禮使用。XX豪宅的革命性產(chǎn)品，XX最后一個(gè)豪門可以擁有的別墅區(qū)。(二)項(xiàng)目概念的引進(jìn)：根據(jù)上面的市場(chǎng)細(xì)分和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號(hào)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和市場(chǎng)的情況，我們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。酒店式公寓：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購(gòu)買人群細(xì)分：XX市人，外來(lái)經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以2555歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在附近工業(yè)園區(qū)大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營(yíng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在3000以上，存款在5萬(wàn)元以上者；※ 從購(gòu)房心理上細(xì)分：以自住購(gòu)買及用于投資為主。※ 從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購(gòu)買及投資為主。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端現(xiàn)為XX市場(chǎng)的空白點(diǎn)，樓盤普遍在低品質(zhì)運(yùn)行，相比周邊桂林和南寧都有不小的差距，更罔提廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前沿的城市，這與XX整體經(jīng)濟(jì)水平有很大的反差（XX的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南寧基本持平，大大超過(guò)桂林）。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位(一)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)喧囂的城市生活越來(lái)越厭倦，需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于收入較高的白領(lǐng)以上階層，他們往往把目光投向一些郊外環(huán)境主題樓盤。結(jié)論：本項(xiàng)目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與XX市場(chǎng)的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開發(fā)，確保項(xiàng)目的成功運(yùn)作。機(jī)會(huì)分析：a） 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項(xiàng)目，本項(xiàng)目屬于中大型樓盤，具有一定的規(guī)模，有發(fā)展空間；b） 市場(chǎng)別墅地不再批出，成為XX最后一個(gè)別墅項(xiàng)目成為可能；c） 市場(chǎng)尚屬于競(jìng)爭(zhēng)初期，競(jìng)爭(zhēng)特別是高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)較弱；d） 未來(lái)陽(yáng)和工業(yè)園的起動(dòng)以及陽(yáng)和大橋的通車成為促進(jìn)本項(xiàng)目迅速提升的一個(gè)有利因素；e） 通過(guò)內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營(yíng)造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開發(fā)。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析：通過(guò)以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無(wú)須搬遷，順延山勢(shì)，造景方便，地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟；i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽(yáng)和工業(yè)園成為XX旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長(zhǎng)途汽車、公交和機(jī)場(chǎng)，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。項(xiàng)目周邊配套：a） 商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米，是一個(gè)具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目；b） 文化配套：項(xiàng)目西北方向有廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，文化氛圍比較濃郁，同時(shí)XX機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅3站路，文教配套尚可；c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽(yáng)和搭橋的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開發(fā)高尚住宅的條件。b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站——蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山c） 南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述對(duì)XX經(jīng)濟(jì)和XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以及XX高尚住宅市場(chǎng)的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。(四) 目前XX高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：目前，高尚住宅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在：a） 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場(chǎng)局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”；b） 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價(jià)高但無(wú)明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷；c） 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)：比如：過(guò)于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境而輕視營(yíng)銷的作用；營(yíng)銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)。XX相對(duì)其他城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有較大的差距，一直以來(lái)沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級(jí)項(xiàng)目的市場(chǎng)容量的隨著高品位項(xiàng)目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)將滿足高端客戶的需求）。中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到整體的提升。在2004年中前，XX當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。產(chǎn)品將成為高尚住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的制勝法寶。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入XX的設(shè)計(jì)市場(chǎng)，將會(huì)帶來(lái)更多令XX耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著XX城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在XX未來(lái)三年高尚住宅的投放量將達(dá)到30萬(wàn)平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。(三) XX市高尚住宅未來(lái)的趨勢(shì)：由于政策因素，XX自2004年6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和XX市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約230畝）的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對(duì)XX高尚住宅市場(chǎng)的分析，我們對(duì)XX今后高尚住宅的未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下：別墅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，別墅的開發(fā)成功率較大。(二) XX高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析：根據(jù)對(duì)XX近年推出同時(shí)代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為XX高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)：近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效力；整體來(lái)說(shuō)，XX現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于比較初級(jí)的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距；XX居民對(duì)高尚住宅的要求越來(lái)越高，對(duì)高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛；高尚住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對(duì)高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式）35004000元/平方米，多層28003000元/平方米，銷售火暴。華林君?。和瞥鰰r(shí)間為2004年10月。售價(jià)在18002000元/平方米。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為2002年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。售價(jià)為60100萬(wàn)元/棟。三、XX高尚住宅市場(chǎng)整體情況： (一) XX房地產(chǎn)中高尚住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧：相對(duì)于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標(biāo)志：鴻府和藍(lán)色港灣：推出時(shí)間為2001年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房?jī)蓮d以上大戶型，房?jī)r(jià)在3500元/平方米左右，銷售情況非常理想。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場(chǎng)供應(yīng)，2004年XX住宅消費(fèi)市場(chǎng)非常火暴。（根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場(chǎng)也是市場(chǎng)持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)；※ XX市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購(gòu)買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來(lái)XX居民可支配收入保持 20%左右的增長(zhǎng)速度?！?舊城改造拉動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求。XX在未來(lái)5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有100萬(wàn)元的基礎(chǔ)增加50萬(wàn)人口，以每人居住10平方米，將增加500萬(wàn)平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而XX至2004年8月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅360多萬(wàn)平方米，需求與供給存在很大的差距。a） 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2003年，XX商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，XX商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)3年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。特別是2002年、2003年XX舊城改造全面啟動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著2000年XX對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展。近年來(lái)，隨著管理體制的完善，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而XX經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場(chǎng)、龍城廣場(chǎng)、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。“十五”期間一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī)會(huì)。城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。經(jīng)過(guò)近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。XX在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)XX”的規(guī)劃，將XX原來(lái)的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在XX東面的陽(yáng)和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將XX工業(yè)企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市。10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（CEPA）以及政府整體再早一個(gè)工業(yè)XX的利好政策的落實(shí)，支撐XX經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的高速發(fā)展。隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。XX良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。二、XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究(一)XX整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 XX市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析：項(xiàng)目 年份單位2000200120022003國(guó)民生產(chǎn)總值億元人均國(guó)民生產(chǎn)總值元101411120212314 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬(wàn)元）產(chǎn)業(yè)類型單位2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元198531209354224428235000第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元90654796201411447971196000第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元7399538353139338801092000 物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析單位2000200120022003居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)零售物價(jià)指數(shù) 家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)挝?000200120022003城鎮(zhèn)總戶數(shù)萬(wàn)戶城鎮(zhèn)總?cè)丝谌f(wàn)戶均人口人/戶 收入水平：?jiǎn)挝?000200120022003可支配收入（每年）元5740754779288692人均居住面積㎡ XX市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù)：項(xiàng) 目單位2000年2001年2002年2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元201536664291652422660000年完成投資增長(zhǎng)速度%房地產(chǎn)開發(fā)投資萬(wàn)元48379240012562475270883房地產(chǎn)投資占總投資比例%基本建設(shè)投資萬(wàn)元102362360731190234基本建設(shè)占總投資比例%當(dāng)年完成開發(fā)土地面積萬(wàn)㎡103710