【正文】 房間通風。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產(chǎn)生的噪音。第七章　環(huán)境保護一、主要污染源本項目住宅建設(shè)項目。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。則小區(qū)話機預測為4250部左右。路燈線路由當?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。二、供電及電信設(shè)計方案（一）供電小區(qū)住戶每戶用電負荷指標為68KW，計算負荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計算。在主要道路上布置給水主干管。為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。小區(qū)同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。當?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為2385立方米。(2)澆灑道路和綠化用水量，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米。第六章　公用工程設(shè)計方案一、給水、排水設(shè)計方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。他們渴望有一個比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。所以他們也將是我們的一下部分的買家。（一）小型民營開發(fā)商主（個體戶）這部分人士月收入數(shù)萬元至數(shù)十萬元不等，在創(chuàng)業(yè)過程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強的購買力，但比較實際，他們將是我們項目的市場的主力。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。（六）運作定位強調(diào)精品物業(yè)是整個市場推廣、營銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、項目室內(nèi)設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計等重點。商業(yè)用房以5000元／平米低價入市。最終達到2600元的均價。以2600元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價格定位目前蕭縣的住宅的價格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。基于以上三點，確定居住生活型別墅是最佳選擇?；谝陨先c，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。基于以上七點，我們認為最佳的開發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。根據(jù)蕭縣人居住的習慣，住宅項目的層次為多層。由于土地規(guī)模有270畝，可以進行分期的規(guī)?；_發(fā)。業(yè)主會所建議：會所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營場所，集休閑、聚會、運動健身等場所。采用短進深，加大陽光直入室內(nèi)的面積。因此建議客戶對小房型進行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實用性是第一要素。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)。（六）戶型設(shè)計根據(jù)蕭縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習慣，以最科學合理的布局達到使用功能，把沒有實際使用功能及重復功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價后，總價不會太高，限制市場。并且，總體景觀設(shè)計總體規(guī)劃設(shè)計整體風格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。有條件的住宅單體底層設(shè)計內(nèi)院，庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。將景觀滲透到小區(qū)的每一個角落，創(chuàng)造可達性、共享性強的景觀效果。步行道的設(shè)計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄的空間，使步行者可以體驗到豐富多樣的室外空間。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計一個與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。（三）道路設(shè)計多個住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進的交通安靜概念進行設(shè)計，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設(shè)成產(chǎn)集體閑娛樂、商業(yè)、公寓與居住等設(shè)施于一體的具備復合功能的城市綜合功能街區(qū)。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個規(guī)模不等的居住小區(qū)?？拐鹪O(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。室內(nèi)填充墻及自承重內(nèi)隔墻均采用輕質(zhì)材料，自由內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體。洗水池的水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜的水就可用來沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源。因此，必須在提高用地率的同時，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內(nèi)的通風。比如說將生活垃圾分為有機物、無機物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。除了室內(nèi)環(huán)境的舒適性，生態(tài)住宅還包括了室外廢棄物的處理、室外通風、避免光污染、污水再利用等。對太陽能的應(yīng)用，不只局限于太陽能熱水器，同時還可以利用太陽能來改善室內(nèi)的溫度和濕度。通過室內(nèi)生態(tài)設(shè)計，保障室內(nèi)環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個重要方面，這主要包括：室內(nèi)聲、光、熱等物質(zhì)因素：聲，既室內(nèi)聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設(shè)計明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內(nèi)溫度的舒適性，而不是靠空調(diào)調(diào)節(jié)室溫等。做到分類處理垃圾。充分利用自然資源。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時減少污水的排放量。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。（二）建設(shè)措施根據(jù)當?shù)氐淖匀画h(huán)境，運用生態(tài)學、建筑學的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境等成為一個有機的結(jié)合體。(5)“經(jīng)濟性”原則，體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟價值，并滿足不同收入階層要求。強調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。(2)加強公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項目建設(shè)提高蕭城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。第五章 項目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設(shè)計的指導思想、原則及措施（一）指導思想及原則本項目的設(shè)計指導思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀蕭城城市建設(shè)風貌的新型居住小區(qū)為目標，注重社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。蕭縣民風淳樸，社會治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴大。經(jīng)省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠，歷經(jīng)滄桑。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬伏以上變電所2個，生產(chǎn)生活供電充足。蕭縣為全國100個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 ，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰?guī)r儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。二、社會經(jīng)濟條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出?？?60公里。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。山丘、%,%。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區(qū)。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標志性的景觀等。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于500平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計上體現(xiàn)藝術(shù)性，強調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項目現(xiàn)場，以具有強烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。因此建議本項目在建設(shè)中加快樣板房的施工進度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。（五）公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。（四）銷售促進價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。項目強銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來。銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。（二）促銷策略好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自己的特色和主題概念，在整個建設(shè)經(jīng)營期間，運用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。具體實施策略如下：銷售初期：在這一時期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法