【正文】 (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁； g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛； h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型 ，地塊平整，無須搬遷，順延山勢(shì)，造景方便，地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟； i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽和工業(yè)園成為柳州旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。 d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長(zhǎng)途汽車、公交和機(jī)場(chǎng)，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石 路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。 項(xiàng)目周邊配套： a） 商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積 230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到 10 萬平方米，是一個(gè)具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目； b） 文化配套：項(xiàng)目西北方向有 廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 文化氛圍比較濃郁，同時(shí)柳州機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅 3 站路，文教配套尚可； c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽和搭橋的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開發(fā)高尚住宅的條件。 b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站—— 蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山 c） 南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述對(duì)柳州經(jīng)濟(jì)和柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)以及柳州高尚住宅市場(chǎng)的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。 (四 ) 目前柳州高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策： 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 目前，高尚住宅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在： a） 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場(chǎng)局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”； (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) b） 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價(jià)高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷； c） 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)：比如：過于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境而輕視營(yíng)銷的作用；營(yíng)銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)。柳州相對(duì)其他城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有較大的差距，一直以來沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級(jí)項(xiàng)目的市場(chǎng)容量的隨著高品位項(xiàng)目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)將滿足高端客戶的需求）。中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入 ，項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到整體的提升。在 2020 年中前，柳州當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。產(chǎn)品將成為高尚住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的制勝法寶。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入柳州的設(shè)計(jì)市場(chǎng)，將會(huì)帶來更多令柳州耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著柳州城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中 心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。 豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在柳州未來三年高尚住宅的投放量將達(dá)到 30 萬平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (三 ) 柳州市高尚住宅未來的趨勢(shì)： 由于政策因素，柳州自 2020年 6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和柳州市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約 230 畝）的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來 說，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對(duì)柳州高尚住宅市場(chǎng)的分析，我們對(duì)柳州今后高尚住宅的未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下： 別墅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，別墅的開發(fā)成功率較大。 (二 ) 柳州高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析： 根據(jù)對(duì)柳州近年推出同時(shí)代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為柳州高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)： 近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效力； 整體來說，柳州現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于比較初級(jí)的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距； 柳州居民對(duì)高尚住宅的要求越來越高，對(duì)高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛； 高尚住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對(duì)高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地 430 畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。售價(jià)在疊拼(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 式別墅（大復(fù)式的形式） 35004000 元 /平方米，多層 28003000 元 /平方米，銷售火暴。 華林君?。和瞥鰰r(shí)間為 2020年 10月。售價(jià)在 18002020 元 /平方米。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。 經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為 2020 年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。售價(jià)為 60100 萬元 /棟。 三、柳州高尚住宅市場(chǎng)整體情況： (一 ) 柳州房地產(chǎn)中高尚住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧： 相對(duì)于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的開發(fā)面市為標(biāo)志： 鴻府和藍(lán)色港灣：推出時(shí)間為 2020 年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房?jī)蓮d以上大戶型，房?jī)r(jià)在 3500元 /平方米左右，銷售情況非常理想。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場(chǎng)供應(yīng)， 2020年柳州住宅消費(fèi)市場(chǎng)非?；鸨Ｅf城改造面積一平方米將 拉動(dòng) （根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場(chǎng)也是市場(chǎng)持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)； ※ 柳州市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來柳州居民可支配收入保持 20%左右的增長(zhǎng)速度，失業(yè)率保持在。 ※ 舊城改造拉動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求。柳州在未來 5 年的市區(qū)人口在現(xiàn)有 100 萬元的基礎(chǔ)增加 50萬人口，以每人居住 10平方米，將增加 500萬平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而柳州至 2020 年 8 月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅 360 多萬平方米，需求與供給存在很大的差距。 a） 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020年，柳州商 品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，柳州商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù) 3年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。特別是 2020 年、 2020年柳州舊城改造全面啟動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著 2020年柳州對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展。近年來，隨著管理體制的完善，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而柳州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場(chǎng)、龍城廣場(chǎng)、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施?！笆濉逼陂g一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī)會(huì)。 城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。經(jīng)過近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。 柳州在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)柳州”的規(guī)劃，將柳州原來的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在柳州東面的陽和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將柳州工業(yè)企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來企業(yè)的進(jìn)入。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市。 10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（ CAFTA）和 9+2 泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（ CEPA）以及政府整體再早一個(gè)工業(yè)柳州的利好政策的落實(shí)，支撐柳州經(jīng)濟(jì)近年來的高速發(fā)展。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，柳州市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì) 。 柳州良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 GDP達(dá)到 8245元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。 二、柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 (一 )柳州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 柳州市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析： 項(xiàng)目 單位 2020 2020 2020 2020 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 年份 國(guó)民生產(chǎn)總值 億元 人均國(guó)民生產(chǎn)總值 元 10141 11202 12314 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析 ：（單位：萬元） 產(chǎn)業(yè)類型 單位 2020 2020 2020 2020 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 198531 209354 224428 235000 第二產(chǎn)業(yè) 萬元 906547 962020 1144797 1196000 第三產(chǎn)業(yè) 萬元 739953 835313 933880 1092020 物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析 單位 2020 2020 2020 2020 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 零售物價(jià)指數(shù) 家庭結(jié)構(gòu)： 單位 2020 2020 2020 2020 城鎮(zhèn)總戶數(shù) 萬戶 城鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬 戶均人口 人 /戶 收入水平： 單位 2020 2020 2020 2020 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 可支配收入（每年） 元 5740 7547 7928 8692 人均居住面積 ㎡ 柳州市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù)： 項(xiàng) 目 單位 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 萬元 202036 664291 652422 660000 年完成投資增長(zhǎng)速度 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 48379 240012 562475 270883 房地產(chǎn)投資占總投資比例 % 基本建設(shè)投資 萬元 102362 360731 190234 基本建設(shè)占總投資比例 % 當(dāng)年完成開發(fā)土地面積 萬㎡ 103710 160028 3200 246629 當(dāng)年在開發(fā)土地面積 萬㎡ 370920 166190 當(dāng)年待開發(fā)土地面積 萬㎡ 152785 357571 344493 398248 當(dāng)年購置土地面積 萬㎡ 54355 612791 611028 1138156 開工面積 萬㎡ 490142 789017 1501971 1948415 其中 別墅、高尚住宅 萬㎡ 0 70 0 16757 經(jīng)濟(jì)適用房 萬㎡ 90628 59155 44748 67790 一般住宅 萬㎡ 363419 696812 1272820 1568034 辦公樓 萬㎡ 954 3703 4456 18387 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬㎡ 23610 61022 147300 262137 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 其他 萬㎡ 11531 27420 32647 99857 竣工面積 萬㎡ 477468 591718 826195 1034508 其中 別墅、高尚住宅 萬㎡ 0 4492 0 0 經(jīng)濟(jì)適用房 萬㎡ 74329 72118 25875 43882 一般住宅 萬㎡ 361307 540385 733340 954423 辦公樓 萬㎡ 161513 4451 9663 4000 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬㎡ 15471 19952 31334 57798 其他 萬㎡ 24746 20930 25