【正文】 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 790 215 4 攤銷(xiāo)費(fèi) 5 工資及福利費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 總成本費(fèi)用 (約數(shù) ) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費(fèi)及利潤(rùn)估算 財(cái)務(wù)收入估算 在估算各年度財(cái)務(wù)收入時(shí)，按照營(yíng)運(yùn)第 1 年至第 4 年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運(yùn)營(yíng)、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財(cái) 35 務(wù)收入主要指園區(qū)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售收入，由此估算的財(cái)務(wù)收入如表 811。 34 ③ 其他費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)會(huì)議費(fèi)等等，一般按照運(yùn)營(yíng)成本、員工工資及福利、折舊及攤銷(xiāo)等費(fèi)用總和的 ％計(jì)算。 表 8－ 8 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)估算 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 攤銷(xiāo)年限 攤銷(xiāo)率 營(yíng)運(yùn)期 2020 2020 2020 2020 1 2 無(wú)形資產(chǎn)合計(jì) 50 5 2% 20% 3780 60 12 48 3591 48 12 36 3402 36 12 24 3213 24 12 12 土地使用權(quán) 原值 攤銷(xiāo) 凈值 遞延資產(chǎn) 原值 攤銷(xiāo) 凈值 合計(jì) 原值 攤銷(xiāo) 33 3 凈值 3840 總成本費(fèi)用估算 （ 1）總成本費(fèi)用估算 估算依據(jù)： ①項(xiàng)目建成后， 2020 年將投入全面運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用主要由林木及園藝入園成本、維修費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、育林費(fèi)、研發(fā)費(fèi)等構(gòu)成，費(fèi)用估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 89。本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)攤銷(xiāo)的無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有 ：土地使用權(quán)、開(kāi)辦費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及工程前期費(fèi)用等。固定資產(chǎn)折舊估算詳見(jiàn)表 8－ 7。 （ 1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費(fèi)用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計(jì) 11234 萬(wàn)元。 長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表 借款還本付息計(jì)算還款計(jì)劃見(jiàn)表 8－ 5，外商投資還本支付紅利見(jiàn)表 86。外商投資中長(zhǎng)期借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按 5％計(jì)算；長(zhǎng)期借款與外商投資利息合并計(jì)算。 三、還本付息計(jì)劃 30 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長(zhǎng)期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力，確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng)目的盈利能力。在運(yùn)營(yíng)期其他投資由自有資金解決。 表 8－ 4 投資計(jì)劃與資金籌措估算 號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動(dòng)資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財(cái)政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流 動(dòng)資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說(shuō)明： 為簡(jiǎn)化計(jì)算，估算年限只取 6 年，其中 20 2020 年為建設(shè)期。 二、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目投資共計(jì) 18047 萬(wàn)元，其中自籌資金 10047 萬(wàn)元，銀行貸款 3000 萬(wàn)元，外商 投資 5000 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 10％至 15％，取 12%來(lái)估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為 1934 萬(wàn)元。 表 8－ 3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 28 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 流動(dòng)資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營(yíng)運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6％計(jì)算，建設(shè)期利息共計(jì) 360 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用 ＝ 11234＋ 3840＋ 679 ＝ 15753 萬(wàn)元 ④建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。 ： 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)經(jīng)營(yíng)期提取工程費(fèi)用和其他費(fèi)用合計(jì)的 %－ 2％估算，本項(xiàng)目建議提取 %計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074 萬(wàn)元，該項(xiàng)投資為 264 萬(wàn)元。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、 其他費(fèi)用合計(jì)的 %－ 3％估算，本項(xiàng)目建議提取 %。 可行性研究費(fèi)用 10 萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用等約為 50 萬(wàn)元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒(méi)有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì) 3780萬(wàn)元。 ②其他費(fèi)用 ： 本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。 表 8固定資產(chǎn)投資總額估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 規(guī)格參數(shù) 單位造價(jià) 造價(jià)（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 萬(wàn)元 /畝 .年 30 年計(jì) 30 征用 250 畝 15 萬(wàn)元 /畝 3750 2 土地開(kāi)發(fā) 250 畝 1 萬(wàn)元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平方米 萬(wàn)元 /平方米 900 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 萬(wàn)元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 萬(wàn)元 /畝 180 12 奇木園 100 畝 5 萬(wàn)元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬(wàn)元 /畝 400 14 賓館 4000M 2 萬(wàn)元 /M 2 1800 25 15 A級(jí)別墅 1450M 2 萬(wàn)元 /M 2 225 16 B級(jí)別墅 3450M 2 萬(wàn)元 /M 2 540 17 C級(jí)別墅 12300M 2 萬(wàn)元 /M 2 1332 18 D級(jí)別墅 15300M 2 萬(wàn)元 /M 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 萬(wàn)元 /M 2 105 20 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 21 垂釣中心 250 22 自然景觀游泳池 350M 2 萬(wàn)元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場(chǎng) 300M 2 萬(wàn)元 /M 2 210 ①工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，見(jiàn)表 82。其中，工程費(fèi) 24 用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。其中固定資產(chǎn)投資總額 16113萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1934 萬(wàn)元。 第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng) 目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 山莊的實(shí)用新型技術(shù) 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 開(kāi)發(fā)成果將會(huì)有效滿(mǎn)足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹(shù)和古樹(shù)的需求、 自控式地下垃圾箱 23 技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開(kāi)創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺(tái)植草 等項(xiàng) 目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀賞價(jià)值花卉的開(kāi)發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。 XX 花卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿(mǎn)足了顧客的需求，并且也為滿(mǎn)足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 XX 花卉山莊 通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓： 天人合一 的美好境界。 近年來(lái)，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá) 3000 億美元。 2 XX 園 XX 西郊 科技示范和旅游休閑 交流和培訓(xùn) 3 XX 湖 XXXX交界 公園 、跑馬 部 三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 22 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。 綜合上述，無(wú)論是中國(guó)大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。此外，隨著 長(zhǎng)株潭 一體化的加強(qiáng)，旅游勢(shì)必會(huì)形成一定的互補(bǔ)的 鏈 式結(jié)構(gòu)，來(lái) XX 休閑娛樂(lè)和旅游的本地居民會(huì)大大增加。 從 XX 市主要的幾家賓館的情況來(lái)看， 平時(shí)的開(kāi)房率在 %以上，節(jié)假日更是爆滿(mǎn)。 微觀層面： 今年 五一 期間， XX 市共接待游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 萬(wàn)元，與歷年同期相比分別增長(zhǎng) %和 %。 2020 年中國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到 832071 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %！根據(jù)湖南旅游主管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下， 2020 年 18 月湖南的旅游總收入達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng)了 %。國(guó)家 2020年發(fā)展規(guī)劃 也提出建設(shè) 世界第一旅游大國(guó) 的目標(biāo)。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破 100 億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺(tái)具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。總量控制 9 項(xiàng)指標(biāo)中 COD 的排放量不減反增。 微觀層面： 2020 年全省環(huán)境保護(hù)工作會(huì)議指出，目前我省一是污