【正文】 ，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了 26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到 %、 %和 %。但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費方面大做文章。 而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。 XX 和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地 7 區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。 第三章 核心優(yōu)勢 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的 木桶效應(yīng) 原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。 一、技術(shù)優(yōu)勢 XX 花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進(jìn)的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。 二、區(qū)位優(yōu)勢 8 如區(qū)位圖 11（見附件）所示， XX 花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展 提供了有力保障，同時也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動周邊農(nóng)民致富，促進(jìn)長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。 經(jīng)項目組研究，建議 XX 山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實基礎(chǔ)；鍛造出 XX 花卉山莊的生態(tài)品牌。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的 生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動了生態(tài)休閑娛樂項目的品質(zhì)提升，同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使 XX 山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴張性和成長性。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的 10 進(jìn)一步升華提供了第一源動力。 二、項目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀 設(shè)計制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會所等。 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 XX 花卉山莊選址 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨 107 國道，北靠上瑞高速和 320 國道，南邊就是規(guī)劃中的 XX第一路 （環(huán)線）。 XX 市已經(jīng)決定重 點開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個 向紅 水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約 平方公里（約計 500畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。 三、項目實施方案 項目建設(shè)方案 項目建設(shè)擬用土地 500 畝，總投資 18047 萬元。方案內(nèi)容主要包括： （ 1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 （ 3）奇木異花展示，包括 百種植物生態(tài)園 、 奇木園 和 異花園 。 （ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 （ 2）用地規(guī)劃（見表 51） 序號 類別 項 目 用地 (㎡ ) 1 人環(huán)科技研發(fā)中心 ① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)保科技研發(fā)中心 1200 1200 1200 2 人環(huán)科技研發(fā)中心 ① “ 百種植物生態(tài)園 ” ② “ 奇木園 ” ③ “ 異花園 80000 66667 66667 13 3 生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 300 14 4 配套設(shè)施 ① 水井 15 個 ② 水塔 3 個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3 個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井 15 個 ② 水塔 3 個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3 個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2020 350 14500 300 1000 表 51 項目用地規(guī)劃 四、項目實施進(jìn)度 15 XX 花卉山莊項目在各級政府的大力支持下，通過股 東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。 第一階段： 2020 年元月 2020 年 7 月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等 第二階段： 2020 年 3 月 2020 年 7 月，完成山莊的設(shè)計并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第四階段： 2020 年 5 月 2020 年元月全面完成 D 級別墅，山水 景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作， 2020 年元月 1 日前山莊全面投入運營使用。 二、環(huán)境保護(hù)措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè) 3 個高技術(shù)含量的 自控式地 16 下垃圾箱 ，集中進(jìn)行高科技處理。 積極進(jìn)行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法 ,對所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病 ,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保 向紅 水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于 綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊 ，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生 17 態(tài)娛樂休閑。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品 位的重要體現(xiàn)。長沙市 創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100 座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。上海市從 1998 年 9 月開始實施了 大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境 計劃，計劃用三 年時間，從滬郊、外地引種 100 18 萬棵各類喬木，其中大樹 6 萬棵。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到 30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。 （二）環(huán)保 科技的需求分析 宏觀層面： 國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。 根據(jù)具體情況來看， 2020 年，全國環(huán)境污染治理投資為 億元，比上年增長 %。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增 19 長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水 大約有 9 億噸。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。 目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶 34 口人，日排放垃圾均 10 公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且 塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近 20 年，中國的旅游進(jìn)入旺盛期。中國社會和經(jīng) 20 濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為 新寵 。并且在 XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。更為主要的，目前在 XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 二、競爭者分析 目前在 XX 本地以及周邊的 長沙和株洲，主要的休閑項目定位在 21 于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。 具體來講如下表 71 列示： 序號 典型競爭者 位置 定位 主要特色 XX特點 1 XX 山莊 XX 河?xùn)| 酒店 洋樹 珍品 、環(huán)保科技的研究和推廣； 售； 的結(jié)合與互動； 闡釋 生態(tài) 的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受； 。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高 ，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 生態(tài)旅游 和 生態(tài)休閑 來源于人們對于 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴大需求。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 經(jīng)估算，該項目總投資 18047 萬元。 固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設(shè)期利息。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目 建設(shè)，參照我國《投資建設(shè)項目評價方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表 8－ 1。 表 82 工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 26 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合