【正文】 勢 本項目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術(shù)元素完美地糅合成自身的獨特賣點，注入 XX 山莊，使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢疊加甚至達到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報專利的 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 科研項目，以多學(xué)科最 新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對于 25 年生名貴樁景植物活體材料進行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā) 生產(chǎn) 銷售 維護一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場前景廣闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進的國際先進的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。在這樣的背景下啟動 XXXX 花卉山莊項目， 其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。在本項目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時將公司的生物培植技術(shù)專利 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 項目和 自控式地下垃圾箱 等國際先進技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補了我省乃至全國技術(shù)空白，極具顯性的社會意義和現(xiàn)實價值，市場前景喜人。湖南省預(yù)計文化產(chǎn)業(yè) 10 年內(nèi)的產(chǎn)值將增長 6 倍，超過 600億， 2020 年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達到了 137 萬人。 目前，本項目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持， XX市政府已批準(zhǔn)我公司立項計劃。黨的十六大為國家和社會發(fā)展指明發(fā)展方向， 三農(nóng) 問題得到前所未有的重視。 合資公司注冊資本 1400 萬美元，其中 XXXX 花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣 7414 萬元，占 64． 3%比例，菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司出資 500 萬美元，占 %比例。公司本部現(xiàn)有職工 40人，其中大專以上文化 10 人，中高級技術(shù)職稱以上的 5 人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，緊鄰 XX市區(qū)環(huán)線，距 107 國道 公里，京珠高速 公里，往來 山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長 3 株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。 三、項目選址和建設(shè)規(guī)模 本項目的擇建地址為 XX 市 XX 區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞 XX 水庫占地 平方公里（約合 500 畝）范圍內(nèi)。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。 XXXX 花卉山莊有限公司已與 XXX 投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 XX 花卉山莊有限公司。 5 第二章 項目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟體系不斷健全與完善，在公有制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟等方面取得了重大突破。本項目的建設(shè)既有利于提高 XX 在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的 20 年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費方面大做文章。 XX 和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地 7 區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。 一、技術(shù)優(yōu)勢 XX 花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動周邊農(nóng)民致富，促進長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。進入山莊進行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的 生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的 10 進一步升華提供了第一源動力。 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 XX 花卉山莊選址 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨 107 國道，北靠上瑞高速和 320 國道，南邊就是規(guī)劃中的 XX第一路 （環(huán)線）。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約 平方公里（約計 500畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。方案內(nèi)容主要包括： （ 1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 （ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 第一階段： 2020 年元月 2020 年 7 月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等 第二階段： 2020 年 3 月 2020 年 7 月，完成山莊的設(shè)計并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 二、環(huán)境保護措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè) 3 個高技術(shù)含量的 自控式地 16 下垃圾箱 ，集中進行高科技處理。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保 向紅 水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。長沙市 創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100 座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。上海市從 1998 年 9 月開始實施了 大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境 計劃，計劃用三 年時間，從滬郊、外地引種 100 18 萬棵各類喬木，其中大樹 6 萬棵。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。 根據(jù)具體情況來看， 2020 年，全國環(huán)境污染治理投資為 億元，比上年增長 %。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增 19 長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近 20 年，中國的旅游進入旺盛期。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。并且在 XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。 二、競爭者分析 目前在 XX 本地以及周邊的 長沙和株洲，主要的休閑項目定位在 21 于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進一步擴大需求。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設(shè)期利息。 表 82 工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 26 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 由上述估算結(jié)果，項目建設(shè)工程投資共計 11234 萬元。 ： 遞延資產(chǎn)主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補償費用等。項目工程費用、設(shè)備費用和其 27 他費用共計 15074 萬元，由此估算的基本預(yù)備費約為 415 萬元。建設(shè)期需貸款 3000 萬元。 流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 根據(jù)項目投資計劃及總投資額 29 的估算結(jié)果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表 8－ 4。 報表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。 本金的歸還 為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自2020 年末至 2020 年末）。由于投資項目財務(wù)分析中的成本費用估算帶有預(yù)測性質(zhì)，為便于分析計算，我們采用平均年限法計算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為 0。無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷估算見表 8－ 8。 為計算簡便，在估算年總成本時，假設(shè)在營運期間能達到設(shè)計生產(chǎn)規(guī)模，則年總成本費用估算公式為： 總成本費用＝當(dāng)年運營成本＋折舊費＋利息支出＋攤銷費＋員工工資及福利費＋其他費用 （ 2）總成本費用估算表 根據(jù)前文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算的運營期間總成本費用見表 8－ 10。 （ 2）損益表的編制 損益表也稱利潤表，它反映收入與成本的配比關(guān)系以及利潤分配關(guān)系。 六、財務(wù)評價 投資利潤率 稅前投資利潤率＝ 247。 18047 ＝ ％ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期＝總投資247。 In(1+6%) ＝ （年） 注： I 表示總投資額； i 表示貼現(xiàn)率，選取銀行貸款基礎(chǔ)利率 6％貼現(xiàn)；R 表示年均利潤總額。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。 三、項目選址和建設(shè)規(guī)模 本項目的擇建地址為 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞向紅水庫占地 平方公里（約合 500 畝）范圍內(nèi)。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。 XXXX 花卉山莊有限公司已與菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 XX 花卉山莊有限公司。 第十章 風(fēng)險分析與防范對策 一、風(fēng)險因素 XX 花卉山莊的開發(fā)與建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)項目多、投資周期長，受內(nèi)外因素影響大的特點，因此存在一定的風(fēng)險，概括起來主要存在以下風(fēng)險： 政策風(fēng)險 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調(diào)整及變化，對于山莊經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢影響頗大，存在一定的風(fēng)險。 （ 2）進行大規(guī)模、成片投資開發(fā)，建設(shè)項目全面鋪開，如果運作不好，可能導(dǎo)致建設(shè)過程中的現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險。 管理風(fēng)險對策 （ 1）加強內(nèi)部管理，按科學(xué)民主要求 強化項目論證與研究。 （ 2）實行投資資金集中管理支付制度，按批準(zhǔn)的項 目預(yù)算、施工合同和工程進度撥付項目資金；建立健全項目會計核算制度和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和跟蹤。 3．密切關(guān)注園林和環(huán)境保護技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢，加大研發(fā)投資， 44 確保山莊園林和環(huán)保技術(shù)的先進性和市場競爭力