【正文】 047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 31 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 86 外商投資還款計(jì)劃安排表 年 份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 125 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1375 四、投資總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算 固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算 項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流出，本項(xiàng)目可行性研究報告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨(dú)列出進(jìn)行估算。 項(xiàng)目在 2020 年建成投入運(yùn)營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分 4 年平均投入。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝ 16113 萬元 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表 83。本項(xiàng)投資額共計(jì) 60 萬元，按 5 年攤銷完畢。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目 建設(shè)，參照我國《投資建設(shè)項(xiàng)目評價方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表 8－ 1。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高 ，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。更為主要的，目前在 XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。中國社會和經(jīng) 20 濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水 大約有 9 億噸。 （二）環(huán)保 科技的需求分析 宏觀層面： 國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于 綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊 ，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生 17 態(tài)娛樂休閑。 第四階段： 2020 年 5 月 2020 年元月全面完成 D 級別墅，山水 景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作， 2020 年元月 1 日前山莊全面投入運(yùn)營使用。 （ 3）奇木異花展示，包括 百種植物生態(tài)園 、 奇木園 和 異花園 。 XX 市已經(jīng)決定重 點(diǎn)開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個 向紅 水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使 XX 山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴(kuò)張性和成長性。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展 提供了有力保障，同時也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。 第三章 核心優(yōu)勢 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的 木桶效應(yīng) 原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。即使是在非典肆虐的 2020 年 18 月間，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了 26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到 %、 %和 %。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國家 三農(nóng) 政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱： XXXX 花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 1 XXXX花卉山莊開發(fā)建設(shè) 可行性分析報告 第一章 項(xiàng)目介紹 第二章 項(xiàng)目背景 第三章 核心優(yōu)勢 第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 第七章 市場分析 第八章 投資財務(wù)分析 第九章 社會效益 第十章 風(fēng)險分析與防范對策 2 第一章 項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識漸成潮流，高 品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財務(wù)和資本運(yùn)作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個方面。 中國加入 WTO，政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作 出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。（援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)） 僅在今年 五一 黃金周期間， XX 市就接待游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 萬元，同比增長城 %，不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達(dá) %，近城周邊休閑游也成為市場新寵。 XX 花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。 第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 功能定位 XXXX 山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺和展示中心。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營項(xiàng)目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)保”、“真綠色”并通過人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。 11 二、擬征 /租用土地現(xiàn)狀 地形地貌 項(xiàng)目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約 400 米；東西相距約800 米。 12 （ 4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 一、環(huán)境影響評價 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。南京市 2020 年就移栽 4 萬多棵大樹入城。國家環(huán)境保護(hù)總局提出的《國家環(huán)境保護(hù) 十五 規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。總量控制 9 項(xiàng)指標(biāo)中 COD 的排放量不減反增。 2020 年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到 832071 萬元，同比增長 %！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下， 2020 年 18 月湖南的旅游總收入達(dá)到 億元，同比增長了 %。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗(yàn)中國傳統(tǒng)文化的精髓： 天人合一 的美好境界。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。 表 8固定資產(chǎn)投資總額估算 序號 投資項(xiàng)目 規(guī)格參數(shù) 單位造價 造價（萬元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 萬元 /畝 .年 30 年計(jì) 30 征用 250 畝 15 萬元 /畝 3750 2 土地開發(fā) 250 畝 1 萬元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平方米 萬元 /平方米 900 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 萬元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 萬元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 萬元 /畝 180 12 奇木園 100 畝 5 萬元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬元 /畝 400 14 賓館 4000M 2 萬元 /M 2 1800 25 15 A級別墅 1450M 2 萬元 /M 2 225 16 B級別墅 3450M 2 萬元 /M 2 540 17 C級別墅 12300M 2 萬元 /M 2 1332 18 D級別墅 15300M 2 萬元 /M 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 萬元 /M 2 105 20 水上彩色音樂噴泉 180 21 垂釣中心 250 22 自然景觀游泳池 350M 2 萬元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場 300M 2 萬元 /M 2 210 ①工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設(shè)施，見表 82。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、 其他費(fèi)用合計(jì)的 %－ 3％估算，本項(xiàng)目建議提取 %。 表 8－ 3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號 投資項(xiàng)目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 28 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20