【正文】 環(huán)科技研發(fā)中心 ① “ 百種植物生態(tài)園 ” ② “ 奇木園 ” ③ “ 異花園 80000 66667 66667 13 3 生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 300 14 4 配套設(shè)施 ① 水井 15 個 ② 水塔 3 個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3 個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井 15 個 ② 水塔 3 個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3 個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2020 350 14500 300 1000 表 51 項(xiàng)目用地規(guī)劃 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 15 XX 花卉山莊項(xiàng)目在各級政府的大力支持下，通過股 東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。 （ 3）奇木異花展示，包括 百種植物生態(tài)園 、 奇木園 和 異花園 。 三、項(xiàng)目實(shí)施方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)擬用土地 500 畝，總投資 18047 萬元。 XX 市已經(jīng)決定重 點(diǎn)開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個 向紅 水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。 二、項(xiàng)目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀 設(shè)計制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會所等。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使 XX 山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴(kuò)張性和成長性。 經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議 XX 山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出 XX 花卉山莊的生態(tài)品牌。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展 提供了有力保障，同時也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。 二、區(qū)位優(yōu)勢 8 如區(qū)位圖 11（見附件）所示， XX 花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 第三章 核心優(yōu)勢 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的 木桶效應(yīng) 原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。 而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。即使是在非典肆虐的 2020 年 18 月間，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了 26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到 %、 %和 %。 二、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境分析 中國國民經(jīng)濟(jì)已連續(xù) 26 年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進(jìn)一步提高生 活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國家 三農(nóng) 政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。 菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司（ MULTILINK INVEST DEVELOPMENT CO.,LTD）是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為 43600 平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為 74800 平方米，各類綠化園林景觀面積為 227200 平方米，投資總額為 18047萬元人民幣。 二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱： XXXX 花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn)的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 1 XXXX花卉山莊開發(fā)建設(shè) 可行性分析報告 第一章 項(xiàng)目介紹 第二章 項(xiàng)目背景 第三章 核心優(yōu)勢 第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 第七章 市場分析 第八章 投資財務(wù)分析 第九章 社會效益 第十章 風(fēng)險分析與防范對策 2 第一章 項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識漸成潮流，高 品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 XX 市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而 市場需求的拉動效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。 四、項(xiàng)目公司簡介 4 XX 花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為 XX 市 XX 花卉山莊有限公司。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財務(wù)和資本運(yùn)作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個方面。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟 。 中國加入 WTO，政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作 出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。 6 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了 生態(tài) 的觀念，也強(qiáng)化了 環(huán)保 和 綠色意識。（援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)） 僅在今年 五一 黃金周期間， XX 市就接待游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 萬元，同比增長城 %，不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達(dá) %，近城周邊休閑游也成為市場新寵。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。 XX 花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。京廣、湘黔鐵路貫穿其中， 10 320 國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動工的 XX 市環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國際機(jī)場、大托機(jī)場僅需 30 分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。 第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 功能定位 XXXX 山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺和展示中心。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營項(xiàng)目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)?！?、“真綠色”并通過人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。 11 二、擬征 /租用土地現(xiàn)狀 地形地貌 項(xiàng)目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約 400 米；東西相距約800 米。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 該項(xiàng)目根據(jù)市場的需求，由 XX 市 XX 花卉山莊有限公司組織實(shí)施，建設(shè)集園林科技研發(fā)、環(huán)保科技研發(fā)、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。 12 （ 4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個階段推進(jìn)。 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 一、環(huán)境影響評價 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。 有效保護(hù) 向紅 水庫水質(zhì)和水量 通過先進(jìn)環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用，對生活垃圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對水庫水質(zhì)的破壞。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。南京市 2020 年就移栽 4 萬多棵大樹入城。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。國家環(huán)境保護(hù)總局提出的《國家環(huán)境保護(hù) 十五 規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。環(huán)境污染治理投資中，城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占 %，增長比例較大?？偭靠刂?9 項(xiàng)指標(biāo)中 COD 的排放量不減反增。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 2020 年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到 832071 萬元，同比增長 %！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計，在去年極其惡劣的情況之下， 2020 年 18 月湖南的旅游總收入達(dá)到 億元，同比增長了 %。 從 XX 市主要的幾家賓館的情況來看， 平時的開房率在 %以上，節(jié)假日更是爆滿。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 2 XX 園 XX 西郊 科技示范和旅游休閑 交流和培訓(xùn) 3 XX 湖 XXXX交界 公園 、跑馬 部 三、市場分析的結(jié)論 22 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗(yàn)中國傳統(tǒng)文化的精髓： 天人合一 的美好境界。 XX 花卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。其中固定資產(chǎn)投資總額 16113萬元，鋪底流動資金 1934 萬元。 表 8固定資產(chǎn)投資總額估算 序號 投資項(xiàng)目 規(guī)格參數(shù) 單位造價 造價（萬元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 萬元 /畝 .年 30 年計 30 征用 250 畝 15 萬元 /畝 3750 2 土地開發(fā) 250 畝 1 萬元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平方米 萬元 /平方米 900 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 萬元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 萬元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 萬元 /畝 180 12 奇木園 100 畝 5 萬元 /畝