【正文】 形象，而成項目名稱 單位 數(shù)量 總征地面積 ㎡ 390000 總用地面積 ㎡ 352021 總代征道路用地面積 ㎡ 38000 規(guī)劃總 建筑 面積 ㎡ 49900 其中 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 6000 居住 建筑面積 ㎡ 43900 容積率 建筑密度 % 7 綠地率 % 45 為 寧陽 縣 住宅小區(qū)中的一道亮麗的風景。 立面造型設計 本設計采用空間及立面的構成手法，是傳統(tǒng)風格與現(xiàn)代生活氣息的完善結合。 、 智能化系統(tǒng) （ 1）安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。由小區(qū)入口進入小區(qū)后，視野漸開闊直至中心組團綠地，銜接踏步式綠化帶將住宅、組團綠地與景觀帶有機滲透又自成一體，是整個小區(qū)成為有機整體。端部建筑周邊場地結合地面停車設置回轉場地，以滿足消防要求。 、道路網(wǎng)規(guī)劃 整個小區(qū)環(huán)以雙車道為主，與中心組團步行帶相連接。 在平面布局上通過點式住宅錯落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。在各片區(qū)院落綠地內(nèi)設娛樂健身場地。同時所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設施形成重復，兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。 、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、配套建設的原則 按照高起點、高質(zhì)量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社會環(huán)境效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結合。通過小區(qū)入口標志性建筑，進一步加強空間的領域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。住宅設計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設計出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。 項目的建設原則 、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造 小區(qū)規(guī)劃力求建構與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機組成部分。 、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 加強綠化保護，充分利用原有地形地貌，達到高質(zhì)量的居住環(huán)境標準。 、國家和省相關的 標準、規(guī)范。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對生活細節(jié)完美的追求。 ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 文化水平較高。據(jù)此我們有理由相信 寧陽縣 城建綜 合開發(fā) 公司 開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 知名企業(yè)得到追捧 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 寧陽 縣 居民購房消費中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。外地房地產(chǎn)商的到來，使 寧陽 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。從目前我 縣 房地產(chǎn)的消費市場來看，大部分的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 寧陽縣 商品房的銷售提供了契機，這將導致 寧陽 縣 商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。 房產(chǎn)的需求預測 從 寧陽 的房地產(chǎn)發(fā)展狀況來看， 結合周邊 小區(qū) 良 好 的銷售，還有國家對居民購買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購房能力將大大提高。 房產(chǎn)的開發(fā) 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建設項目 地處縣城 東 部 新區(qū) ，土地成本比較高， 目前開發(fā)的項目多為中高 層的 住宅 樓和商住樓。從市場調(diào)查的情況來看，120 m2140 m2以及 90 m2以下的經(jīng)濟戶型 目前是 寧陽 縣 住宅市場上供應的主力，也是市場接受程度最高的。 房價調(diào)查情況 據(jù) 2021 年 寧陽 房指數(shù)報告顯示： 寧陽 小高層 住宅平均價格為 3000 元/m2，商業(yè)房 為 5000元 /m2。 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程 位于 位于 寧陽縣文廟街道辦事處泥村東 。 寧陽 縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴展?，F(xiàn)如今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，并制定了相關的鼓勵政策。第一章 申報單位及項目概況 第一節(jié) 項目 承辦 單位 一、項目名稱 寧陽縣城綜合開發(fā) 建設 項目 二、項目建設地址 項目 位于 寧陽縣文廟街道辦事處泥村東 三、 項目 承辦 單位 及 概況 單位名稱： 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 法定地址： 海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi) 注冊資本金： 2021萬 美 元 公司類型： 有限公司 資質(zhì)等級：叁級 四 、 可行性研究 報告編制單位 單位名稱：泰安德祿工程咨詢有限公司 單位地址： 寧陽 縣 城欣街路中段 工程咨詢資格等級： 丙 級 資格證書編號：工咨 丙 11820210007 發(fā)證機關：國 家發(fā)展和改革委員會 第二節(jié) 報告編制依據(jù) 國家及地方頒布的相關法律、法規(guī)、政策 寧陽 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展遠景目標綱要 寧陽 202 2021 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 寧陽 縣 城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020年） 寧陽 的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 《泰安市市區(qū)基準地價》 寧陽 縣 及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 編制《報告》的委托合同 其他有關依據(jù)資料 第 三 節(jié) 項目 概況 一、項目建設的背景 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟 的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 按照泰安市第十 二 個五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，?十 二 五?期間，要進一步加強縣級城市建設。城市基礎建設、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。 該地塊屬于 縣城東部新區(qū) 黃金地段。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題 ,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結果顯示 ,寧陽 縣 購房者所能承受的價格在 2545萬之間，是主要購買力的承受范圍 住房的供應 根據(jù)調(diào)查，目前 寧陽 縣 房地產(chǎn)投資大幅增加。 附近樓盤銷售的調(diào)查 在這次調(diào)查中， 還重點調(diào)查了項目所在位置的房地產(chǎn)市場及項目周邊的樓房銷售情況。 產(chǎn)品供需預測 房產(chǎn)供應的預測 根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，當某一行業(yè)處于供不應求狀態(tài)時，價格高于價值，會給企業(yè)帶來高額利潤，這時會吸引更多經(jīng)營者進入該行業(yè)。 據(jù)此分析，此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。從原因上看，主要有以下： ，地價上升。 。最終導致價格 平穩(wěn) 。 綜上所述，再結合 寧陽縣 城建綜合開發(fā) 公司 的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi) 住宅 銷售 價格 約 3000元 /平方米 ，商業(yè) 5000/平方米 。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞 ，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 市場風險分析 ，家庭收入較好的市民家庭。 ：除對住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶 型的設計要求也比較高。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。讓 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建設項目 為您營造溫馨的家。 項目的建設理念 本方案倡導簡約、自然、大氣、流暢，布局完整、結構清晰、道路通暢，進入 21 世紀與國際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境，體現(xiàn)人們對自然與美好生活的向往和寄托。 、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進 行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個人與自然相和諧的居住 環(huán)境和健康社區(qū)。 、符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風、采光條件，并方便利用綠化景觀，力爭達到?均好?。 、堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當?shù)?居民生 活特點的環(huán)境。 項目的總體建設方案 、規(guī)劃結構 規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。 、商業(yè)服務 商業(yè)設施主要沿 街 設置。 、其他服務設施 小區(qū)垃圾實行袋裝化收集管理，各道路拐角處設垃圾收集點。 、道路交通規(guī)劃 整體性與高效便捷 —— 結合功能分區(qū)與空間布局，重點加強組團內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。小區(qū)停車主要考慮智能立體停車方式。 、綠地系統(tǒng)規(guī)劃 系統(tǒng)性與生態(tài)性 —— 規(guī)劃結合 步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機聯(lián)系各院落綠地，使各個院落綠地彼此相互連接，增強公共空間連續(xù)性。 植物配植 小區(qū)內(nèi)綠化對外部環(huán)境的作用至關重要。 （ 2）?一卡通? 智能系統(tǒng)： IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費?一卡通?。為了營造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用 電梯設備間 的高低錯落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。 、消防設計 根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》的有關要求，建筑周邊設環(huán)形車道。 各種戶型均采用明室、明廳新型設計方 案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風，儲藏室（部分按車庫設計）均設于 地 下，便于居民儲物之用。 ② 室內(nèi)： （ 1）內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。 （ 3）地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。 （ 6）、廚房： 由住戶自行裝修 。 、荷載取值 根據(jù)使用要求，活荷載取值如下： 住宅 上人屋面 其余未注明處及恒荷載根據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》相應 取值。 ● 基礎設計 本工程基礎形式待地質(zhì)勘探報告提供后確定。 、公建用水量 本項目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服務設施，用水較少，其用水量暫按 每平米 5 升 估計，公建用水量為 30立方米 /日。 、消防用水量 小區(qū)人口不足萬人 ，本期工程按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)為 1 次，一次滅火用水量 10L/s，火災延續(xù)時間 1小時計算，消防用水量 36 立方米。 室內(nèi)生活給水管道采用 PPR管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。室外設置地上式消火栓，間距不超過 120 米。公建樓（視功能按規(guī)范需設的 ）另需設置自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險級Ⅰ級考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為 20L/S。根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（ GBJ14090），在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準按 A 類火災中危險級考慮，滅火器設置位置 保護半徑不超過 20 米。 強電設計方案 、負荷等級 本項目按二、三級負荷要求供電。 、照明系統(tǒng) 住宅電氣照明設計照度：起居室及一般活動區(qū) 50LX，臥室 200LX，餐廳、廚房 80LX，衛(wèi)生間 40LX，樓梯間 30LX。 商業(yè)及公建單獨設置。變壓器選用國產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注 薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結合的供電系統(tǒng)。 、消防 供電 所有消防用電均按二類用電負荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。 、 CCTV 數(shù)字電視系統(tǒng) 小區(qū) CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費接入，每套房設 23 個電視機頂盒接口。 燃氣供應設計方案 、系統(tǒng)設計 住宅燃氣采用管道天然氣。 、天然氣用量計算 商業(yè) 天然氣用量 預計 50 m3/h： 則：天然氣用氣量 Q =50m3/h 1采暖設計方案 、設計基礎參數(shù) 采暖期室外計算溫度： 7℃，冬季室外風速： ／ s。 六 、項目建設期安排 組織機構 為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設實施、銷售經(jīng)營等實行全過程負責。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目開發(fā)建設進度 的 計劃安排如下： 、項目前期工作 — 、初步設計、施工圖設計 — 、施工建設期 — 、完善綠化等輔助設施 — 、竣工驗收并投入使用 實施措施 為進一步提高項目效益，項目實施保障措施主要是完善項目法人責任制、工程招投標制、工程監(jiān)理制等。 七 、總投資 估算 及資金來源 項目投資估算 、估算依據(jù) 、山東省建筑工程