【正文】 商務(wù)、辦公、創(chuàng)業(yè)、休閑住家為一體的綜合財(cái)富小區(qū)房產(chǎn)市場同在提速。**房地產(chǎn)市場從區(qū)域上來分可分為兩個(gè)區(qū)域：東城區(qū)和西城區(qū)。在一定程度上降低了消費(fèi)者購買力及銷售消費(fèi)人群。 （2）在項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，加強(qiáng)管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，符合環(huán)境保護(hù)要求，及資金的嚴(yán)格控管。（3）項(xiàng)目的建成必將形成實(shí)質(zhì)性供應(yīng)，為**建設(shè)和提升品位作出重大貢獻(xiàn)。 (6)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》()《**國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》；（8）**中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃（20062020）；（9）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。小城鎮(zhèn)的建設(shè)又缺乏科學(xué)規(guī)劃和管理產(chǎn)生一系列問題，諸如，小城鎮(zhèn)的數(shù)量較多，規(guī)模較小，多數(shù)小城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低，功能不夠完善，許多地區(qū)小城鎮(zhèn)的分布不均衡，結(jié)構(gòu)不合理等等。1979年改革開放以來，小城鎮(zhèn)得到了迅速的恢復(fù)和發(fā)展。資金來源，項(xiàng)目建設(shè)單位自籌5000萬；招商融資3000萬元；房屋預(yù)售款3000萬元。項(xiàng)目將成為環(huán)洞庭湖的商業(yè)財(cái)富中心，為創(chuàng)業(yè)、成功人士提供聚人氣與財(cái)富的平臺。廣場致力打造環(huán)洞庭湖的商業(yè)財(cái)富中心，為創(chuàng)業(yè)、成功人士提供聚人氣與財(cái)富的平臺。廣場采用“概念全新、形象優(yōu)美、功能高效”的設(shè)計(jì)理念，運(yùn)用國際商業(yè)廣場成熟模式，融入水鄉(xiāng)風(fēng)情，形成“一心、兩軸、三節(jié)點(diǎn)”景觀結(jié)構(gòu)，建構(gòu)融商務(wù)、辦公、創(chuàng)業(yè)、休閑住家為一體的綜合財(cái)富小區(qū)。目前，公司注冊資金1000萬元，法定地**路。公司現(xiàn)有員工32人，其中大學(xué)以上文化程度7人，中高級職稱人員3人，專業(yè)技術(shù)人員9人。公司開發(fā)的**國際商業(yè)廣場，地處**新城區(qū)中央，北靠市政府與**大道，東依中聯(lián)大道，東南為**車站。是**風(fēng)景美妙、人氣興旺、交通便捷、區(qū)位優(yōu)越的商住中心。構(gòu)造**宜居宜商的新地標(biāo)。構(gòu)造**宜居宜商的新地標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)背景世界各國的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，工業(yè)化和城市化是一個(gè)相互影響、相互推動的發(fā)展過程。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴(kuò)大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務(wù)能力顯著提高。此外，資金不足，人才奇缺，土地浪費(fèi)，環(huán)境污染，體制不合理，管理不完善等等，都嚴(yán)重地阻礙著小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。 根據(jù)國家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)條件、市場、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設(shè)投資及投資效益等方面進(jìn)行分析研究，供政府核準(zhǔn)部門決策參考。根據(jù)對項(xiàng)目條件、工程方案、社會評價(jià)的分析研究可知，本項(xiàng)目具備方案合理、社會評價(jià)良好的建設(shè)條件。 第二章 市場分析與管理政策 **房地產(chǎn)市場分析隨著國家對房地產(chǎn)采取一輪又一輪的抑制政策，一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格增速減緩，銷售量同比縮水。2012年**黨代會，市委**書記指出：將以**中心城區(qū)城市建設(shè)“三年大變樣”行動為抓手，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化；2012年，國務(wù)院批準(zhǔn)**城區(qū)居住人口40萬的中等城市；不斷完善城市功能，切實(shí)增強(qiáng)城市承載能力和輻射功能，全力打造“生態(tài)水城”，力爭到2020年達(dá)到中等城市規(guī)模。東城區(qū)作為老城區(qū)，因土地面積有限，可利用土地已基本開發(fā)完畢，當(dāng)前無新盤上市。 市場投放量大，競爭激烈 據(jù)**房產(chǎn)局開發(fā)辦權(quán)威統(tǒng)計(jì)：2015年，建設(shè)面積95萬平方米，存量在10萬平方米左右。眾多停留在單純的物業(yè)開發(fā)，不注重品質(zhì)的打造。城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來需求會穩(wěn)定小幅增長?？蛻羧巳褐饕獊碜怨珓?wù)員、醫(yī)生、教師、廠礦及其他企業(yè)職工。找準(zhǔn)找實(shí)制約當(dāng)前**經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的突出矛盾和瓶頸問題，強(qiáng)化敢想敢謀、敢闖敢試的改革精神，著力突破現(xiàn)行體制機(jī)制的束縛阻礙，為發(fā)展創(chuàng)造新需求、增添新動力。始終把保障和改善民生作為改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，合理引導(dǎo)人口流動，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷改善城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活條件，加快建立健全符合市情、比較完整、覆蓋城鄉(xiāng)、可持續(xù)的基本公共服務(wù)體系，推進(jìn)智慧型、創(chuàng)新型城市建設(shè)。城市的發(fā)展可以在原有企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，培育出大量上下游產(chǎn)業(yè)，不斷吸引周邊相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的集聚，還可以利用各種優(yōu)勢，吸納外部資本進(jìn)入，形成一大批具有小城市特色的產(chǎn)業(yè)品牌。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性項(xiàng)目建設(shè)單位為**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，資質(zhì)等級為三級，技術(shù)力量優(yōu)越，建設(shè)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金籌集能力強(qiáng)，可保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。 (6) 市場廣闊且潛力大，競爭小。**位于湖南省北部，瀕臨洞庭湖濱。市區(qū)湖泊清澈，有東方“威尼斯”之稱，是湖鄉(xiāng)著名旅游城市。2015年，全市人民在市委、市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、綠色發(fā)展”戰(zhàn)略，全面推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村建設(shè)和社會民生建設(shè)，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況繼續(xù)改善，為全面建成小康社會打下良好基礎(chǔ)。金融運(yùn)行平穩(wěn)。**擔(dān)保公司、匯通小額貸款公司成功入駐我市。高中升學(xué)率96%，初中入學(xué)率100%，小學(xué)入學(xué)率100%，學(xué)齡兒童入學(xué)率100%。開展群眾文化輔導(dǎo)，全市文藝團(tuán)隊(duì)增至119個(gè)。2015年**城鄉(xiāng)居民人均可支配收入17272元，其中工資性收入6524元，經(jīng)營凈收入8105元，財(cái)產(chǎn)凈收入890元，轉(zhuǎn)移凈收入1753元。其中工資性收入1111000元，經(jīng)營凈收入8258元，財(cái)產(chǎn)性凈收入1997元，轉(zhuǎn)移性凈收入2584元。其中工資性收入2872元，經(jīng)營凈收入7765元，財(cái)產(chǎn)凈收入28元，轉(zhuǎn)移凈收入1106元。具有湖區(qū)氣候特色。年平均降水量1322毫米。項(xiàng)目建設(shè)地赤山島無洪澇災(zāi)害。境內(nèi)河流25條，匯集湘、資、沅、澧四水。擬建設(shè)區(qū)域高程40點(diǎn)，為赤山島丘陵地勢，是城鎮(zhèn)區(qū)防洪范圍，無洪澇災(zāi)害影響。低平開闊，溝渠交織，海拔30米左右。全境呈“三分水面三分洲，三分垸田一分丘。（4）地質(zhì)條件目前尚未掌握詳細(xì)的工程地質(zhì)勘探工作，下一步應(yīng)與相關(guān)部門接洽，盡快開展這一工作，以便為工程設(shè)計(jì)和建設(shè)提供可靠的地質(zhì)資料。**港口年吞吐量500萬噸，是湖南四大港口之一，千噸級碼頭正在興建。初步核算，2015年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。::::。%，%，%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。**鎮(zhèn)、**鎮(zhèn)被列入國家級重點(diǎn)鎮(zhèn)，**鎮(zhèn)被列入省級中心鎮(zhèn)，**鎮(zhèn)被列入省級特色鎮(zhèn)，**鎮(zhèn)被列入益陽市級重點(diǎn)鎮(zhèn)。（2）通訊擬建區(qū)域電視、網(wǎng)絡(luò)均已到達(dá)項(xiàng)目所在地。第五章 建設(shè)方案**商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總用地紅線面積具體指標(biāo)詳見下表：表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積m22總建筑面積m23地塊面積m24建筑密度%5容積率　6總投資萬元7建設(shè)周期月 總體規(guī)劃布局 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）項(xiàng)目要貫徹以人為本的原則，從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想，營造安定、健康、和諧的小區(qū)環(huán)境。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。 總平面布局 規(guī)劃整體布局以人為本，動靜相宜，曲直相間的空間 靈動而不呆板。（2）平面設(shè)計(jì)做到功能分區(qū)完善、合理、充分體現(xiàn)“以人為本、尊重自然、人文環(huán)?！钡脑O(shè)計(jì)思想。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)本工程設(shè)計(jì)合理使用年限為50年；其抗震設(shè)防類別為丙類。
基礎(chǔ)選型根據(jù)鄰近場地地質(zhì)巖土勘察報(bào)告，結(jié)合擬建建筑物特點(diǎn)、場地及周圍環(huán)境條件，擬建建筑物宜采用管樁基礎(chǔ)。經(jīng)綜合分析后確定，本項(xiàng)目年總用電量為 ﹒h。線路在電氣豎井中為明敷設(shè)，其余處均為穿管暗敷設(shè)。 防雷接地本項(xiàng)目建筑均屬三類防雷，在屋面設(shè)置避雷帶以防直擊雷。 給排水工程 （1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）；（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）；（4）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132003）； 設(shè)計(jì)范圍（1）本項(xiàng)目建筑室內(nèi)外給水系統(tǒng)（2）本項(xiàng)目建筑室內(nèi)外排水系統(tǒng)（1）水源：由自來水廠管網(wǎng)接入，供本項(xiàng)目生活用水及消防用水。建筑物內(nèi)水管采用PPR管，室外給水管采用給水鑄鐵管。（1）污水量計(jì)算本項(xiàng)目污水量按給水量的80%計(jì)算，同時(shí)考慮15%的地下水入滲率。 根據(jù)相關(guān)資料，**㎡，匯水面積為5000㎡。第六章 節(jié)能措施 （1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》；（2）《民用建筑節(jié)能條例》（國務(wù)院令第530號）；（3）《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（4）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（5）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)〔2006〕28號）；（6）《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)〔2007〕15號）（7）《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)展改革委2006年12月）（8）《國家發(fā)改委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資[2006]2787號）（9）國家、湖南省的有關(guān)節(jié)能工作的文件、規(guī)定。：表52 本項(xiàng)目用電量計(jì)算表項(xiàng)目名稱數(shù)量用電設(shè)備單位耗電量日使用小時(shí)數(shù)(h)全年使用天數(shù)(天)同時(shí)使用率(%)全年耗電量()**113869㎡照明、電器5W/㎡1236570%大型電器20臺電梯10kw/臺1836560%80合計(jì)本項(xiàng)目各類用水量計(jì)算表用水名稱用水單位用水量指 標(biāo)使用時(shí)間使用數(shù)量最高日用水量（m3/日）最大時(shí)用水量（m3/時(shí)）全年使用天數(shù)(天)同時(shí)使用率(%)全年用水量(萬m3)住宅生活用水2000人L/人4h50 802536580%其他用水以上用水量的15%12