【正文】 居體驗(yàn)館等。萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1．1項(xiàng)目建設(shè)背景 1．2 項(xiàng)目概況 1．3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1．4可行性研究報(bào)告研究的范圍 1．5項(xiàng)目研究的結(jié)論 1．6主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2．1市場(chǎng)分析 2．2項(xiàng)目定位 2．3項(xiàng)目體格戰(zhàn)略 2．4營(yíng)銷(xiāo)策略第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 3．1項(xiàng)目選址 3．2建設(shè)條件第四章 建設(shè)規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 4．1建設(shè)規(guī)模 4．2 項(xiàng)目規(guī)劃 4．3主要土建工程 4．4主要規(guī)劃基本數(shù)據(jù) 4．5深化設(shè)計(jì)的建議第五章 建設(shè)方案 5．1工程地質(zhì)和水文地質(zhì) 5．2給排水 5．3電力設(shè)施 5．4郵政電信、有線電視第六章 環(huán)境保護(hù)、消防與安全 6．1環(huán)境保護(hù) 6．2消防 6．3安全第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 7．1項(xiàng)目的招標(biāo) 7．2項(xiàng)目的進(jìn)度第八章 物業(yè)管理 8．1物業(yè)管理公司的選擇 8．2物業(yè)管理的內(nèi)容與實(shí)施第九章 投資估算與資金籌措 9．1 投資估算 9．2資金籌措 9．3資金使用計(jì)劃第十章 財(cái)務(wù)測(cè)算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 1 0．1財(cái)務(wù)測(cè)算依據(jù)與說(shuō)明 1 0．2財(cái)務(wù)測(cè)算 1 0．3不確定分析 1 0．4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第十一章 主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 11．1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 11．2項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 11．3企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)第十二章 綜合評(píng)價(jià) 12．1主要結(jié)論l2．2 問(wèn)題與建議第一章 總 論 本項(xiàng)目坐落于京津明珠XX，傲踞XX街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速XX北出口，南接X(jué)X傳統(tǒng)商業(yè)中心；XX憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過(guò)程中將飛速發(fā)展。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象；項(xiàng)目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣；大型高清LED電子顯示屏、手扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級(jí)硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。 注冊(cè)地址：**街匯源道南側(cè)4號(hào)，注冊(cè)資本30080萬(wàn)元人民幣。 公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目擁有世界500強(qiáng)的大型家裝超市、**家居廣場(chǎng)、歐亞風(fēng)情酒吧街、娛樂(lè)美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項(xiàng)目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣(mài)場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。它將與周?chē)涮自O(shè)施的建設(shè)，共同形成XX新城區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風(fēng)貌。 該項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)健全，資金來(lái)源明確，實(shí)施有保障。而**采用10年委托經(jīng)營(yíng)管理，%，遠(yuǎn)高于國(guó)際慣例。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)裝飾顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。商業(yè)品質(zhì)決定投資價(jià)值，**作為XX城市新中心首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，一流的運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費(fèi)者權(quán)益保障；同時(shí)坐享近百萬(wàn)消費(fèi)人群，形成特色鮮明又具有極強(qiáng)生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場(chǎng)。2013年前，XX區(qū)累積交房量可達(dá)40萬(wàn)套，將產(chǎn)生400億家裝消費(fèi)市場(chǎng)?？刂圃隽?，盤(pán)活存量。未來(lái)幾年，XX區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。XX區(qū)建設(shè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示，XX區(qū)，2011年開(kāi)工面積1500萬(wàn)平方米（2009年開(kāi)工量800萬(wàn)平米，2010年開(kāi)工量1200萬(wàn)平米），至2013年全區(qū)竣工面積3000萬(wàn)平方米以上。商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購(gòu)物場(chǎng)所。2008—2010年各類(lèi)預(yù)售價(jià)格如下： 住宅價(jià)格平均7000元／m2 商業(yè)店面平均25000元／m2價(jià)格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。 ②在正面報(bào)道和營(yíng)銷(xiāo)上與政府部門(mén)適當(dāng)配合樹(shù)互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。(3)加強(qiáng)公共關(guān)系活動(dòng)，提高企業(yè)信譽(yù)及形象。 ⑦爭(zhēng)取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購(gòu)房者能夠分期付款，減輕負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目與規(guī)劃中的行政中心相望，其周邊有規(guī)劃的居民區(qū)、文化活動(dòng)中心、世界500強(qiáng)企業(yè)大型工業(yè)區(qū)，因此，項(xiàng)目的位置十分優(yōu)越，其周邊的商貿(mào)、文化、居住環(huán)境極佳。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場(chǎng)地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時(shí)方便引入。第四章 建設(shè)規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、特點(diǎn)、功能要求以及場(chǎng)址的地形等實(shí)際情況。**總投資7個(gè)億，打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場(chǎng)。社區(qū)塑造原則：在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與保障方面強(qiáng)化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。使店面擁有良好居住品質(zhì)。 2豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場(chǎng)地良好的排水，減少土方工程量。總用地面積:總建筑面積: 76751平方米地上建筑面積:75007平方米地下建筑面積: 車(chē)庫(kù)：1500個(gè) 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 　　總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果．突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以安排庭院風(fēng)情環(huán)境，與周邊配套總體風(fēng)格相呼應(yīng)為重點(diǎn)，形成集中景觀,有效利用土地,發(fā)揮投資潛能,突出21世紀(jì)購(gòu)物中心的整體特色。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。④在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代’，特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60％，屋面保溫防水材料為90％，管線集中綜合布置為40％。②每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證商家用戶生活用水質(zhì)量。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 ②水源：用水由自來(lái)水公司供給，市政給水管網(wǎng)(DN800)通過(guò)，商業(yè)區(qū)水源可