【正文】 返災(zāi)區(qū)中國(guó)之聲溫暖行動(dòng)》直播節(jié)目中表示，通過(guò)加大保障性住房建設(shè)和抑制住房投機(jī)，有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位。（3）經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩2011年，全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過(guò)程中。2011年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要影響因素包括（1）積極穩(wěn)健，審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動(dòng)力?？傮w預(yù)測(cè)為：2011年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降。區(qū)政府不斷完善城市載體功能，大力優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展條件，提升區(qū)域形象，渾南新區(qū)日益成為“投資置業(yè)的熱土”。渾南新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上，地形平緩，地勢(shì)東高西低，平均海拔低于50米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，2009年，渾南地區(qū)的平均房?jī)r(jià)4800元/平方米，其中最高樓盤均價(jià)為6700元/平方米，而目前，渾南地區(qū)的商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了6000元/平方米，其中親水樓盤的銷售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元，有一次攀升至歷史最高點(diǎn)。沈陽(yáng)給大渾南做出了打造“和諧渾南，綠色渾南，創(chuàng)新渾南”的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來(lái)。隨著奧運(yùn)會(huì)，全運(yùn)會(huì)陸續(xù)召開，渾南的房?jī)r(jià)也從3000元/平方米以上飆升到萬(wàn)元，就目前而言，均價(jià)6000元/平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場(chǎng)，隨著全運(yùn)會(huì)的召開，渾南的房?jī)r(jià)將會(huì)有更大的增值潛力。這就決定了渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是母城的“升級(jí)版”，是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。渾南新區(qū)在保持，擴(kuò)大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，依靠科學(xué)的規(guī)劃，高效的運(yùn)營(yíng)，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達(dá)性，并與文化，政策等優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合，適應(yīng)了購(gòu)房者需求，提升了區(qū)域的品位與價(jià)值。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出渾南新區(qū)“得天獨(dú)厚”的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。根據(jù)該項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到沈陽(yáng)總體規(guī)劃的要求及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的總體要求，建設(shè)該項(xiàng)目是有必要的、可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。隨著國(guó)家制定十二五規(guī)劃即將到來(lái)，沈陽(yáng)城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來(lái)，首先就是城市定位明顯提高。渾南新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，會(huì)展服務(wù)業(yè)，旅游服務(wù)業(yè)，物流服務(wù)也，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公，文化娛樂(lè)，生態(tài)旅游特色，致力于打造高品位的商務(wù)休閑環(huán)境。渾南新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。本著“線形城市的帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)，公交主導(dǎo)的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)”的規(guī)劃理念，由北京，上海，臺(tái)灣，美國(guó)，日本，澳大利亞，加拿大等國(guó)內(nèi)外等著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位競(jìng)標(biāo)產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”。本項(xiàng)目符合人們追求綠色環(huán)保、生態(tài)自然、舒適溫馨、健康科學(xué)的消費(fèi)理念，同時(shí)對(duì)于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康積極發(fā)展可起到一定的促進(jìn)作用，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均是顯著的。B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場(chǎng)一棟。 （1）國(guó)家有關(guān)部委及沈陽(yáng)市的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范（2）《遼寧省消耗量定額參考價(jià)目表》(2004年)（3）《遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用參考標(biāo)準(zhǔn)》(2006年)（4）泛華商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（5）投資單位提供的基礎(chǔ)資料（6）《沈陽(yáng)城市總體規(guī)劃（20052020）》；（7）《沈陽(yáng)市十一五發(fā)展規(guī)劃》；（8）二00二年出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（9）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南版）》的通知，計(jì)辦投資[2002]15號(hào)。實(shí)踐并完善“融投資帶建設(shè)，源頭戰(zhàn)略”等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將城市建設(shè)發(fā)展商與城市領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)商相互融合，按照建設(shè)項(xiàng)目全壽命理論，以金融創(chuàng)新為利器，提供從策劃，咨詢，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，招標(biāo)代理，勘察，施工，采購(gòu)，監(jiān)理，裝修，代建服務(wù)，建成運(yùn)營(yíng)等全過(guò)程或階段性服務(wù)。具體專業(yè)為建筑專業(yè)6人，財(cái)務(wù)專業(yè)2人，經(jīng)濟(jì)專業(yè)2人，統(tǒng)計(jì)專業(yè)1人。遼寧晟恒房屋開發(fā)有限公司御龍建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 5 5 5 6 7 7 7 8 8第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 10 10第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 13 13 15 16第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 19 19 19 19 20第五章 工程技術(shù)方案 22 2結(jié)構(gòu) 23 26 27 29第六章 環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能 36 36 38 39第七章 消 防 45 4給排水防火設(shè)計(jì) 46 47第八章 項(xiàng)目組織及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 51 51 54第九章 投資估算與資金籌措 56 56 56 57第十章 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 58. 計(jì)算期估算 58. 銷售（經(jīng)營(yíng)）收入估算 58. 總成本費(fèi)用估算 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 58第十一章 社會(huì)影響分析 60 60 61 61 62第十二章 結(jié)論與建議 63 結(jié)論 63. 建議 63附件：宗地圖土地證掛牌交易成交確認(rèn)書建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)審定通知單建設(shè)工程規(guī)劃許可證 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照開發(fā)資質(zhì)第一章 總論泛華商業(yè)廣場(chǎng)（B座）泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈陽(yáng)市渾南新區(qū)三義街10號(hào)聯(lián)系人：李宏杰電話：13898119896新建泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司是一家與港澳臺(tái)商合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。公司由開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門組成。這樣的創(chuàng)立及實(shí)踐的戰(zhàn)略構(gòu)想，使泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司站在發(fā)展的高端，里程碑式地完善了產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的有效整合。（10）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版（發(fā)改投資[2006年]1325號(hào)）。地下2層為停車場(chǎng)，（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購(gòu)物中心。建議項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)抓緊落實(shí)資金，辦理項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，使項(xiàng)目盡快實(shí)施。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高檔次中央商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)居住區(qū)，大學(xué)城，渾河觀光旅游帶。向南，距離沈陽(yáng)空港桃仙機(jī)場(chǎng)僅7公里；向北，通過(guò)已建成的渾河?xùn)|陵橋，長(zhǎng)青橋，富民橋，渾河橋，勝利橋與母城相連；沈營(yíng)，沈丹，沈撫高速公路及機(jī)場(chǎng)路，沈祝路，沈蘇快速干道和長(zhǎng)大鐵路等貫穿新區(qū)。為進(jìn)一步落實(shí)《沈陽(yáng)市中心城區(qū)總體規(guī)劃19962010》，加快沈陽(yáng)市渾南新區(qū)城市建設(shè)進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司決定開發(fā)建設(shè)“泛華商業(yè)廣場(chǎng)（B座）”項(xiàng)目住宅項(xiàng)目工程。上一期規(guī)劃確定沈陽(yáng)城市定位是“遼寧省省會(huì)、東北地區(qū)中心城市、全國(guó)重要的工業(yè)基地”，而新的規(guī)劃對(duì)沈陽(yáng)城市定位的表述是“遼寧省省會(huì)、國(guó)家中心城市、國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)家歷史文化名城”。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)沈陽(yáng)市規(guī)劃委員會(huì)并函復(fù)。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的調(diào)查、整理、匯集，根據(jù)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)及該區(qū)域目前的經(jīng)濟(jì)背景和社會(huì)背景，進(jìn)行本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。隨著萬(wàn)科，金地，沿海，首創(chuàng)等諸多國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)紛紛入駐渾南，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的發(fā)展，渾南出現(xiàn)了一大批在產(chǎn)品，服務(wù)，環(huán)境等多方面表現(xiàn)優(yōu)異，貼近老百姓生活的優(yōu)質(zhì)中高端項(xiàng)目。渾南新區(qū)作為奧運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)的所在地，區(qū)域板塊擁有得天獨(dú)厚的展示，發(fā)展機(jī)遇。而且，渾南新區(qū)作為科技新城，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。沈陽(yáng)的城市縱軸是以青年大街為代表的城市金廊，而沈陽(yáng)城市的橫軸，完全可以由渾河來(lái)承擔(dān)，不得不說(shuō)渾河在沈陽(yáng)南部的發(fā)展進(jìn)程中扮演了急先鋒的角色，渾河成為了沈陽(yáng)市新的城市中軸線。2013年第十二屆全運(yùn)會(huì)花落遼寧，沈陽(yáng)作為主會(huì)場(chǎng)，有了一次全新的機(jī)遇。到目前為止，沈陽(yáng)人均住房面積在全國(guó)仍處于中下游較底的水平。渾南新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明。渾南新區(qū)將以嶄新的面貌，綠洲式的環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主要理由為：一是中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央在住房調(diào)控問(wèn)題上態(tài)度堅(jiān)決，意志堅(jiān)定，對(duì)房?jī)r(jià)采取了露頭就打，見高就打的策略；三是預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的投資會(huì)大幅增加，住房保障力度會(huì)明顯加大；四是住房投機(jī)已經(jīng)收到了抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化；五十緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力增大，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的約束趨緊，會(huì)給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來(lái)極大的約束。在貨幣政策方面，要求把好流動(dòng)性總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。多數(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在9%左右，低于2010年水平。從緊的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是影響2011年住宅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。同時(shí)，保障性住房建設(shè)將對(duì)住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)，因此，預(yù)計(jì)2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。場(chǎng)地地勢(shì)平坦，周邊道路寬敞通暢，交通便利，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。主要?dú)庀髼l件：年平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃日最大溫差 18℃年平均降水量 日最大降水量 最大積雪深度 200mm平均風(fēng)速 最大風(fēng)速 平均相對(duì)濕度 65%渾南新區(qū)位于渾河水系沖擊而成的渾河平原上。78月降水量占50%左右。環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)于國(guó)家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到40%以上，規(guī)劃目標(biāo)，綠化覆蓋率50%以上，綠地率35%以上，人均公共綠地35平方米，超過(guò)國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。排水排水采取雨水、污水分流方式進(jìn)行排放。排水量按生活用水量90%計(jì)算。本項(xiàng)目冬季供暖由沈陽(yáng)市熱網(wǎng)直接供暖，不另設(shè)鍋爐房，為居民提供優(yōu)越的無(wú)污染的居住環(huán)境。在多局制的電纜網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)時(shí)，用戶主干電纜應(yīng)與局間中繼電纜的路由一并考慮，使線路網(wǎng)有機(jī)地結(jié)合，做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理。提供一個(gè)舒適、溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境。園區(qū)內(nèi)布置新穎，錯(cuò)落有致，樓體與周圍環(huán)境，設(shè)施等有機(jī)結(jié)合，已達(dá)到符合城市整體規(guī)劃的要求。、結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì)“泛華商業(yè)廣場(chǎng)（B座）”項(xiàng)目共有1棟樓， B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場(chǎng)一棟。集餐飲，娛樂(lè)，購(gòu)物于一體，設(shè)計(jì)考究，功能多元化，為小區(qū)及周邊提供了完善的服務(wù)，滿足人們不同的生活需求。（1）墻體：墻體材料為鋼筋砼墻，加氣砼砌塊墻，輕鋼龍骨纖維水泥加壓板墻。（2）地面：網(wǎng)點(diǎn)及住宅除衛(wèi)生間、廚房地面外均為水泥砂漿地面。（5）門窗：網(wǎng)點(diǎn)門窗均為鋁合金門窗。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1） 自然條件a）基本風(fēng)壓 ㎡b）基本雪壓 ㎡c）土壤凍結(jié)深度 d）建筑物抗震設(shè)防烈度 7度e）設(shè)計(jì)基本地震加速度值 ，第一組f）結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 二級(jí)g）建筑場(chǎng)地類別 II類h）設(shè)計(jì)使用年限 50年I)設(shè)防類別：本工程按丙類抗震設(shè)防類別的建筑設(shè)計(jì)。地下室以上商場(chǎng)部分按規(guī)范設(shè)置變形縫或后澆帶。（2）給水方式購(gòu)物中心用水采用一套變頻恒壓供水裝置，其余用水由市政給水管道直接供水。、采暖設(shè)計(jì)（1）室外設(shè)計(jì)參數(shù)：冬季采暖室外計(jì)算溫度 19℃冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 12℃冬季空調(diào)室外計(jì)算溫度 22℃冬季空調(diào)室外相對(duì)濕度 64%夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 28℃夏季空調(diào)室外計(jì)算溫度 ℃夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 ℃ 夏季通風(fēng)室外平均相對(duì)濕度 64%（2） 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季空調(diào)室內(nèi)干球溫度 27℃夏季空調(diào)室內(nèi)相對(duì)濕度 58%冬季空調(diào)室內(nèi)干球溫度 18℃冬季空調(diào)室內(nèi)相對(duì)濕度 45%（3） 空調(diào)系統(tǒng)：本項(xiàng)目中商業(yè)，購(gòu)物中心分設(shè)集中空調(diào)系統(tǒng)，冷源均由電制冷水機(jī)組提供7/12℃冷水供本樓空調(diào)夏季使用，冷凍機(jī)房均設(shè)在地下二層；熱源均由城市熱力提供110/70℃一次熱水至本樓換熱站交換成60/50℃二次熱水供本樓冬季空調(diào)用。七層以下靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機(jī)房設(shè)風(fēng)機(jī)盤管采暖，采暖熱水為冬季空調(diào)用熱水60/50℃。③綜合購(gòu)物中心排風(fēng)均經(jīng)油煙凈化機(jī)組處理后排至室外。③地上六層及夾層部分設(shè)置獨(dú)立的排煙系統(tǒng)。（2）供電方案根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，最高用電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)。備用電源及應(yīng)急電源：設(shè)自備柴油發(fā)電