【正文】 ……………7（五）研究結(jié)論與建議…………………………………………7二、房產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略…………………………………9（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………9（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求…………………………10（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展………………………11（四）定價(jià)策略………………………………………………15三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件………………………………………17（一）項(xiàng)目選址…………………………………………………17（二）建設(shè)條件…………………………………………………17四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)………………………………………18（一）建筑面積和內(nèi)容…………………………………………18（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………18五、建筑方案……………………………………………………20（一）擬建建筑物使用功能和工藝要求………………………20（二）單體平面功能設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)…………………………20（三）交通組織…………………………………………………21（四）空間組織與景觀設(shè)計(jì)……………………………………21（五）造型設(shè)計(jì)…………………………………………………22（六）人防設(shè)計(jì)…………………………………………………23（七）日照分析…………………………………………………23（八）建筑裝修與構(gòu)造…………………………………………23六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)……………………………………………………30（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)……………………………………………30（二）基本技術(shù)參數(shù)……………………………………………30（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………………31（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算…………………………………………………32（五）供配電設(shè)計(jì)………………………………………………33（六）防雷與接地………………………………………………34（七）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)………………………………………34（八）可視對(duì)講系統(tǒng)……………………………………………34（九）有線電視系統(tǒng)……………………………………………34（十）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)……………………………………35（十一）綜合布線系統(tǒng)…………………………………………35（十二）電氣人防專篇…………………………………………36七、給排水設(shè)計(jì)…………………………………………………38（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………38（二）設(shè)計(jì)范圍…………………………………………………38（三）室外給水設(shè)計(jì)……………………………………………38（四）室外排水設(shè)計(jì)……………………………………………39（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)………………………………………40（六）管材及接口………………………………………………42（七）人防給排水設(shè)計(jì)…………………………………………42（八）隔振與防噪………………………………………………43（九）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………43（十）消防水池設(shè)置……………………………………………43（十一）消防電梯集水坑………………………………………43（十二）主要設(shè)備材料表………………………………………43八、暖通設(shè)計(jì)……………………………………………………46（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………46（二）設(shè)計(jì)內(nèi)容…………………………………………………46（三）設(shè)計(jì)參數(shù)…………………………………………………46（四）供暖、空調(diào)設(shè)計(jì)…………………………………………47（五）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)……………………………………………49（六）管材………………………………………………………49（七）保溫………………………………………………………49（八）人防物資庫(kù)通風(fēng)…………………………………………49九、消防專篇……………………………………………………50（一）建筑消防設(shè)計(jì)……………………………………………50（二）給排水消防設(shè)計(jì)…………………………………………52（三）電氣消防設(shè)計(jì)……………………………………………54（四）消防防排煙設(shè)計(jì)…………………………………………57十、節(jié)能環(huán)保措施………………………………………………59（一）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)……………………………………………59（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………59（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………60十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………61十二、投資估算與資金籌措……………………………………62（一）投資估算…………………………………………………62（二）資金籌措…………………………………………………63十三、經(jīng)濟(jì)效益分析……………………………………………64（一）銷售價(jià)格…………………………………………………64（二）銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃……………………………………64（三）稅費(fèi)率……………………………………………………65（四）盈利能力分析……………………………………………65（五）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………………………………65十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策…………………………………………67（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………67（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………68一、總 論（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況：某縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目：某某置業(yè)有限公司法定代表人： ：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，投資興辦商貿(mào)實(shí)體；，無不良債務(wù)；：實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計(jì)200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國(guó)道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺(tái)（臺(tái)州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局百善戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到300萬噸，年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長(zhǎng)江；空運(yùn)距江蘇徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅50公里，全程高速公路可以直達(dá)。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財(cái)稅收入9710萬元，建成教育園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國(guó)民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。擬建中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)。場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，建筑順應(yīng)地勢(shì)，高差跌落設(shè)計(jì)，室內(nèi)177。（五）研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合**開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。商品房投資逐步增加，2007年，%中。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求某縣住宅建設(shè)速度加快。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：(1)先富者的市場(chǎng)潛力。近年來煤炭銷售旺盛，價(jià)格漲幅接近1倍。中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于**鎮(zhèn)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著本市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，%上升到12%左右。1)根據(jù)縣城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，結(jié)合同類商品房銷售價(jià)。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。項(xiàng)目建設(shè)“五通”條件具備項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地配套設(shè)施完善，市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等?？傉嫉孛娣e57422平方米，總建筑面積為25萬平方米，其中商鋪面積50000平方米，建設(shè)住宅樓4棟，可入住1500戶，綠化率30%。(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。其中包括熱交換間、制冷機(jī)房、消防泵房、生活泵房、消防水池，（）；地上部分：一層：商城營(yíng)業(yè)大廳及辦公入口，北側(cè)為配電房及庫(kù)房，；二層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；三層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；四層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；五層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；六層：裙房屋頂花園；AB座六～二十一層：公寓式辦公樓，；CD座五～二十五層：住宅樓，局部設(shè)有閣樓層；具體戶型及面積見附圖注；屋面層：電梯機(jī)房、設(shè)備用房、疏散屋面。（四）空間組織與景觀設(shè)計(jì)商業(yè)空間：沿淮海路和澮河路設(shè)大型商業(yè)廣場(chǎng)，沿教育巷規(guī)劃城市廣場(chǎng)，轉(zhuǎn)角處設(shè)特色噴水雕塑廣場(chǎng)。高層建筑立面公建化處理，A座公建及B座住宅陽(yáng)臺(tái)封閉，表面完整，空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行有效的遮擋處理達(dá)無形。豐富的形體穿插關(guān)系：主樓設(shè)計(jì)以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強(qiáng)烈；強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)：在簡(jiǎn)潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細(xì)部設(shè)計(jì)；注重材質(zhì)的變化：裙房墻面以天然石材構(gòu)成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應(yīng)，對(duì)比中有統(tǒng)一； 主樓豎向墻體與橫向玻璃窗形成鮮明的虛實(shí)對(duì)比和強(qiáng)烈的材質(zhì)對(duì)比。（七）日照分析：A、由某縣規(guī)劃局認(rèn)可的某縣規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)日照進(jìn)行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標(biāo)準(zhǔn)要求。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶粒混凝土找坡層，最薄處30厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。（9）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。辦公室門： 木質(zhì)夾板門；陽(yáng)臺(tái)、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；電梯廳、消防前室及疏散樓梯門：乙級(jí)木質(zhì)防火門；管道井門：丙級(jí)木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門（詳見平面）。落水管：鍍鋅焊接鋼管。基本雪壓：S1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為六度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。地下二層為停車庫(kù)，地下一層及地上一～四層為商場(chǎng)。剪力墻及框架的抗震等級(jí)均為三級(jí)。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。受力分析采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列程序SATWE進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。 。（六）防雷與接地：本工程為三類防雷建筑物，按三類防雷設(shè)防，屋面設(shè)避雷帶。利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。（九）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。具體見平面及系統(tǒng)圖。電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)仉娦挪块T設(shè)計(jì)。信息插座采用六類RJ45插口模塊。數(shù)據(jù)、語音配線架采用六類非屏蔽模塊化配線架。數(shù)據(jù)配線架采用光纖配線架，語音配線架采用非屏蔽配線架。（十二）電氣人防專篇：電源設(shè)置：地下室平時(shí)為地下車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為六級(jí)防空地下室物資庫(kù)。電纜(線)出入工事的防護(hù)密閉：所有穿過外墻、臨空墻、防護(hù)密閉隔墻和密閉隔墻的各種電纜（包括動(dòng)力、照明、通信、網(wǎng)絡(luò)等）管線和預(yù)留備用管，應(yīng)進(jìn)行防護(hù)密閉或密閉處理。b、防護(hù)密閉門外的照明回路在防護(hù)密閉門內(nèi)設(shè)置熔斷器保護(hù)。接地裝置：利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)作為自然聯(lián)合接地體，強(qiáng)、弱電設(shè)備的工作。b、在防化值班室設(shè)置應(yīng)急通訊設(shè)備箱。生活給水用水量計(jì)算：序號(hào)用水項(xiàng)目名稱使用數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)（L/r（四）室外排水設(shè)計(jì)本工程采用雨、污分流制系統(tǒng)，本基地雨、污水分別排至淮海路、孟山路。（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)生活給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：(1).公寓、商場(chǎng)部分生活給水系統(tǒng)豎向分區(qū)為：2F～3F為I區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供給；4F～12F為II區(qū)，由II區(qū)變頻泵加壓供水；13F～21F為III區(qū)，由III