【正文】 打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。一、 從政策層面分析，X城市廣場的建設(shè)與國家鼓勵投資、拉動內(nèi)需的政策一脈相承。該項(xiàng)目將是婁底乃至中南地區(qū)最大的城市商群和標(biāo)志性工程，它的建設(shè)將大大改觀婁底中心城區(qū)形象，穩(wěn)固婁底作為湘中商業(yè)中心的地位，對于婁底實(shí)現(xiàn)“彎道超車”具有重要意義。北臨婁底市最大的小商品市場—九龍市場、以及城市東西主商業(yè)街—長青街；東靠城市南北主軸—氐星路，并與春園步行街隔街相望；南依貿(mào)西街及樂坪街，與婁底市最大的城市廣場—婁星廣場僅一街之隔。 X城市廣場設(shè)計(jì)由香港華城設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱，該院技術(shù)實(shí)力雄厚，專注于大型商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體設(shè)計(jì)，富于探索和創(chuàng)新，先后完成了重慶北城天街、武漢金寶利國際廣場、西安高新CBD、天津順馳太陽城等一大批具有全國影響力的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。它是現(xiàn)代都市集約發(fā)展的必然產(chǎn)物，并成為城市核心區(qū)域主要的建筑表現(xiàn)形式。Shopping mall規(guī)模大、功能全，能充分滿足各類消費(fèi)群的購物需求，代表著商業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近十年的快速發(fā)展和過熱增長，在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。同比增長54%，環(huán)比增長40%；，同比減少77%，環(huán)比減少15%。3. 房屋施工面積及銷售面積，%，其中，新開工面積60萬平方米 ，同比增長53%，；，%，環(huán)比增長45%；，同比減少12%，環(huán)比增長78%。二、婁底市本級商品房供銷情況商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積依然旺盛。這樣，從緊的土地政策，不允許開發(fā)商囤地，大量的項(xiàng)目動工并被推向市場，同時2007年房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資過熱，導(dǎo)致2008年房屋銷售壓力進(jìn)一步加大。新建商品住房價格稍有回落2008年第四季度，新建商品住房均價為1651元/平方米，同比上漲6%，同上季相比，漲幅降低了7個百分點(diǎn)，%；高層住宅均價為1936元/平方米，同比上漲6%，漲幅降低了3個百分點(diǎn)，%；多層住宅均價為1473元/平方米，同比上漲7%，%。至2008年底，同比增長92%，環(huán)比增長32%；其中：，同比增長一倍，環(huán)比增長33%；，同比增長73%，環(huán)比增長35%。圖：不同戶型住房銷售套數(shù)情況從2009年全年不同戶型新建商品住宅銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型銷售套數(shù)占整個銷售套數(shù)的69%，較上季增長18個百分點(diǎn)，144180平方米和90120平方米的戶型分別占11%、10%，大于180平方米的戶型占7%，小于90平方米的戶型占3%。隨著新一佳、步步高、匯天、友誼阿波羅等省內(nèi)外知名企業(yè)的進(jìn)駐，在商業(yè)布局、營銷機(jī)制等方面帶來新的震蕩，商業(yè)經(jīng)營場地不斷擴(kuò)大，競爭將會成為商業(yè)提升檔次的重要基點(diǎn)；2. 商業(yè)層次逐漸明朗，區(qū)域性商貿(mào)中心的基本框架形成。已有的商業(yè)建了又建，規(guī)劃不合理，百貨、超市、餐飲、娛樂、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)還沒未到充分發(fā)揮，雖然有各類品牌扎堆入駐，但國際國內(nèi)一線品牌仍然欠缺，中低檔商品仍舊主導(dǎo)市場，傳統(tǒng)商業(yè)格局占據(jù)主流。五江商圈火車站商圈春園商圈一、 春園商圈1）商圈概況匯天百貨友誼阿波羅新一佳康星百貨春園步行街九龍市場萬豪城市廣場今典影城 ITAT沃爾瑪春園商圈春園商圈是指地處婁底城市核心，以春園商業(yè)步行街為輻射半徑，東至友誼阿波羅商業(yè)廣場、南抵樂坪街、西達(dá)九龍市場、北接新一佳超市的圍合區(qū)域。2）業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)定位多樣化、業(yè)態(tài)構(gòu)成多元化、品牌組合集約化是春園商圈的顯著特點(diǎn)。友誼阿波羅、步步高雖帶來了連鎖百貨的經(jīng)營模式及眾多首次進(jìn)駐婁底的品牌，但在定位上依舊沿襲中檔大眾化的保守經(jīng)營路線，各百貨店品牌組成類似，營業(yè)規(guī)模普遍局促，競爭檔次未從根本上拉開。春園商圈正處于擴(kuò)容提質(zhì)期，本地商戶為主力，全國性及區(qū)域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等處于急劇擴(kuò)張期的創(chuàng)新業(yè)態(tài)有吸納空間。但KTV、酒吧、電玩、商務(wù)會所、運(yùn)動館（旱冰、桌球等）等熱門娛樂業(yè)種缺位待補(bǔ)充。月SOHO尚都新一佳iji長青路東段60150元/㎡月氐星路中段160元/㎡月婁星廣場星瑪克咖啡樂坪街氐星路一樓臨街90元/㎡品牌服飾、鞋、珠寶等是推動租金高企的主力業(yè)態(tài)。2004年5月份公開發(fā)售的九億步行街街鋪曾創(chuàng)下16000元/㎡的天價，并很快銷售一空；2006年6月春園商業(yè)步行街開盤更是所向披靡，街鋪均價達(dá)21000元/㎡，最高價突破30000元/㎡，創(chuàng)造了又一個奇跡。目前經(jīng)營中的二樓以上商業(yè)，除春園步行街外部分表現(xiàn)乏力，以低租金維系。五江商圈分布圖丹楓國際鑫新家居城沃爾瑪大漢鋼材城大漢建材城漣鋼步行街TOP尚都五江建材城業(yè)態(tài)構(gòu)成商 家業(yè) 態(tài)區(qū) 位規(guī) 模經(jīng) 營沃爾瑪超市五江建材城內(nèi)17800㎡一般佳惠百貨百貨+超市TOP尚都內(nèi)5000㎡已簽約通程電器電器超市TOP尚都內(nèi)3800㎡已簽約碧波爾電器電器超市五江建材城內(nèi)6000㎡招商中湘中明居建材超市五江建材城內(nèi)16000㎡一般松建建材建材超市五江建材城內(nèi)10000㎡較好先鋒建材建材超市五江建材城內(nèi)20000㎡較好金山角酒樓餐飲大漢路交叉口900㎡較好天趣茶樓茶飲大漢路口800㎡較好五江商圈內(nèi)大型建材市場多達(dá)4個（含規(guī)劃中），面積在10000㎡以上的大型建材主力店多達(dá)6個，建材主營面積逾20萬㎡。大漢路沿線開發(fā)方興未艾，婁底開發(fā)區(qū)正處于急劇擴(kuò)張中，五江商圈前景斐然；但城北人口總量有限、漣鋼職工消費(fèi)力較為分散的局面短期內(nèi)難以改變，商圈成熟仍需假以時日。月一樓4068元/㎡月，僅相當(dāng)于春園商圈數(shù)值的1/4；二樓租金低至1015元/㎡b、售價項(xiàng) 目五江國際建材城鑫新家居商貿(mào)城TOP尚都售價一樓42006800元/㎡二樓1100元/㎡45006000元/㎡928010780元/㎡火車站商圈可謂歷經(jīng)興衰，天成銀座、明珠步行街等項(xiàng)目曾一度陷入維谷，但隨著明珠電腦城、老街批發(fā)市場、月塘KTV一條街的興盛，鵬天、華泰、六福等多個星級酒店的陸續(xù)開業(yè)，火車站商圈重拾生機(jī)，成為僅次于春園、五江的次級商圈之一及婁底最密集的酒店集群。a、專業(yè)市場項(xiàng) 目區(qū)位規(guī) 模業(yè)態(tài)經(jīng) 營明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場較好老街——門面240個批發(fā)市場 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開業(yè)b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經(jīng)營百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經(jīng) 營主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠(yuǎn)足浴長青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發(fā)氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續(xù)看漲，現(xiàn)平均已達(dá)60元/㎡售價方面，火車站商圈開發(fā)量集中，是婁底樓市的熱點(diǎn)片區(qū)之一。第四節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)條件一、地形條件婁底處于湖南省幾何中心，地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。X城市廣場地塊為典型的丘陵熔巖地貌，巖石層分布較淺，巖石質(zhì)地較為堅(jiān)固，地勢順坡起伏，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來挑戰(zhàn)，同時也對基礎(chǔ)施工造成一定影響。多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月。由于光、熱、水基本同季，氣候條件對項(xiàng)目施工影響較小，施工周期較長，對施工進(jìn)度極為有利！三、經(jīng)濟(jì)條件婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。財(cái)政收入增長較快，據(jù)快報(bào)統(tǒng)計(jì)，%，%。五、制約因素隨著城市的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)熱的不斷升溫，商業(yè)濃度的逐漸提升，外來商業(yè)與已有商業(yè)的競爭局面在不斷加劇，項(xiàng)目發(fā)展所要面臨的挑戰(zhàn)也在逐步升級。同比增長92%，；，同比增長一倍；，同比增長73%。 競爭項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，競爭局面呈現(xiàn)白熱化。3） 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動分片區(qū)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營?，F(xiàn)暫以2009年作為起始年。3） 2009年完成所有前期籌備和工程準(zhǔn)備工作，2012年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體完工并全數(shù)入伙。 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意圖和公司發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)起草年度工作計(jì)劃、年度工作總結(jié)和其他重要文稿，牽頭或協(xié)助公司的規(guī)劃研究。 做好公司歷年大事記的原始資料收集和編纂工作，定期或不定期編輯公司簡訊、簡報(bào)或內(nèi)部發(fā)行的刊物。包括公司辦公用品采購、發(fā)放、使用登記、保管、維護(hù)管理工作，負(fù)責(zé)傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、長途電話、手提電話、計(jì)算機(jī)、手提計(jì)算機(jī)的管理和使用。 1負(fù)責(zé)公司車輛調(diào)度、管理、維修、保養(yǎng)工作，確保公司領(lǐng)導(dǎo)和職工正常工作用車。 1完成總經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。做好財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，及時制定適合后勤集團(tuán)情況的實(shí)施細(xì)則和有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)章制度。實(shí)現(xiàn)會計(jì)工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和電算化。并配合有關(guān)部門進(jìn)行管理。不斷提高會計(jì)人員的基本素質(zhì)和核算水平。178。負(fù)責(zé)將有關(guān)涉及工程造價增、減的技術(shù)文件報(bào)主管經(jīng)理審批。負(fù)責(zé)組織對項(xiàng)目控制性計(jì)劃，總體計(jì)劃的評審。1每月月底前完成本部門工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃，上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)。負(fù)責(zé)編制和組織實(shí)施年度營銷計(jì)劃。負(fù)責(zé)營銷收入和銷售費(fèi)用的管理。1參與制定科技發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供國、內(nèi)外音視頻產(chǎn)品市場狀況及趨勢分析報(bào)告。1參與企業(yè)文化建設(shè)，負(fù)責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)企業(yè)文化建設(shè)資料。4）招標(biāo)廣告。加強(qiáng)施工監(jiān)管；做好項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄和項(xiàng)目主要事項(xiàng)記錄，為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收提供整套原始依據(jù)。3） 該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目單位數(shù) 值備 注規(guī)劃總用地面積㎡綠地總面積㎡總建筑面積㎡計(jì)算容積率面積㎡地上總建筑面積㎡其中居住建筑面積㎡計(jì)入容積率寫字樓建筑面積㎡計(jì)入容積率地上商業(yè)建筑面積㎡計(jì)入容積率地上酒店建筑面積㎡計(jì)入容積率架空層㎡不計(jì)入容積率屋頂機(jī)房面積㎡地下總建筑面積㎡110690其中地下酒店建筑面積㎡3899不計(jì)入容積率地下商業(yè)建筑面積計(jì)入容積率地下設(shè)備用房及車庫建筑面積不計(jì)入容積率寫字樓入戶大堂建筑面積㎡計(jì)入容積率容積率建筑密度％綠地率％住宅戶數(shù)戶1180居住人數(shù)（)人3776機(jī)動停車泊位數(shù)輛1784其中地上停車位輛36地下停車位輛1748 結(jié)構(gòu)及裝飾標(biāo)準(zhǔn)1） 結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)：為保證建筑的可實(shí)施性，塔樓采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓采用框架結(jié)構(gòu)。4） 內(nèi)墻及中庭：商業(yè)用房、住宅按混合砂漿，酒店大堂以花崗巖為主，其他按混合砂漿，輔以節(jié)能環(huán)保墻漆；主力店中庭為鋼結(jié)構(gòu)及有機(jī)玻璃組合屋頂，架空走廊為輕鋼龍骨、鋁塑面板。該類費(fèi)用根據(jù)國家、湖南省、婁底市有關(guān)文件予以計(jì)取，具體計(jì)算根據(jù)一定比例標(biāo)準(zhǔn)予以估算。序號名稱取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1土地使用出讓金發(fā)展商所簽訂之土地出讓協(xié)議——181682傭金國土局相關(guān)文件4%18168727預(yù)估　3契稅財(cái)政部標(biāo)準(zhǔn)4%　18168　727預(yù)估　土地成本小計(jì)：19622萬元2) 報(bào)建報(bào)批費(fèi)用包括必收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）10項(xiàng)、發(fā)生即收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）、服務(wù)性收費(fèi)等。以下預(yù)算以09年材料市場價格為基準(zhǔn)，并未考慮到材料的市場價格變動幅度。序號細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量計(jì)算（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1供電按工程量估算65專變供電2供水15不含增容費(fèi)3電信74煤氣75排水排污155536智能安防15553門禁等7園林景觀1058309不含道路8圍墻400元/米500米2擋土墻不計(jì)9道路同上800元/米1000米8010環(huán)衛(wèi)按需購買10垃圾桶垃圾車及保潔11室外照明按市場價估算5km102含安裝12路牌同上5000元/塊10513寬帶網(wǎng)電信局收費(fèi)99元/戶代繳14閉路電視廣電局收費(fèi)150元/戶代繳15小區(qū)出入口1000元/㎡40040建設(shè)2個出入口合計(jì)：6）公建配套費(fèi)公建配套是圍繞小區(qū)建設(shè)而進(jìn)行的必要的公共配套資源建設(shè)，包括公共區(qū)域的裝飾，會所等硬件的配備，暖通、弱電、電梯、消防等設(shè)備安裝。9）項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用