【正文】 本項(xiàng)目屬舊城區(qū)改造，對提高棗陽城區(qū)形象，發(fā)展棗陽市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)棗陽就業(yè)，都具有重大意義。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計裝機(jī)容量 820 門，擬由電信局按市場途徑解決。 基礎(chǔ)條件 供水：在襄陽路北側(cè)與新華路東側(cè)各有φ 400mm 城市自來水上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 建設(shè)地點(diǎn) 棗陽市國際商務(wù)廣場開發(fā)項(xiàng)目 擬建于棗陽市最繁華的商業(yè)中心區(qū)，定位于中心汽車站以西、襄陽路以北、新華路以東、盛康巷以南，為舊城開發(fā)改造區(qū)。 項(xiàng)目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司法人代表朱大和 . 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 棗陽市主城區(qū)是棗陽經(jīng)濟(jì)總量最高的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，人口密度大，為城建重點(diǎn)地區(qū)。 建設(shè)方案 國際商務(wù)設(shè)備廣場開發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設(shè)商品房 523 套，規(guī)劃總居住人口 20xx 人；商業(yè)建筑 面積 ，設(shè)大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。 雨水、污水排放：襄陽路兩側(cè)、新華路兩側(cè)現(xiàn)有φ 1000毫米的城市污水管線，新雅巷、盛康巷有φ 800 毫米的生活污水管線可以就近排入，經(jīng)城市污水管網(wǎng)排 往污水處理廠集中處理。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入資金 14105萬元。建設(shè)本項(xiàng)目，可以顯著改善棗陽人文居住環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，是中長期城市發(fā)展的需要。項(xiàng)目建設(shè)地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可以節(jié)省投資和建設(shè)周期，有利于項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，可研報告務(wù)實(shí)全面，建設(shè)切實(shí)可行。 考慮到 棗陽市國際商務(wù)廣場 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高收入的市民，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別 注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。 3039。 4039。本地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，境內(nèi)有漢丹鐵路、孝襄高速、 316 國道大動脈東西貫通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊機(jī)場 40 公里。城區(qū)人均工資收入 7800元?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 隨著改革開放的進(jìn)程，棗陽市持續(xù)了近十年的改革初現(xiàn)成果，民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城區(qū)對商業(yè)性用房和場地需求激增，近三年來商業(yè)經(jīng)營場地價格由每平方米 1800 元均價增至 3600 元，增長了 1 倍。因此在市政府的支持下、在民眾要求下提出本項(xiàng)目。 開 發(fā)單位 技術(shù)力量雄厚 朱大和先生是隨州市著名企業(yè)家，也是一個房地產(chǎn)開發(fā)大家，曾成功地在許多大中城市開發(fā)了多家商住綜合樓盤，業(yè)務(wù)涉及武漢、襄樊、安陸等地，房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富，其產(chǎn)業(yè)中 現(xiàn)有各種建筑設(shè)施設(shè)備 58 臺套，總價值1500多萬元，能夠?yàn)轫?xiàng)目提供技術(shù)支撐 。 項(xiàng)目有市場要求 棗陽市近年下崗職工日益增多，就業(yè)壓力越來越大，需要更多的商業(yè)經(jīng)營場所安置下崗職工，穩(wěn)定社會秩序。 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件好 項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境較好，城建配套條件好，自來水管網(wǎng)、下水系統(tǒng)完善，項(xiàng)目建設(shè)投入少、建設(shè)快，有利于項(xiàng)目環(huán)保和提高建設(shè)形象。 戶型與市場分布 目前棗陽市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%，住宅面積在 101120 的占總量的 32%，121140 占總量的 45%， 141160 的占總量的 5%， 161180占總量的 10%， 180以上的占總量的 4%。 重點(diǎn)調(diào)查的項(xiàng)目所在地周邊的主要樓盤銷售狀況：20xx20xx年項(xiàng)目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價格由 660元 /平方米左右的均價，上 漲至 760 元 /平方米，漲幅 15%，且銷售情況良好； 20xx 年上半年項(xiàng)目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價格由760元 /平方米左右的均價，上漲至 860元 /平方米，漲幅 13%， 商鋪價格由 20xx 年的 1800 元 /平方米上漲至 3600 元 /平方米，漲了一倍，且供不應(yīng)求。二是棗陽市近年來城區(qū)人口收入增長較快，平均年增加 500 元以上，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)人口改善居住面積和擁有第二套住房愿望的人越來越多，平均每年約需 20 萬平方米以上。 需求量大。 住宅品質(zhì)的提高。 鑒于 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念 的樓盤； 再加 上 項(xiàng)目區(qū)靠近棗陽市中心汽車客運(yùn)站， 環(huán)境優(yōu)越 ，所以 該地區(qū)市場上商業(yè)經(jīng)營場所和住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為本項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 通貨膨脹 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，其本身對通貨膨脹具有防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有的特性決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險。小區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設(shè)施，為居民和商業(yè)經(jīng)營者提供一個優(yōu)美、舒適的環(huán)境。戶型，見下表： 附表 41：戶型分配表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） 總面積（㎡） ① A 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 96 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 48 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 52 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 52 ③ E 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 84 F 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 84 ④ G 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 56 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 51 小區(qū)商鋪規(guī)劃為整體式商廈設(shè)計，考慮到為棗陽總體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，以建設(shè)大型超市和經(jīng)貿(mào)活動場所為主，經(jīng)營方式上主要開展租賃經(jīng)營或期權(quán)式經(jīng)營。廚房高級瓷磚到頂。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 電氣配置：開關(guān)、照明、插座 ，電表 一個。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民，有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行及有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)出發(fā)，選擇在舊城區(qū)改造的襄陽路與新華路十字交會處西北向建 設(shè)，本地 區(qū)多是三層以下舊民居，拆遷量小，有利于減少投資、提高效益。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。 制訂方案：由土地管理部門組織用地單位、被征地單位 及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)允許使用土地的證明。 供電：擬采用雙路供電，由春陽變電站引兩條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 6 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建 成后的環(huán)境保護(hù) 污染物的處理 本項(xiàng)目為商住綜合開發(fā)，無工業(yè)生產(chǎn)，不產(chǎn)生工業(yè)廢棄物，主要污染源為生活廢水、生活垃圾、少量的固體廢棄物。 施工期環(huán)境保護(hù) 施工期污染源 施工期噪聲污染源。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。 施工期廢水污染源。 施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 土方外運(yùn) 大型載重機(jī) 90 底板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 混凝土罐車、載重車 8085 裝修階段 各種裝修材料及主要設(shè)備 輕型載重卡車 75 施工期環(huán)境保護(hù) 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪 聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。該地區(qū)住宅建筑的保溫隔熱還沒有一個可參考的理論依據(jù)，住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量普遍較差，冬季室內(nèi)陰冷潮濕，最冷月份室內(nèi)平均氣溫只有 4～ 6℃ ；夏季悶熱，最熱月份室內(nèi)氣溫高達(dá) 32℃ 左右，特別是在頂層及西曬房間顯得十分悶熱難受。外墻和屋頂平均傳熱系數(shù) K 值分別控制在 ， W/()以下，窗墻面積比小于 ， K值控制在 W/() 以下 等。因此，建筑外墻體采用淺色飾面來達(dá)到外墻反射隔熱的效果。采用混凝土空心小砌塊，其構(gòu)造簡單、施 工方便、價格低廉，生產(chǎn)能耗低、重量輕。 （ 3）節(jié)能門窗。用水泥澎脹珍珠巖制成方形的箱子，內(nèi)填巖棉板，倒放在屋面上，在板與屋面之間形成 3cm的空氣間層。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)節(jié)能措施： 考慮圍護(hù)結(jié)構(gòu)周邊混凝土梁、柱、剪力墻等“熱橋”的影響，以保證建筑在夏季空調(diào)和冬季采暖時通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱損失與傳熱量小于標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn) 行節(jié)能措施安排。在建筑的布局上舒展開敞，窗 墻比采取小于 的國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 。 7． 2 能耗指標(biāo) 夏熱冬冷 地區(qū)傳熱系數(shù)限值 圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位 傳熱系數(shù) K W/(m2 屋面的傳熱系數(shù)為 Km≤ 。 居住建筑節(jié)能設(shè)計概況 體形系數(shù)，條形：≤ 。 分戶墻 ,K≤ 。 建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析及供區(qū)狀況 棗陽市建材行業(yè)發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)有多家中小型水泥制品企業(yè)，有真龍水泥廠，葛洲壩水泥有限公司等品牌水泥，鋼材可由棗陽市 鋼材市場 供應(yīng)，產(chǎn)品質(zhì)量有保證；行政區(qū)域有砌塊生產(chǎn)廠家、屋面材料生產(chǎn)廠家、門窗玻璃廠家、防水建材直接供應(yīng)；總之，項(xiàng)目能源消耗種類供應(yīng) 充分，市場平穩(wěn)。國家頒布了《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1997 年 11 月 1日全國人大常委通過， 1998 年 1 月 1 日起實(shí)行）。這一概念包含的基本內(nèi)容，為世界各國所接受，并成為世界各國的發(fā)展戰(zhàn)略。在我國南方地區(qū)實(shí)施冬季采暖，全國大部分地區(qū)實(shí)施夏季空調(diào)，已成為普通現(xiàn)象。如果按高峰用電配置電力生產(chǎn)，又會產(chǎn)生低谷供電的電力生產(chǎn)難題。突出的優(yōu)點(diǎn)是，保溫體系與外墻墻體物理性能接近，施工工藝簡便（現(xiàn)場混拌，一次可抹 10cm 厚） ， 傳熱系數(shù)值為 (m紙面石膏板間用嵌縫膩?zhàn)蛹扒度氲牟ＡЮw維網(wǎng)孔帶處理可以避免裂縫，造價一般較外保溫為低，施工方便，內(nèi)保溫層不受外界氣候影響。 方法是將墻面清理后，用石膏膠粘劑粘貼 30mm 聚苯板（密度 17kg/m2）上用石膏膠粘劑粘貼玻璃纖維網(wǎng)格布加強(qiáng)，面層厚度為 7mm。此種密封條安裝容易，密封嚴(yán)密，使用年限長，與其它各種密封條相比，更適用于戶門、廚房門下部，效果也最為顯著。此種密封條施工簡單，密封性能好，壽命也較長。擠注完畢后將該窗扇關(guān)閉 2448h 膏體即固化，然后用刀切除其邊緣凸出部分。低射率玻璃厚 4mm，空氣間層厚度為 12mm， 為對開推拉窗。 新建建筑陽臺。 屋頂保溫 考慮到膨脹珍珠巖是一種廉價的高效保溫材料，價格僅為 70 元 /m2。 K）。 工藝節(jié)能措施 充分利用各種條件，實(shí)現(xiàn)物流自動化，從而節(jié)約能耗。 使用高效率的空調(diào)和采暖設(shè)備，其中商廈部分采用中央空調(diào)。主水泵三臺，二開一備自動切換，付泵為一小流量泵，夜間用水量小時主泵自動切換到付泵，以維持系統(tǒng)壓力基本不變。開發(fā)商贈送分沖式節(jié)水馬桶，用于住戶節(jié)水。 財務(wù)部 ：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。 營銷部 ：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。 附圖 71：施工進(jìn)度橫道圖 時 間 任務(wù) 20xx年 20xx年 20xx年 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 前期準(zhǔn)備 土建工程開工 建筑基礎(chǔ)施工 主體工程施工 水電工程