【導(dǎo)讀】限公司，公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。公司法人代表朱大和.公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體。宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；項(xiàng)目建設(shè)期限為20xx-20xx年。民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。最快的地區(qū)，人口密度大，為城建重點(diǎn)地區(qū)。元均價(jià)增至3600元，增長(zhǎng)了1倍。在棗陽(yáng)開(kāi)展商場(chǎng)建設(shè)不。現(xiàn)，而且可以解決就業(yè)，鞏固改革開(kāi)放成果，改善城市面貌，帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市、國(guó)際商品交易市場(chǎng)，就業(yè)人員1000人。來(lái)水上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。計(jì)未分配利潤(rùn)為。棗陽(yáng)市城市總體規(guī)劃大綱；商業(yè)經(jīng)營(yíng)、交流，對(duì)提高棗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)知名度有較大促進(jìn)作用，效益十分顯著，棗陽(yáng)市政府可以為項(xiàng)目提供優(yōu)惠政策。項(xiàng)目完成后形成控制鄂西北。因此，要制定嚴(yán)格的管理責(zé)任制，特種設(shè)。備的維護(hù)經(jīng)要常性，確保項(xiàng)目安全經(jīng)營(yíng)。棗陽(yáng)市位于鄂西北，屬漢水流域，位于東徑112°30'現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)。體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城區(qū)。

　　

【正文】 分部名稱 數(shù)量 數(shù)量 /建筑面積 說(shuō)明 一 結(jié)構(gòu)部分 1 外墻面積 (m2) 2 內(nèi)墻面積 (m2) 不含輕質(zhì)墻 3 樓板面積 (m2) 非現(xiàn)澆部分， 含樓梯和陽(yáng)臺(tái) 4 門(mén)窗面積 (m2) 5 樓梯面積 (m2) 二 裝飾部分 1 樓地面底層面積 (m2) 含樓梯和陽(yáng)臺(tái) 2 樓地面面層面積 (m2) 3 項(xiàng)棚抹灰面積 (m2) 4 頂棚面層面積 (m2) 5 外墻裝飾面積 (m2) 6 內(nèi)墻抹灰面積 (m2) 部分抹灰 7 內(nèi)墻面層面積 (m2) 表 116：安裝工程實(shí)物量表 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 數(shù)量 比值 比值說(shuō)明 一 衛(wèi)生工程 1 鍍鋅鋼管 (m) 鑄鐵鋼管 (m)/建筑面積 (m2) 4 排水 PVC管 (m) 5 屋面透氣管 (處 ) 屋面透氣管 (m)/建筑面積 (m2) 二 電氣照明工程 1 鋼管敷設(shè) (m) 管長(zhǎng) (m)/建筑面積 (m2) 2 管內(nèi)穿線 (m) 配線 (m)/建筑面積 (m2) 3 照明燈具 (套 ) 燈具 /建筑面積 (m2) 4 照明支路 (個(gè) ) 5 燈具安裝 (套 ) 照明支路 /建筑面積 (m2) 6 插座支路 (個(gè) ) 7 插座安裝 (套 ) 1 插座支路 /建筑面積 (m2) 三 弱電工程 2 電話出線口 (個(gè) ) 電話支路 /電話出線口 3 用戶插 座 (個(gè) ) 1 4 電視支路 (個(gè) ) 用戶插座 /電視支路 四 電纜工程 1 電纜敷設(shè) (m) 2835 2 電話電纜敷設(shè) (m) 表 117：工程費(fèi)用分析表 項(xiàng)目 單方工程費(fèi)用 (元/m2) 占土建或安裝工程費(fèi)用（ %） 直接費(fèi) 間接費(fèi) 工程造價(jià) 勞保統(tǒng)籌基金 人工 費(fèi) 材料 費(fèi) 機(jī)械費(fèi) 臨時(shí) 費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 合計(jì) 管理 費(fèi) 利潤(rùn) 稅金 土建 給排水 電氣 安裝 表 118：配套設(shè)施工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 造價(jià)（元） 人工費(fèi) 設(shè)備費(fèi)（機(jī)械） 單方造價(jià) 1 道路（含停車(chē)位 80個(gè)） 2 綠化 3 城建配套 4 共計(jì) 由上 述各 表測(cè)算 ： 工程平均單方工程價(jià) 元 /平 方是米 ，工程建設(shè)投資概算 10186萬(wàn)元。 預(yù)備費(fèi) 現(xiàn)階段無(wú)法精確計(jì)算，根據(jù)慣例按項(xiàng)目基本投資 5%計(jì)取為： 9636*5%=509萬(wàn)元。 建設(shè)期利息 項(xiàng)目將在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)預(yù)售期房，計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)第二年開(kāi)始，預(yù)售資金全額用于工程建設(shè)。根據(jù)銀行現(xiàn)行貸款利率，按年 %計(jì)算，項(xiàng)目第二年計(jì)劃使用貸款 1000萬(wàn)元，第三年上半年項(xiàng)目交房后還清貸款，資金占用期 18個(gè)月，計(jì)息為： 1000*+1000*。 總投資估算 附表 111： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 3308 2 建筑工程費(fèi) 10186 3 預(yù)備費(fèi) 509 4 建設(shè)期利息 102 5 總投資 14105 12 融資方案 融資的渠道與方式 棗陽(yáng)市星誠(chéng)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入建設(shè)資金6000 萬(wàn)元。 2．銀行貸款 1000萬(wàn)元。 3. 房屋預(yù)售 8000 萬(wàn)元。利用現(xiàn)行房地業(yè)政策開(kāi)展預(yù)售“賣(mài)樓花”，按房產(chǎn)總價(jià) 70%預(yù)售額計(jì)算，籌集資金 8000 萬(wàn)元。 分年度資金使用計(jì)劃 附表： 121：資金使用計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 20xx 20xx 20xx 1 投資 分年計(jì)劃 36% 36% 28% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 0 68 34 2 資金籌措 自有資金 6000 1000 貸款 0 1000 銷(xiāo)售款收入 選擇這種資金使用方案的優(yōu)點(diǎn)在于： 貸款資金屬于短期貸 款行為，利率低，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。 預(yù)售房有利于提高房屋售價(jià)和縮短開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)可以穩(wěn)定戶主，提高開(kāi)發(fā)成功率。 有利于利用資金優(yōu)勢(shì)與供貨商談判交涉，減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 13 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售收入 商鋪銷(xiāo)售 以棗陽(yáng)市同地段商鋪平均價(jià)為基準(zhǔn)參考價(jià)，基準(zhǔn)售價(jià)3600 元 /平方米。 銷(xiāo)售收入 =*3600= 萬(wàn)元。 住宅銷(xiāo)售 以襄樊市高層住宅均價(jià)乘以 70%為基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)售價(jià)為2200*70%=1500元 /平方米。 銷(xiāo)售收入 =*1500= 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售收入合計(jì) =+= 萬(wàn)元。 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目盈利能力 按棗陽(yáng)房地產(chǎn)適用費(fèi)率 %為銷(xiāo)售基準(zhǔn)稅收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的稅金為 *5%=。 項(xiàng)目盈利能力為：銷(xiāo)售收入 建筑費(fèi)用 銷(xiāo)售稅==。 項(xiàng)目總投資額為 14105 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，稅金為 。總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為 元。 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝％。 投資回收期＝ 3年。 敏感性分析 采用因素變化試算分析法。計(jì)算在銷(xiāo)售價(jià)格、單位成本、銷(xiāo)量方面在正負(fù) 20%內(nèi)變化時(shí)，各不確定因素變動(dòng) 1%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。 附表 131：敏感性分析表 項(xiàng)目 基本方案 銷(xiāo)售價(jià)格 單位成本 銷(xiāo)量 20% 十 20% 20% 十 20% 20% 銷(xiāo)售收入 19376 總成本 14105 單列稅金 1228 凈收益 4043 投資收益率 % 不確定因素變化1%引起投資收益率變化 (%) 由上表看出，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng)—— +%；當(dāng)單位成本變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng) +—— %；當(dāng)銷(xiāo)售量變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng) %。 敏感性分析結(jié)論為：該項(xiàng)目最敏感因素為單位成本和銷(xiāo)售量，其次為銷(xiāo)售價(jià)格。 附圖 131：敏感性分析曲線圖 單位成本 60 55 銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)量（曲線 50 重合） 45 40 35 20% 30 +20% 25 20 15 10 5 0 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務(wù)，建設(shè)高檔商務(wù)和住宅區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益適中，房?jī)r(jià)中低，市場(chǎng)前景闊，財(cái)務(wù)方面仍是完全可行的。 14 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適應(yīng)的專業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)和房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對(duì)拉動(dòng)我 國(guó)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，為本地經(jīng)貿(mào)提供一個(gè)平臺(tái)。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為棗陽(yáng)市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái) 1000 多人的商業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單 位等提供許多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車(chē)流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)周?chē)慕煌l件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 社會(huì)評(píng)價(jià) 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 附表 141：項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 15 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可提供商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 平方米，提供高檔住宅 523套，將切實(shí)解決城區(qū)居民的生活及居住問(wèn)題。由于本項(xiàng)目注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，將會(huì)成為棗陽(yáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的典范，帶動(dòng)城區(qū)建筑品味的提高，更好地為建設(shè)和諧棗陽(yáng)服務(wù)。而且，項(xiàng)目在該開(kāi)發(fā)過(guò)程中文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，項(xiàng)目建成后 新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，將在我市形成一個(gè)全新的高級(jí)商務(wù)、住宅區(qū)。 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著，開(kāi)發(fā)方案是完全可行。 建議：由于本項(xiàng)目工程量較大，項(xiàng)目的 建設(shè)以社會(huì)效益為主，建議加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度管理，確保項(xiàng)目質(zhì)量和工期。同時(shí)各管理部門(mén)要密切配合，減免相關(guān)費(fèi)用，保證開(kāi)發(fā)商利益。 附表 1 借款償還計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 20xx 20xx 1 借款 年初本息余額 1000 本年借款 1000 1000 本年應(yīng)計(jì)利息 68 32 本年還本付息 68 1032 其中：還本 0 1000 付息 102 68 32 年末本息余額 1000 0