【導讀】限公司，公司注冊資本1000萬元。公司法人代表朱大和.公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體。宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；項目建設期限為20xx-20xx年。民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。最快的地區(qū)，人口密度大，為城建重點地區(qū)。元均價增至3600元，增長了1倍。在棗陽開展商場建設不?，F(xiàn)，而且可以解決就業(yè)，鞏固改革開放成果，改善城市面貌，帶動全市經(jīng)濟發(fā)展。市、國際商品交易市場，就業(yè)人員1000人。來水上水管線，本項目上水可從上述干線引入。電纜，接入小區(qū)內配電室。計未分配利潤為。棗陽市城市總體規(guī)劃大綱；商業(yè)經(jīng)營、交流，對提高棗陽經(jīng)濟知名度有較大促進作用，效益十分顯著，棗陽市政府可以為項目提供優(yōu)惠政策。項目完成后形成控制鄂西北。因此，要制定嚴格的管理責任制，特種設。備的維護經(jīng)要常性，確保項目安全經(jīng)營。棗陽市位于鄂西北，屬漢水流域，位于東徑112°30'現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)。體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城區(qū)。

　　

【正文】 分部名稱 數(shù)量 數(shù)量 /建筑面積 說明 一 結構部分 1 外墻面積 (m2) 2 內墻面積 (m2) 不含輕質墻 3 樓板面積 (m2) 非現(xiàn)澆部分， 含樓梯和陽臺 4 門窗面積 (m2) 5 樓梯面積 (m2) 二 裝飾部分 1 樓地面底層面積 (m2) 含樓梯和陽臺 2 樓地面面層面積 (m2) 3 項棚抹灰面積 (m2) 4 頂棚面層面積 (m2) 5 外墻裝飾面積 (m2) 6 內墻抹灰面積 (m2) 部分抹灰 7 內墻面層面積 (m2) 表 116：安裝工程實物量表 序號 分項名稱 數(shù)量 比值 比值說明 一 衛(wèi)生工程 1 鍍鋅鋼管 (m) 鑄鐵鋼管 (m)/建筑面積 (m2) 4 排水 PVC管 (m) 5 屋面透氣管 (處 ) 屋面透氣管 (m)/建筑面積 (m2) 二 電氣照明工程 1 鋼管敷設 (m) 管長 (m)/建筑面積 (m2) 2 管內穿線 (m) 配線 (m)/建筑面積 (m2) 3 照明燈具 (套 ) 燈具 /建筑面積 (m2) 4 照明支路 (個 ) 5 燈具安裝 (套 ) 照明支路 /建筑面積 (m2) 6 插座支路 (個 ) 7 插座安裝 (套 ) 1 插座支路 /建筑面積 (m2) 三 弱電工程 2 電話出線口 (個 ) 電話支路 /電話出線口 3 用戶插 座 (個 ) 1 4 電視支路 (個 ) 用戶插座 /電視支路 四 電纜工程 1 電纜敷設 (m) 2835 2 電話電纜敷設 (m) 表 117：工程費用分析表 項目 單方工程費用 (元/m2) 占土建或安裝工程費用（ %） 直接費 間接費 工程造價 勞保統(tǒng)籌基金 人工 費 材料 費 機械費 臨時 費 現(xiàn)場經(jīng)費 合計 管理 費 利潤 稅金 土建 給排水 電氣 安裝 表 118：配套設施工程費用表 序號 項目名稱 造價（元） 人工費 設備費（機械） 單方造價 1 道路（含停車位 80個） 2 綠化 3 城建配套 4 共計 由上 述各 表測算 ： 工程平均單方工程價 元 /平 方是米 ，工程建設投資概算 10186萬元。 預備費 現(xiàn)階段無法精確計算，根據(jù)慣例按項目基本投資 5%計取為： 9636*5%=509萬元。 建設期利息 項目將在國家政策允許的范圍內預售期房，計劃在項目建設第二年開始，預售資金全額用于工程建設。根據(jù)銀行現(xiàn)行貸款利率，按年 %計算，項目第二年計劃使用貸款 1000萬元，第三年上半年項目交房后還清貸款，資金占用期 18個月，計息為： 1000*+1000*。 總投資估算 附表 111： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 3308 2 建筑工程費 10186 3 預備費 509 4 建設期利息 102 5 總投資 14105 12 融資方案 融資的渠道與方式 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入建設資金6000 萬元。 2．銀行貸款 1000萬元。 3. 房屋預售 8000 萬元。利用現(xiàn)行房地業(yè)政策開展預售“賣樓花”，按房產(chǎn)總價 70%預售額計算，籌集資金 8000 萬元。 分年度資金使用計劃 附表： 121：資金使用計劃表 序號 項目 建 設 期 20xx 20xx 20xx 1 投資 分年計劃 36% 36% 28% 建設投資 建設期利息 0 68 34 2 資金籌措 自有資金 6000 1000 貸款 0 1000 銷售款收入 選擇這種資金使用方案的優(yōu)點在于： 貸款資金屬于短期貸 款行為，利率低，金融市場風險小。 預售房有利于提高房屋售價和縮短開發(fā)周期，同時可以穩(wěn)定戶主，提高開發(fā)成功率。 有利于利用資金優(yōu)勢與供貨商談判交涉，減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。 13 財務評價 銷售收入 商鋪銷售 以棗陽市同地段商鋪平均價為基準參考價，基準售價3600 元 /平方米。 銷售收入 =*3600= 萬元。 住宅銷售 以襄樊市高層住宅均價乘以 70%為基準價，基準售價為2200*70%=1500元 /平方米。 銷售收入 =*1500= 萬元。 銷售收入合計 =+= 萬元。 新設項目法人項目財務評價 項目盈利能力 按棗陽房地產(chǎn)適用費率 %為銷售基準稅收標準，項目營銷過程中的稅金為 *5%=。 項目盈利能力為：銷售收入 建筑費用 銷售稅==。 項目總投資額為 14105 萬元，總銷售收入為 萬元，稅金為 。總銷售利潤額為 元。 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝％。 投資回收期＝ 3年。 敏感性分析 采用因素變化試算分析法。計算在銷售價格、單位成本、銷量方面在正負 20%內變化時，各不確定因素變動 1%對項目經(jīng)濟效益的影響。 附表 131：敏感性分析表 項目 基本方案 銷售價格 單位成本 銷量 20% 十 20% 20% 十 20% 20% 銷售收入 19376 總成本 14105 單列稅金 1228 凈收益 4043 投資收益率 % 不確定因素變化1%引起投資收益率變化 (%) 由上表看出，當銷售價變動 1%時，投資收益率平均波動—— +%；當單位成本變動 1%時，投資收益率平均波動 +—— %；當銷售量變動 1%時，投資收益率平均波動 %。 敏感性分析結論為：該項目最敏感因素為單位成本和銷售量，其次為銷售價格。 附圖 131：敏感性分析曲線圖 單位成本 60 55 銷售價格、銷量（曲線 50 重合） 45 40 35 20% 30 +20% 25 20 15 10 5 0 財務評價結論 本國際商務廣場開發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務，建設高檔商務和住宅區(qū)，經(jīng)濟效益適中，房價中低，市場前景闊，財務方面仍是完全可行的。 14 社會評價 項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，適應的專業(yè)商務經(jīng)濟區(qū)和房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，它對拉動我 國國民經(jīng) 濟的增長起到了至關重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，為本地經(jīng)貿(mào)提供一個平臺。本項目的建設不但可以為棗陽市居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟活動、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。 除此以外，由于該項目的建設，將會帶來 1000 多人的商業(yè)就業(yè)機會。項目的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單 位等提供許多機會。項目建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。 社會評價 總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 附表 141：項目建設對社會的影響及相關措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 15 結論與建議 本項目開發(fā)后可提供商業(yè)經(jīng)濟區(qū) 平方米，提供高檔住宅 523套，將切實解決城區(qū)居民的生活及居住問題。由于本項目注重環(huán)境營造和公共設施的建設，將會成為棗陽房產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)濟開發(fā)的典范，帶動城區(qū)建筑品味的提高，更好地為建設和諧棗陽服務。而且，項目在該開發(fā)過程中文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，項目建成后 新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務設施以及便利的交通，將在我市形成一個全新的高級商務、住宅區(qū)。 項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，開發(fā)方案是完全可行。 建議：由于本項目工程量較大，項目的 建設以社會效益為主，建議加強對項目的投資、質量、進度管理，確保項目質量和工期。同時各管理部門要密切配合，減免相關費用，保證開發(fā)商利益。 附表 1 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 20xx 20xx 1 借款 年初本息余額 1000 本年借款 1000 1000 本年應計利息 68 32 本年還本付息 68 1032 其中：還本 0 1000 付息 102 68 32 年末本息余額 1000 0