【正文】 號(hào)召力，其經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)與項(xiàng)目整體形象相匹配；非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營(yíng)特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴(lài)；最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商業(yè)街成為整個(gè)商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，基于目前蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，保守價(jià)格定位：企業(yè)會(huì)所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略依據(jù)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃，分批開(kāi)發(fā)分期銷(xiāo)售、滾動(dòng)式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。整體規(guī)劃。本項(xiàng)目占地483858㎡，這是一個(gè)業(yè)態(tài)相輔相成，統(tǒng)一設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)風(fēng)格的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其動(dòng)線的布局相互交錯(cuò)，功能布置協(xié)調(diào)輝映，故需進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。（項(xiàng)目估算中不含威尼斯水上世界/水岸休閑廣場(chǎng)及延安路觀光橋中的各項(xiàng)費(fèi)用）分批開(kāi)發(fā)分期銷(xiāo)售、滾動(dòng)式作業(yè)。由于該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到1120580㎡，體量大，由不同物業(yè)類(lèi)別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷(xiāo)售考慮，更宜進(jìn)行滾動(dòng)式作業(yè)。力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目的品牌地位及項(xiàng)目地位所決定。同時(shí)，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價(jià)值。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資額約為 。（）三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排從2011年5月至2015年9月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)4年。蚌埠項(xiàng)目進(jìn)展表四、項(xiàng)目投資與資金籌措項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)年，從2011年5月至2014年6月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，%，%，%，%的比例發(fā)放。(見(jiàn)下表)。項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表(萬(wàn)元)投資計(jì)劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況作如下安排：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押銀行獲得銀行貸款支持。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。第七章 項(xiàng)目預(yù)期收入分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃銷(xiāo)售部分價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，基于2010年蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，保守價(jià)格定位：企業(yè)會(huì)所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米銷(xiāo)售周期設(shè)計(jì)l 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)計(jì)2012年二季度可獲得項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證，進(jìn)入正式銷(xiāo)售周期。l 為保證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)形象的建立，應(yīng)將我方強(qiáng)項(xiàng)的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在6個(gè)月內(nèi)可銷(xiāo)售完畢；l 其它業(yè)態(tài)在2013年一季度借勢(shì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2014年年底完成；l 車(chē)庫(kù)在項(xiàng)目施工基本完成后進(jìn)入銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)周期6個(gè)月。銷(xiāo)售周期表二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表根據(jù)上表顯示。三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表根據(jù)上表顯示，%第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=，大于零，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性。第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)摩根中心項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=項(xiàng)目總成本/（1應(yīng)繳稅費(fèi)比重）=（110%）=保本點(diǎn)=1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本/總收入==%=%%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=總收入=項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)=項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本/項(xiàng)目總成本==%%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，在此是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，以最大的變動(dòng)幅度達(dá)到20%計(jì)算項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)投資額增加20%）從上表可以看出，如果投資額增加20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 大于零，項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，銷(xiāo)售工作是直接面對(duì)市場(chǎng)的，故該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售收入的變化。由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利的影響。目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)銷(xiāo)售收入減少20%時(shí)）從上表可以看出，如果下降幅度為20%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，不過(guò)，其值仍然大于零，項(xiàng)目仍然可行。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對(duì)項(xiàng)目有兩方面要求：一方面在設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶(hù)群的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項(xiàng)目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，這是好的一方面。但另一方面，從總體來(lái)看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項(xiàng)目與周邊物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，須在同檔、差異、變化中謀求市場(chǎng)。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的收入因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；促進(jìn)中部地區(qū)崛起的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的實(shí)施與兩淮一蚌的戰(zhàn)略實(shí)施；蚌埠市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟等等。以上這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)：與本案相同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少項(xiàng)目的黃金地段優(yōu)勢(shì)公司的資金優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景比較好四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)、合作模式新穎、土地開(kāi)發(fā)使用費(fèi)用相對(duì)合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)控制，即可獲得預(yù)期投資收益。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目品質(zhì)定位在實(shí)施過(guò)程中有一定難度，設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位相應(yīng)確定，實(shí)施過(guò)程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。49