【正文】 預(yù)估，未計(jì)入政策優(yōu)惠部分2防空地下室易地建設(shè)費(fèi)3白蟻防治費(fèi)4價(jià)格調(diào)節(jié)基金5新型墻體材料專項(xiàng)基金6散裝水泥基金7工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)8工程定額測編費(fèi)9勞?；?0一般工業(yè)與民用建筑抗震設(shè)防要求確認(rèn)費(fèi)11城市道路占用費(fèi)12城市供水配套費(fèi)13礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)3）前期籌備費(fèi)用具體包括為籌備本項(xiàng)目在證件辦理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、三通一平、地勘、質(zhì)監(jiān)等階段發(fā)生的費(fèi)用以及相應(yīng)辦證費(fèi)用等。序號(hào)名稱取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)①方案設(shè)計(jì)發(fā)展商所簽訂合同23含地下室設(shè)計(jì)②擴(kuò)初設(shè)計(jì)③施工圖設(shè)計(jì)2可行性研究費(fèi)估算值　　5　3三通一平費(fèi)①施工接水按現(xiàn)場要求估算30包括擋土墻、臨時(shí)用水電等②施工接電③場地平整④臨時(shí)設(shè)施4項(xiàng)目測量費(fèi)婁底市規(guī)劃局收費(fèi)133測繪放線5水文、地堪費(fèi)　133　6投資許可證辦證費(fèi)長沙市計(jì)委收費(fèi)　　1辦證費(fèi)7建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)長沙市城管局收費(fèi)　　1辦證費(fèi)8施工許可證費(fèi)長沙市建設(shè)局收費(fèi)　　1辦證費(fèi)合計(jì)：4）建筑安裝工程費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考婁底市工程預(yù)算定額及市場基本價(jià),同時(shí)參照周邊項(xiàng)目工程承包價(jià)格。單類建安工程費(fèi)明細(xì)包括樁基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、土建工程、外裝飾及普通房內(nèi)粉刷、管網(wǎng)預(yù)埋等費(fèi)用，建安工程的完成須達(dá)成交樓標(biāo)準(zhǔn)的基本條件。以下預(yù)算以09年材料市場價(jià)格為基準(zhǔn)，并未考慮到材料的市場價(jià)格變動(dòng)幅度。實(shí)際發(fā)生費(fèi)用在此基礎(chǔ)上變動(dòng)。名稱細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注商業(yè)及酒店建筑安裝工程費(fèi)①結(jié)構(gòu)工程湖南省建筑工程預(yù)算定額婁底基價(jià)及經(jīng)驗(yàn)值1300元/㎡含幕墻等外裝飾②樁基礎(chǔ)③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷高層建筑安裝工程費(fèi)①結(jié)構(gòu)工程同上1300元/㎡125767含門窗及管網(wǎng)預(yù)埋、含建安營業(yè)稅、不包括電梯②樁基礎(chǔ)③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷地下室建筑安裝工程費(fèi)①基礎(chǔ)同上1300元/㎡含建安營業(yè)稅②土方③管網(wǎng)④防水⑤停車設(shè)備安裝費(fèi)用合計(jì)：5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用是指項(xiàng)目紅線內(nèi)外的各項(xiàng)基本硬件的建設(shè)費(fèi)用。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。序號(hào)細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量計(jì)算（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1供電按工程量估算65專變供電2供水15不含增容費(fèi)3電信74煤氣75排水排污155536智能安防15553門禁等7園林景觀1058309不含道路8圍墻400元/米500米2擋土墻不計(jì)9道路同上800元/米1000米8010環(huán)衛(wèi)按需購買10垃圾桶垃圾車及保潔11室外照明按市場價(jià)估算5km102含安裝12路牌同上5000元/塊10513寬帶網(wǎng)電信局收費(fèi)99元/戶代繳14閉路電視廣電局收費(fèi)150元/戶代繳15小區(qū)出入口1000元/㎡40040建設(shè)2個(gè)出入口合計(jì)：6）公建配套費(fèi)公建配套是圍繞小區(qū)建設(shè)而進(jìn)行的必要的公共配套資源建設(shè)，包括公共區(qū)域的裝飾，會(huì)所等硬件的配備，暖通、弱電、電梯、消防等設(shè)備安裝。序號(hào)細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額 （萬元）備注1設(shè)備及安裝工程費(fèi)①暖通工程造價(jià)概預(yù)算手冊100商業(yè)\酒店空調(diào)、通風(fēng)②弱電25安防系統(tǒng) 背景音樂、綜合布線?、垭娞?0萬/部1003000④消防35 ?、萜渌?0 　2公共裝飾及配置同上5332161166電梯前室,大堂，樓梯間3煤氣調(diào)壓站按市場價(jià)格估算506003　4變電站40050020　5垃圾站20050010　6輔助用房50050025物管/辦公用房等7會(huì)所2000500100合計(jì)：7）項(xiàng)目管理費(fèi)用包括項(xiàng)目人員工資、業(yè)務(wù)招待、人員培訓(xùn)、辦公行政等各項(xiàng)開支，按照4年開發(fā)周期3年工程期2年銷售期計(jì)算，以節(jié)儉量力為原則。序號(hào)明細(xì)取費(fèi)依據(jù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)　總量　費(fèi)用總額（萬元）1公司經(jīng)費(fèi)按公司情況估算　　1002職工培訓(xùn)費(fèi)按公司情況估算　　103檔案匯編費(fèi)按城建檔案館收費(fèi)　　24噪音費(fèi)按城管局收費(fèi)　　35治安費(fèi)按公司情況估算2000元/月48月11車輛維護(hù)費(fèi)按公司情況估算3000元/月3臺(tái)48月12開辦費(fèi)攤銷　　1013業(yè)務(wù)招待費(fèi)20000元/月48個(gè)月9614報(bào)廢損失　　315辦公行政費(fèi)2000元/月48個(gè)月9616職員工資獎(jiǎng)金%計(jì)提111881萬元合計(jì)：8）項(xiàng)目銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用的支出主要在于銷售管理、廣告宣傳、產(chǎn)權(quán)辦證等的費(fèi)用構(gòu)成上,。序號(hào)明細(xì)取費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總量費(fèi)用總額（萬元）1售樓處建設(shè)按市場價(jià)格估算≤銷售總額2%廣告宣傳費(fèi)銷售代理費(fèi)預(yù)售許可證費(fèi)2注冊證辦證費(fèi)產(chǎn)權(quán)處收費(fèi)住宅：80元/套 商業(yè)：8000元/宗 1180套住宅300套商業(yè) 150寫字樓369. 43產(chǎn)權(quán)處測量隊(duì)測繪費(fèi)產(chǎn)權(quán)處收費(fèi)住宅：㎡ 商業(yè)：㎡ 綜合：㎡住宅：㎡；商業(yè)：㎡ 費(fèi)用合計(jì)：注：，數(shù)據(jù)來源見《銷售收入測算》章節(jié)。9）項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用的重點(diǎn)在于銀行貸款利息的支出上。根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)成本及發(fā)展商資金實(shí)力的構(gòu)成，為抵押性質(zhì)貸款。受本項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間所限，預(yù)期單筆貸款時(shí)間為兩年，貸款利率參考同期銀行貸款利息。序號(hào)細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總量費(fèi)用總額（萬元）1借款利息按同期銀行貸款利息%上浮30%2金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)按銀行及公司有關(guān)情況估算借款額3%　　4503融資代理費(fèi)4其他財(cái)務(wù)費(fèi)用5壞帳損失合計(jì)：10）開發(fā)期間稅費(fèi)%，其中營業(yè)稅為主稅種，征稅科目未考慮享受政府稅收減免優(yōu)惠的部分，稅費(fèi)總額為7318萬元。序號(hào)單項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用總額（萬元）1營業(yè)稅婁底市稅收標(biāo)準(zhǔn)銷售額5%2　城建稅同上　營業(yè)稅7%3教育附加稅同上營業(yè)稅3%4土地增值稅同上地價(jià)1%5印花稅同上%合計(jì)：7318萬元11）不可預(yù)見費(fèi)用按直接開發(fā)成本（即上述開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)第3第6項(xiàng)）的2%計(jì)提，*2%=。二、項(xiàng)目總投資小計(jì)以上所列細(xì)項(xiàng)第1至11項(xiàng)，（元/㎡）。項(xiàng) 目總投資單位投資（元/㎡）開發(fā)成本86411①土地成本19622②報(bào)建報(bào)批123③前期籌備費(fèi)④建安工程費(fèi)1300⑤基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑥公建配套20⑦不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用①管理費(fèi)用②銷售費(fèi)用③財(cái)務(wù)費(fèi)用④稅費(fèi)7318合計(jì)三、資金籌措1）投資資金來源，采用一次性開發(fā)到位的建設(shè)模式，整個(gè)開發(fā)周期為3年，是一個(gè)建設(shè)時(shí)間長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有四個(gè)渠道：一是自有資本金，二是向銀行貸款，三是商品房銷售收入用于投資部分，四是工程單位墊資部分。2）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，啟動(dòng)自有資本金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。資金具體籌措方案見下表：注：建安工程費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)采用逐階段分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)入投資成本。項(xiàng)目合計(jì)（萬元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年投資總額864112548319622196227318300001800027841446544107630000300015000278414465441076第八節(jié) 銷售收入測算一、銷售單價(jià)預(yù)測1）住宅部分婁底中心城區(qū)目前在售項(xiàng)目并不多，各項(xiàng)目在區(qū)域特點(diǎn)、物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品形象等呈現(xiàn)出較多的相似性，因此通過市場比較法得出本項(xiàng)目的價(jià)格較為可行。同時(shí)考慮房價(jià)逐年上漲趨勢，銷售單價(jià)可在預(yù)期銷售周期內(nèi)合理上調(diào)。項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目龍?zhí)┥掀幅i泰國際東方豪苑富厚名邸項(xiàng)目代碼PxPaPbPdPe銷售均價(jià)3300350030003200權(quán)重項(xiàng)目區(qū)位位置774734交通864643景觀443344商服配套664534周邊環(huán)境542334品牌形象發(fā)展商品牌755455開發(fā)團(tuán)隊(duì)555345物業(yè)形象665455物業(yè)管理755556物業(yè)品質(zhì)物業(yè)規(guī)模666455硬件設(shè)施1210119107戶型創(chuàng)新887676戶型結(jié)構(gòu)1181161010物業(yè)配套855657總評分1008577717375計(jì)算公式: 本項(xiàng)目高層均價(jià)＝∑權(quán)重i均價(jià)iPx /Pi(i=a～e)=3753元/㎡ 通過測算并考慮到婁底房價(jià)正常漲幅，預(yù)測2011年本項(xiàng)目高層住宅及公寓可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為：4000元/平方米左右。2）商業(yè)部分本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)閵涞咨虡I(yè)核心區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，商業(yè)氣氛濃郁，商鋪價(jià)值突出。但可售商業(yè)項(xiàng)目并不多，無法通過市場比較準(zhǔn)確測算本項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)。春園商圈內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)租較為活躍，租金能成為反映售價(jià)的一個(gè)重要參考值?？赏ㄟ^租金反推法測算商業(yè)的售價(jià)。目前春園商圈核心區(qū)域臨街商業(yè)的市場最高地段租金約為280350元/㎡*月，平均租金為150200元/㎡*月，按照年均8%的回報(bào)預(yù)期，計(jì)算公式：本項(xiàng)目商鋪售價(jià)=平均年租金*回報(bào)期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目臨街商鋪售價(jià)為4500052500元/㎡，部分商鋪售價(jià)為1800030000元/㎡。權(quán)衡本項(xiàng)目臨街及內(nèi)街商鋪比例，可售商鋪價(jià)格整體按20000元/㎡計(jì)。3）車位部分標(biāo)準(zhǔn)車位按婁底市場及周邊項(xiàng)目車位銷售價(jià)格平均值取值，即6萬元/個(gè)。二、銷售總價(jià)測算1）住宅部分根據(jù)銷售周期和工程進(jìn)度估計(jì)，確定住宅部分從10年下半年開始出售，整個(gè)銷售過程大概分三批進(jìn)行，每一階段的總體銷售率為30%、30%、20%、20%，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間跨度為1年半，：3800、4000、4100、4200元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)銷售率100%。項(xiàng)目可銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）第一批40%住宅及公寓400016813第二批40%住宅及公寓400016813第三批20%住宅及公寓4200銷售收入合計(jì)：2）商鋪部分商鋪部分預(yù)計(jì)從2010年下半年開始出售，出售部分為整體商業(yè)面積的40%，包括負(fù)二層至地上二層的商業(yè)商業(yè)鋪面，㎡，價(jià)格取預(yù)測單價(jià)20000