【導讀】第二章項目提出的背景及建設的必要性................錯誤!

　　

【正文】 防災減災 一、總圖 該地塊 地勢落差 不 大 ， 項目地塊 所在區(qū) 主要為砂質泥巖及砂巖構成，上部耕作層 ～ 、強風化帶 ～ ，中風化帶巖石新鮮、質硬、節(jié)理裂隙不發(fā)育，結構、層理清晰，巖心完整 ，不易形成泥石流等山體自然災害，且地塊 周邊未有存在安全隱患的加油站及氣站等。 二、建筑 建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設計專篇。 三、結構 根據(jù)地質鉆探報告顯示該場地適宜建筑。 四、地質災害防范 根據(jù)地質評估報告顯示無地質災害，場地不是禁建區(qū)和慎建區(qū) ， 根據(jù)總體設計無高切坡、深 開挖。 五、地震防治 本項目地震烈度按 7度設防進行相關設計。 六、電氣安全 （一） 防雷、接地：本項目為二類防雷建筑，保護接地采用 TNS。 （二） 公用電氣設備：采用新型的電氣安全產品，不僅能在極早期發(fā)現(xiàn)電氣安全隱患所在，并以多級告警的方面指示其嚴重程度，提醒電氣維護人員及時排查問題 。 A 市公 租房建設項目 可行性研究報告 第 十 章 項目實施進度及招投標方案 一、工程建設進度 （一） 建設工期 根據(jù)同行業(yè) 類 似項目建設的實際經驗以及新建工程的具體特點，確定 本項目 建設期限為 20xx年 6月 至 20xx年 5月 ，共計 12 個月 。 （ 二 ）項目實施進度計劃如下： 20xx年 6 月－ 20xx年 7 月，完成項目的立項、勘察、可行性報告編制及審批； 20xx年 8月 上旬 ，完成初步設計； 20xx年 8 月 下旬 ，完成施工圖設計，施工招標及開工準備工作； 20xx年 10月 上旬 ，完成場地平整及基礎工程； 20xx 年 10 月 中旬 － 20xx 年 4 月，完成主體建筑工程及環(huán)境、道路工程； 20xx年 5月底，完成工程驗收，正式投入使用。 二、招投標方案 本項目應嚴格執(zhí)行國家基本建設程序和招投標制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。 （一）項目管理機構 可研報告批準后，項目承辦單位立即組建籌備班子 ，設立工程管理部具體負責項目實施的各項工作，并由項目總負責人直接負責，常設固定工作人員 10人，并根據(jù)工作需要聘請相關工程技術人員。 （二）招投標方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、國家 發(fā)改委 第 3 號令以及 市 有關工程招標文件的規(guī)定，項目建設擬進行招投標。初步方案如下： A 市公 租房建設項目 可行性研究報告 招標形式 由 承辦單位 按國家招標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀標形式確定勘察設計單位、監(jiān)理單位。 勘察、設計、施工、監(jiān)理單位資質要求 勘察及設計單位資質： 甲 級 施工單位資質： 三 級 及 以上 監(jiān)理單位資質： 甲 級 招 標信息發(fā)布 公開招標公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 招投標工作組織 由 承辦單位 自行組織或委托具有 乙 級 及以上 資質的招標代理機構組織實施項目的分階段招標工作，要求按相關規(guī)定組織完成編標、公告、資審、評標等工作。設計階段參加投標的設計單位不少于 3家，施工階段參加投標的施工單位不少于 5家、監(jiān)理單位不得少于 3家。 A 市公 租房建設項目 可行性研究報告 各階段招標方式核準表 建設項目名稱： 市 公租建設 項目 形式 項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 招標估算金額（萬元） 備 注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察、測量 √ √ √ 設計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 √ 合 計 情況說明： 根據(jù)招投標法，結合本工程的特點，招標范圍、招標方式及組織形式擬定如下： 勘察、測量、設計及監(jiān)理工作擬采取自行組 織邀請招標； 設備和材料采購擬采取委托組織國內公開招標； 建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國內公開招標。 年 月 日 A 市 租房建設項目 可行性研究報告 第十一章 投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項目從籌建 至竣工驗收，按設計規(guī)定的全部土建工程、設備及工器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。 二、投資估算依據(jù) （一） 國家 發(fā)改委、建設部 20xx 年 7月 頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； （二）項目技術方案、產品方案、建設條件、建設工期； （三）工程量根據(jù)方案設計估算； （四）設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用市場價（價格為到廠價）； （五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用近期《 黃岡 市工程造價信息》公布的指導價格（價格為到廠價或預算價）； （六）相關 費用按國家及 市 有關規(guī)定計算； （七）業(yè)主提供的相關資料。 三、項目投資 估算 （一）建設投資 項目總投資為 11920 萬元，其中：工程費用 10532 萬元， 土地費用 595 萬元 ， 工程建設其他費用 171 萬元， 基本 預備費 316 萬元 ，建設期利息 306萬元 。 A 市 租房建設項目 可行性研究報告 建筑工程 （ 1）土建 根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。 （ 2）公用配套設施 由各公用專業(yè)按工藝要求，結合工藝布置和項目的實際情況，根據(jù)有關的估算指標編制。 （ 3）設備基礎費 根據(jù)相關的估算指標進行測算。 設備及安裝工程 （ 1）設備原價 按近期設備制 造廠或供應商的詢價進行測算。 （ 2）設備運雜費、安裝費 根據(jù)相關的估算指標進行測算。 其他費用 根據(jù)國家有關規(guī)定和當?shù)貙嶋H情況估算： (1)建設單位管理費：按工程費用的 1%計取。 (2)可研編制費：按工程費用的 ‰計取。 (3)工程勘察設計費： 按工程費用的 ‰計取。 (4)監(jiān)理費： 按工程費用的 ‰計取。 (5)施工圖審費：按工程費用的 ‰計取。 預備費：基本預備費計算基礎為固定資產費用、無形資產費用與其他資產費用之和的 3%。 A 市 租房建設項目 可行性研究報告 建設期貸款利率按 5年期貸款利率 %計。 （二 ）建設期借款利息 本項目無銀行借款，故 建設期借款利息為 306萬元。 （三）流動資金 該項目不涉及流動資金 ， 故項目鋪底流動資金為 0萬元 。 （四）項目總投資 經上述計算， 項目總投資為 11920 萬元，其中：工程費用 10532萬元， 土地費用 595 萬元 ， 工程建設其他費用 171 萬元， 基本 預備費316 萬元 ，建設期利息 306 萬元 。 項目建設總投資估算表 項目名稱 :市 公租房建設項目 序號 工程名稱 建設工 程量 單位 單位價格(元 ) 建筑工程費（萬元） 安裝工程費（萬元） 其它費用（萬元） 估算合計（萬元） 比例 % 1 工程費用 8129 2403 0 10532 % 主體工程 102250 m2 750 7669 7669 裝飾工程 102250 m2 160 1636 1636 公用工程 102250 m2 75 767 767 附屬設施 102250 m3 45 460 460 2 工程建設其他費用 171 766 % 土地費用 62 畝 595 595 建設單位管理費 105 105 可研編制費 16 16 勘察設計費 18 18 工程監(jiān)理費 26 26 施工圖審查費 5 5 3 預備費 316 316 % 基本預備費 316 316 漲價預備費 0 4 建設期利息 306 306 % 5 建設投資合計 11920 100% A 市 租房建設項目 可行性研究報告 （五）有關問題說明 其它費用參照國家和 市 有關規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調整。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設計造價水平，如果在以后各階段內相關資料、依據(jù)發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內調整。 四、資金籌措 項目總投資 11920 萬元，其中申請 銀行貸款 資金 9000 萬元，業(yè)主自籌資金 2920萬元。 A 市 租房建設項目 可行性研究報告 第十 二 章 項目財務分析 一 、 評價依據(jù) 、建設部關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資 [20xx]1325 號） 《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知（計辦投資 [20xx]15 號） 、法規(guī) 二 、 基礎數(shù)據(jù) 1. 建設規(guī)模 本項目共建設公租房 32654 套，總建筑面積 2254831 平方米，包 括住宅和配套公建。 2. 財務基礎數(shù)據(jù) （ 1）建設期 1 年 （ 2）運營期 29 年 （ 3）房屋折舊年限 50 年 （ 4）無形、遞延資產攤銷年限 5 年 （ 5）基準收益率 6% （ 6）所得稅率 25 % （ 7） 營業(yè)稅 5 % A 市 租房建設項目 可行性研究報告 三 、 總成 本估算 1. 總成本估算說明 （ 1）項目建成后，主要的費用為管理費用，管理費用按 每年 35 萬元估算，每 5 年增長 8%。 （ 2）根據(jù)國家有關財務制度規(guī)定并結合本項目的實際，固定資產折舊采用直線法，分類計算折舊，無形資產和其它資產按規(guī)定年限攤銷。本項目各類固定資產折舊年限、凈殘值率以及無形資產和其它資產的攤銷年限如下表所示： 表 折舊攤銷基礎數(shù)據(jù) 序號 資產類別 折舊、攤銷年限（年） 凈殘值率（ %） 一 固定資產 1 房屋及建筑物 50 二 無形資產 5 — 三 其它資產 5 — 2. 總成本費用 估算結果 根據(jù)上述原則和依據(jù)并結合市場具體情況進行估算，本項目運營期內平均總成本為 565 萬元。詳見總成本費用估算表。 四 、 銷售收入估算 1. 公租房租賃收入 （ 1）公租房市場分析 根據(jù)國家統(tǒng)計局 市 調查隊 20xx 年作 市 房屋租金情況調查情況 ， 20xx 年 市 城區(qū)住房市場租金如下表所示： 地區(qū)類別 市場平均租金 范圍 A 市 租房建設項目 可行性研究報告 一類 新建街、陵園路 周邊 二類 將軍路、建設路、杜鵑大道 三類 金橋大道、北環(huán)路、經濟開發(fā)區(qū) 四類 5 火車站、河東開發(fā)區(qū) 麻 市城區(qū)住房平均市場 租金為 （ +++5） /4= 元 /m2/月 根據(jù) 市 房屋租金情況調查報告，公共租賃住房租金與市場租金的差價率為 。因而： 公租房平均租金 =市場平均租金 差價率 公租房平均租金 ==5 元 /m2/月 （ 2）項目公租房租賃收入 根據(jù)市場分析， 20xx 年 市 公租房平均價格 5元 /m2/月，本項目公租房全面建成投入使用后為 20xx 年 6 月 ，平均每套公租房按 5 元 /m2/月收取租金，其后租金按每五年上漲 5%的趨勢進行調整。 根據(jù)進度安排，第 二 年有 1636 套房屋竣工， 公租 房可以 全部 進入公租房市場，出租率按 100%估算，則第 二 年公租房租賃收入為81800512/1