【導(dǎo)讀】XX市XX國際廣場項(xiàng)目。福建省XX投資咨詢中心

　　

【正文】 依據(jù) （一）采用定額與指標(biāo)依據(jù) 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價表》（ 20xx 年版）； 《福建省建筑工程綜合單價表》（ 20xx 年）； 《福建省建筑裝飾工程綜合單價表》（ 20xx 年）； 《福建省建筑工程消耗量定額》（ FJYD10120xx）； 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ FJYD20120xx）； 《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 20xx 版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào) 整的通知； 20xx 年 XX 市類似工程投資估算指標(biāo)； 市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo) [20xx]163 號）。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價格依據(jù) XX 市 20xx 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價格； 可行性研究報告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 （三）其他費(fèi)用計價依據(jù) 建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財政部財建 [20xx]394 號文計??； 勘察設(shè)計費(fèi)根據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格 [20xx]10 號《工程勘測設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計??； 工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價格 [20xx]10 號計??； 項(xiàng)目前期工作費(fèi)根據(jù)國家計委計價格 [1999]1283 號文計??； 33 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委計價格 [20xx]1980 號文計取； 不可預(yù)見 費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和（不含土地使用費(fèi)）的 5%計取； 二、投資估算 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 ， 不可預(yù)見 費(fèi) 萬元。 財務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目 建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不 單獨(dú) 計 算 財務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷 售面積具體為：辦公 面積： 平方米，商業(yè)面積： 平方米。根據(jù) XX 市同時期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價，預(yù)計本項(xiàng)目辦公 建筑平均售價為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計： 8500＋ 25000≈ 萬。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元， 銷售費(fèi)用為 萬元。詳見如下投資估算表： 34 投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 指標(biāo)值(元 ) 一 建設(shè)投資 (一 ) 工程費(fèi)用 1 建筑工程 ㎡ 地上建筑 ㎡ 1700 地下室 ㎡ 2700 地下配套工程 ㎡ 1700 2 配套工程 道路及廣場 ㎡ 120 綠化工程 ㎡ 3334 50 配電工程 ㎡ 100 給排水工程 畝 20 10000 (二 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 土地取得費(fèi) 契稅 (13%) 2 城市建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 4 項(xiàng)目前期工作費(fèi) 5 勘察費(fèi) 6 設(shè)計費(fèi) 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 9 竣工圖編制費(fèi) 10 工程招投標(biāo)代理費(fèi) 11 工程保險費(fèi) 12 環(huán)境影響報告表編制及評價費(fèi)用 13 聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi) (三 ) 不可預(yù)見費(fèi) 二 銷售費(fèi)用 三 總投資 35 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資 為 萬元 ， 資金籌措渠道如下： XXXX 置業(yè) 有限公司 自有資金及股東自 籌 資金投入 28000 萬元 ，占 ％ （其中注冊資金 20xx 萬元，股東自籌資金 26000 萬元） 。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。 項(xiàng)目 資金使用 期從 20xx 年 10 月至 20xx 年 10 月， 為 期 3 年， 項(xiàng)目總投資使用計劃與資金籌措表見下表： 項(xiàng)目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項(xiàng)目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟(jì)評價 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）。 項(xiàng)目建設(shè)方案。 二、計算期 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價計算期按 3 年計 。 三、項(xiàng)目貼現(xiàn)率 項(xiàng)目貼現(xiàn)率取 10%。 第二節(jié) 費(fèi)用與 收益 估算 一、總成本費(fèi)用估算 總成本為 萬元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元， 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。 二 、 收入和稅金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓 面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。根據(jù) XX 市同時期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價，預(yù)計本項(xiàng)目寫字樓 建筑平均售價為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計： 8500＋ 25000≈ 萬 元 。 銷售稅金及附加 （ 1） 項(xiàng)目銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加，營業(yè)稅按 5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按照營業(yè)稅的 5%和 4%征收。 營業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬元 ； （ 2） 土地增值稅 ：本項(xiàng)目為普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，增值額 在 超扣除項(xiàng)目的 50％－ 100％ 之間 ， 按增值部分的 40%減扣除項(xiàng)目的 5％征收 ， 計 萬元 。 （ 3） 所得稅 本項(xiàng)目所得稅按 25％計算。 38 第 三 節(jié) 效益 分析 一 、 投資 靜態(tài)收益分析 表 97 投資 靜態(tài)收益分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總開發(fā)價值 銷售收入 萬元 營業(yè)稅 及附加 萬元 土地增值稅 萬元 計 萬元 總成本 建設(shè) 投資 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 收入 %記取 成本合計 萬元 投資利潤 所得稅前利潤總額 萬元 投資利 潤 率 % 凈利潤 企業(yè)所得稅 萬元 所得稅后凈利潤 萬元 投資利潤率 % 資本金 利潤 率 ％ 39 二 、 投資 動 態(tài)收益分析 項(xiàng)目銷售回款計劃 本項(xiàng)目在 建設(shè)項(xiàng)目 的主體 6 層開始預(yù)售，預(yù)計在 2 年內(nèi)全 部售完 ，房屋銷售進(jìn)度如下： 房屋銷售進(jìn)度計劃表 序號 時 間 比例（ %） 金額 （萬元） （萬元） 第一期 20xx 年 10 月－ 20xx 年 10 月 至 20xx 年 第 三 季節(jié) 約 45 34000 第二期 20xx 年 7 月－ 20xx 年 6 月 約 65 合 計 100 動態(tài)收益分析主要指標(biāo) （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求?；鶞?zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。依據(jù)XX 市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率 I 為 10%。 40 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目 是可以考慮接受的。 編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財務(wù)現(xiàn)金流量分析。 分析時間從 20xx 年 10 月至 20xx 年 10 月， 3 年。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計 計算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20xx0 銷售費(fèi)用 500 財務(wù)費(fèi)用 800 營業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 (35) 3000 － 8000 7 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標(biāo)結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 稅前指標(biāo) 稅后指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 2 項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬元 ) 項(xiàng)目投資所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項(xiàng)目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準(zhǔn)收益率 10％； 項(xiàng)目投資 所得稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元， 項(xiàng)目投資 所得稅 后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，均大于 0； 項(xiàng)目 投資回收期約 34 年，可以接受。因此，從動態(tài)收益分析來看，項(xiàng)目可行 ，且有一定盈利能力 。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點(diǎn)為 銷售收入的 ％即 寫字 樓 銷售價格達(dá)到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達(dá)到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項(xiàng)目具有一定的適應(yīng)市場變化的能力。 二、敏感性分析 本計算從開發(fā)成本、銷售價格 變化進(jìn)行 單因素敏感性分析，見下表。 從這兩個因素 敏感性分析表明，項(xiàng)目對銷售價格 較 敏感， 相對而 42 言 對開發(fā)成本敏感性較弱。 敏感性分析結(jié)果可以看出，當(dāng) 銷售收入 下降 10%，開發(fā)成本上升 10％， 稅后 財務(wù)內(nèi)部收益仍 可達(dá) 13％左右，遠(yuǎn) 大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 10%，由此可知項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險能力，切實(shí)可行。 敏感性分析表 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 稅后 利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價下降 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評價結(jié)論 綜上所述，在現(xiàn)有價格體系及計算基準(zhǔn)下，總投資收益率為％，項(xiàng)目資本金凈利潤率 ％，項(xiàng)目投資財務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目投資財務(wù)稅后內(nèi) 部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財務(wù)生存能力，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。