【正文】 XX 市 XX 國際廣場 項目 可行性研究報告 項目編號 ： 中心 主任 ： 項目負責人： 福建省 XX 投資咨詢中心 二○一一 年 五 月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節(jié) 項目概況 ................................................................................ 1 第二節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................ 2 第三節(jié) 主要結論 ................................................................................ 2 第二章 項目建設的必要性 ...................................................................... 6 第一節(jié) 項目背景 ................................................................................ 6 第二節(jié) 項目建設的必要性 ................................................................ 8 第三章 項目功能定位和目標市場預測 .................................................10 第一節(jié) 房地產市場調研分析 ...........................................................10 第二節(jié) 本項目市場分析 ...................................................................12 第三節(jié) 市場定位 ...............................................................................13 第四章 項目建設場址條件 .....................................................................14 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 .......................................................................14 第二節(jié) 氣候水文特征 .......................................................................14 第三節(jié) 社會經濟概況 .......................................................................15 第四節(jié) 配套基礎設施條件 ...............................................................16 第五節(jié) 項目建設的政策支持 ...........................................................17 第六節(jié) 基地及地質狀況 ...................................................................17 第五章 工程建設方案與建設內容 .........................................................18 第一節(jié) 設計依據(jù) ...............................................................................18 第二節(jié) 工程建設方案 .......................................................................18 第三節(jié) 工程建設內容 .......................................................................23 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 .........................................................................25 第一節(jié) 環(huán)境保護 ...............................................................................25 第二節(jié) 節(jié) 能 ...................................................................................27 第七章 項目組織機構與實施進度安排 .................................................28 第一節(jié) 組織機構 ...............................................................................28 第二節(jié) 進度安排 ...............................................................................28 第八章 項目招投標 ..................................................................................30 第九章 投資估算與資金籌措 .................................................................32 第一節(jié) 投資估算 ...............................................................................32 第二節(jié) 資金籌措 ...............................................................................35 第十章 經濟評價 ......................................................................................36 第一節(jié) 編制說明 ...............................................................................36 第二節(jié) 費用與效益估算 ...................................................................36 第三節(jié) 財務分析 .................................................錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評價結論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： XX 市 XX 國 際廣場 項目 二、項目建設單位： XX 市 XX 置業(yè)有限公司 三、項目負責人： 四、項目建設地點： 項目建設場址位于 XX 市 桐南新城海事處南側 ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。 五、項目主要建設內容為： 總用地面積 ㎡， 沿中央大道和北側分別設置了一 幢 26層高的 寫字樓 ， 設置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反L”形，對外形成金融商業(yè)中心，對內自然圍合成私密性較強的中心花園。 總建筑面積 ㎡ ,其中計容積率建筑面積 ㎡：不計容積率建筑面積 ㎡（含地下 室 建筑面積 ㎡， 配套 建筑面積 ㎡）。項目地點交通便利， 形成良好的景觀空間。 六、 項目建設單位情況： XX 市 XX 置業(yè) 有限公司可承擔建筑面積 20 萬平方米以下的開發(fā)建設項目，注冊資本 20xx 萬元人民幣 。 七、項目前期工作進展情況說明： 本項目用地為建設單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權，在拍賣文件中已經市建設局出示《建設項目選址意見書》，各項規(guī)劃指標的《建設項目選址意見書》中已確定，按建設局規(guī)劃方案的要求， 2 下一步將委托具有資質的設計單位編制項目初設方案的設計工作，建筑面積、 建筑密度、停車位、綠化率等分項目均按規(guī)劃要求進設計。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設單位與 XX 市國土資源局簽訂的《國有 建設用地 使用權出讓合同》； 二、 XX 市建設局 鼎建規(guī) [20xx]40 號《 XX 市建設局關于桐南新城海事處南側地塊規(guī)劃用途及相關建設指標的復函 》； 三、 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設項目經濟評價方法 與 參數(shù)》（第三版）； 五 、 XX 國際廣場 項目規(guī)劃設計方案審定通知書 ； 六 、 業(yè)主單位提供的其它材料； 七 、 業(yè)主單位委托編制可研報告的合同書。 第三節(jié) 主要結論 一、 宏觀環(huán)境分析總結 （一） 國內寫字樓市場概況 從國內 寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓 經歷了從初級到 成熟階段歷程， 國內較發(fā)達城市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎；與早 期寫字樓形態(tài)、功能單一相比， 先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應量、產品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內寫字樓市場目前也處在一個高 速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務辦公區(qū)、 集中的寫字樓群，國內的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫 字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 （二） XX 市寫字樓市場概況 XX 市房地產市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的 新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。 XX 人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉變，而第三產業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多， 成了對本類產品的市場前景的定位。同時房產價格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。 但 XX 近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多 對寫字樓有需求 的 客戶 ， 只能租用酒店或一些單位空余辦公室 。 因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關、管理完善的寫字樓項目，具有廣闊的市場前景。 二、 市場前景預測 根據(jù)宏觀房地產市場 和 XX 市寫字樓需求 特征 ，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公” 于一體的繁華金融商業(yè)中心。 產品結構 設計成 二幢 26 層