【正文】 XX 市 XX 國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編號(hào) ： 中心 主任 ： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 福建省 XX 投資咨詢中心 二○一一 年 五 月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ................................................................................ 1 第二節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................ 2 第三節(jié) 主要結(jié)論 ................................................................................ 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ...................................................................... 6 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ................................................................................ 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................................ 8 第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) .................................................10 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 ...........................................................10 第二節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ...................................................................12 第三節(jié) 市場(chǎng)定位 ...............................................................................13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址條件 .....................................................................14 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 .......................................................................14 第二節(jié) 氣候水文特征 .......................................................................14 第三節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 .......................................................................15 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 ...............................................................16 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的政策支持 ...........................................................17 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 ...................................................................17 第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 .........................................................18 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) ...............................................................................18 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 .......................................................................18 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 .......................................................................23 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 .........................................................................25 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ...............................................................................25 第二節(jié) 節(jié) 能 ...................................................................................27 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排 .................................................28 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) ...............................................................................28 第二節(jié) 進(jìn)度安排 ...............................................................................28 第八章 項(xiàng)目招投標(biāo) ..................................................................................30 第九章 投資估算與資金籌措 .................................................................32 第一節(jié) 投資估算 ...............................................................................32 第二節(jié) 資金籌措 ...............................................................................35 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ......................................................................................36 第一節(jié) 編制說(shuō)明 ...............................................................................36 第二節(jié) 費(fèi)用與效益估算 ...................................................................36 第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析 .................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評(píng)價(jià)結(jié)論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： XX 市 XX 國(guó) 際廣場(chǎng) 項(xiàng)目 二、項(xiàng)目建設(shè)單位： XX 市 XX 置業(yè)有限公司 三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 XX 市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。 五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為： 總用地面積 ㎡， 沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一 幢 26層高的 寫(xiě)字樓 ， 設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反L”形，對(duì)外形成金融商業(yè)中心，對(duì)內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。 總建筑面積 ㎡ ,其中計(jì)容積率建筑面積 ㎡：不計(jì)容積率建筑面積 ㎡（含地下 室 建筑面積 ㎡， 配套 建筑面積 ㎡）。項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利， 形成良好的景觀空間。 六、 項(xiàng)目建設(shè)單位情況： XX 市 XX 置業(yè) 有限公司可承擔(dān)建筑面積 20 萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，注冊(cè)資本 20xx 萬(wàn)元人民幣 。 七、項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況說(shuō)明： 本項(xiàng)目用地為建設(shè)單位以公開(kāi)拍賣(mài)的方式取得土地的使用權(quán)，在拍賣(mài)文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》中已確定，按建設(shè)局規(guī)劃方案的要求， 2 下一步將委托具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目初設(shè)方案的設(shè)計(jì)工作，建筑面積、 建筑密度、停車(chē)位、綠化率等分項(xiàng)目均按規(guī)劃要求進(jìn)設(shè)計(jì)。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與 XX 市國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 XX 市建設(shè)局 鼎建規(guī) [20xx]40 號(hào)《 XX 市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標(biāo)的復(fù)函 》； 三、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與 參數(shù)》（第三版）； 五 、 XX 國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定通知書(shū) ； 六 、 業(yè)主單位提供的其它材料； 七 、 業(yè)主單位委托編制可研報(bào)告的合同書(shū)。 第三節(jié) 主要結(jié)論 一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié) （一） 國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 從國(guó)內(nèi) 寫(xiě)字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)寫(xiě)字樓 經(jīng)歷了從初級(jí)到 成熟階段歷程， 國(guó)內(nèi)較發(fā)達(dá)城市 GDP 呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫(xiě)字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早 期寫(xiě)字樓形態(tài)、功能單一相比， 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前也處在一個(gè)高 速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、 集中的寫(xiě)字樓群，國(guó)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體上與國(guó)外成熟的寫(xiě) 字樓市場(chǎng)尚有一段距離，在目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 （二） XX 市寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 近年獲得了長(zhǎng)足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場(chǎng)的 新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤(pán) 及商業(yè)單位 ，市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆 。 XX 人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多， 成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景的定位。同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購(gòu)買(mǎi)潛力。 但 XX 近年來(lái)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)一直處于一個(gè)空白點(diǎn)，眾多 對(duì)寫(xiě)字樓有需求 的 客戶 ， 只能租用酒店或一些單位空余辦公室 。 因此，開(kāi)發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過(guò)關(guān)、管理完善的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場(chǎng)前景。 二、 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 和 XX 市寫(xiě)字樓需求 特征 ，本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等的分析，本項(xiàng)目定位為 集“購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、辦公” 于一體的繁華金融商業(yè)中心。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)成 二幢 26 層