【正文】 商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：某商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目承辦單位概況（1）承辦單位：某房地產(chǎn)有限公司（2）法定代表人：（3）單位概況某房地產(chǎn)有限公司隸屬于某集團(tuán)旗下，公司憑借專業(yè)的開(kāi)發(fā)理念、雄厚的資金實(shí)力、市場(chǎng)化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，迅速樹(shù)立了行業(yè)品牌，成為最受客戶歡迎，最受社會(huì)尊重的房地產(chǎn)公司。多年來(lái)，某房產(chǎn)公司始終秉承以人為本的人居價(jià)值理念，一如既往的以改善人居環(huán)境為己任，創(chuàng)造了具備現(xiàn)代品味與生活本質(zhì)和諧交融的人居文化，相繼開(kāi)發(fā)竣工商住樓近百萬(wàn)平米，成就了眾多經(jīng)典項(xiàng)目。其中，占地200畝的某現(xiàn)代花園工程先后被評(píng)為“全國(guó)人居環(huán)境、全國(guó)設(shè)計(jì)”雙項(xiàng)金獎(jiǎng)，并獲得“**市民最喜愛(ài)樓盤(pán)金獎(jiǎng)”、“最佳品牌開(kāi)發(fā)商獎(jiǎng)”、“最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”、“最佳環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，2006年則被評(píng)為“山西省業(yè)主最滿意工程”；在**市淮海路，金色某、某國(guó)際等項(xiàng)目璀璨奪目，耀眼全城，成為象征**城市繁榮新坐標(biāo)。作為本土房產(chǎn)龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，某房產(chǎn)每前進(jìn)一步都在相城扎下深深的腳印，我們將始終堅(jiān)持以客戶滿意為目標(biāo)，不斷為城市繁榮和**發(fā)展做出貢獻(xiàn)?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位編制可研報(bào)告的委托書(shū)（2）《**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》（3）《**市城市總體規(guī)劃》（2006—2020年）（4）《**市住房建設(shè)規(guī)劃》（2008—2012年）（5）《山西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的決定》（6）**市人民政府《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（7）《**統(tǒng)計(jì)年鑒》—2011（8）國(guó)家及山西省有關(guān)城市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)（9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)》第三版（10）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開(kāi)帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。溫家寶總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)?；诜康禺a(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買(mǎi)房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008年的124億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡?？陀^判斷，我們已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問(wèn)題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。但由于起點(diǎn)的住房水平過(guò)低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過(guò)程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾?！笆濉钡?020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說(shuō)，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。當(dāng)前**市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。**市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入**，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放。根據(jù)**市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問(wèn)題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過(guò)程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。綜上所述，無(wú)論是從國(guó)家政策還是地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。因此，根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，**某房地產(chǎn)公司有限公司提出建設(shè)某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，符合**市城市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（二）項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)項(xiàng)目位于**市淮海路和建安路交叉口西南角，北臨**市第一路——淮海路，東側(cè)為建安路，西側(cè)為鷹山路，南側(cè)距**市第二城市主干道僅50米是已建成的多層住宅。項(xiàng)目周邊商貿(mào)繁榮，東方百貨、某國(guó)際購(gòu)物中心、鼎盛國(guó)際購(gòu)物中心、淮海時(shí)代廣場(chǎng)（原淮海商場(chǎng)）、凌云商場(chǎng)等分布在其周圍。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容“商業(yè)廣場(chǎng)”㎡，工程規(guī)劃建筑面積140774㎡，計(jì)劃2012年底交付使用?！吧虡I(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：占地面積：㎡。建筑面積140774㎡，其中塔式高層建筑共5幢，四層商業(yè)裙房。其中地上建筑面積114008㎡，地下26766㎡，架空層968㎡。住宅面積：73565㎡。商用房面積40443㎡。%。%。本項(xiàng)目地面層至4層為商業(yè)及商業(yè)配套用房，四層以上為A座、B座、C座、D座、E座共5棟單體高層住宅，層數(shù)分別為28至33層，總套數(shù)為1188套。該建筑工程結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)，商業(yè)部分配置通風(fēng)、集中空調(diào)、消防及商用28部品牌電梯。高層住宅配置15部高速電梯及高層消防，每戶配置安防、電話通信、寬帶、閉路電視等配套設(shè)施。二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析**市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀，同比增長(zhǎng)40%；開(kāi)發(fā)建設(shè)面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；房屋銷售面積86萬(wàn)平方米；銷售額178858萬(wàn)元，商品房均價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。2008年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟(jì)適用房6820套，廉租住房1460套）。2009年**，%，%，（包括存量房）萬(wàn)平方米，%，（包含存量房）億元，%。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（250萬(wàn)平方米）和開(kāi)發(fā)投資（19億元）相比較，%%，大幅度超額完成任務(wù)。2010年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。**市新建商品房均價(jià)為3638元/平米，%；，同比增長(zhǎng)40%；，%；完成開(kāi)發(fā)投資39億元，%；，%；，%。%%外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析隨著**市全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃（20062020）》、《**市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》和《**市房地產(chǎn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心城區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，至2012年，**市中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到78萬(wàn)，人均住房建筑面積將達(dá)到31平方米。而至2009年底，**。依此預(yù)測(cè)，20082012年，**市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬(wàn)平方米。**市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。**市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，％，其中大部分分布在12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，并導(dǎo)致出現(xiàn)了**市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施在**市房地產(chǎn)市場(chǎng)上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)，2004年初以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒(méi)有影響**市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。據(jù)國(guó)外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，～2個(gè)單位。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過(guò)對(duì)住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力，推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門(mén)發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10％以上，％，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。**市2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為11%，%。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入5050元，增長(zhǎng)11%。，%。據(jù)此，**市住房建設(shè)投資空間還很大。房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。從09年以來(lái)，由于中央政府、地方政府出臺(tái)一系列政策措施，去年57月份，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上揚(yáng)，并達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。房地產(chǎn)回暖對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保民生發(fā)揮重要的積極作用。百萬(wàn)人口城市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)**市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人。按照**市城市規(guī)劃目標(biāo)，2012年建成百萬(wàn)人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。某商業(yè)廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于相山組團(tuán)西側(cè)，與城市中心距離較近，同時(shí)為與主城區(qū)“北進(jìn)西拓”城市空間結(jié)構(gòu)中東西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)上，是承擔(dān)疏解中心城區(qū)人口和功能、聚集商業(yè)服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，在城市格局中呈“南融、北接、西進(jìn)”之態(tài)。項(xiàng)目北有淮海路連接?xùn)|部城區(qū)與西部鳳凰山工業(yè)區(qū)；南依人民路，與城市中心聯(lián)系密切，中有西山路連接南北，對(duì)外交通便利。（二）建設(shè)規(guī)模“商業(yè)廣場(chǎng)”㎡，工程規(guī)劃建筑面積140774㎡，計(jì)劃2012年底交付使用?！吧虡I(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：占地面積：㎡。建筑面積140774㎡，其中塔式高層建筑共5幢，四層商業(yè)裙房。其中地上建筑面積114008㎡，地下26766㎡，架空層968㎡。住宅面積：73565㎡。商用房面積40443㎡。%。%。本項(xiàng)目地面層至4層為商業(yè)及商業(yè)配套用房，四層以上為A座、B座、C座、D座、E座共5棟單體高層住宅，層數(shù)分別為28至33層，總套數(shù)為1188套。該建筑工程結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)，商業(yè)部分配置通風(fēng)、集中空調(diào)、消防及商用28部品牌電梯。高層住宅配置15部高速電梯及高層消防，每戶配置安防、電話通信、寬帶、閉路電視等配套設(shè)施。具體戶型配比如下表：套型房 型建筑面積（m2）戶數(shù)A套三室二廳一衛(wèi)48B套二室一廳一衛(wèi)48C套二室一廳一衛(wèi)48D套二室一廳一衛(wèi)48E套二室一廳一衛(wèi)48F套一室一廳一衛(wèi)208G套二室一廳一衛(wèi)160H套二室一廳一衛(wèi)160J套一室一廳一衛(wèi)160K套一室一廳一衛(wèi)148L套一室一廳一衛(wèi)112合計(jì)1188三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目位于**市淮海路和建安路交叉口西南角，北臨**市第一路——淮海路，東側(cè)為建安路，西側(cè)為鷹山路，南側(cè)距**市第二城市主干道僅50米是已建成的多層住宅。項(xiàng)目周邊商貿(mào)繁榮，東方百貨、某國(guó)際購(gòu)物中心、鼎盛國(guó)際購(gòu)物中心、淮海時(shí)代廣場(chǎng)（原淮海商場(chǎng)）、凌云商場(chǎng)等分布在其周圍。場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬國(guó)有土地，**某房地產(chǎn)公司有限公司通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，取得該土地使用權(quán)，㎡，用地性質(zhì)為居住、辦公、商業(yè)（沿街）。（二）建設(shè)條件自然條件項(xiàng)目區(qū)位于山西省東北部**市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，**市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文