【正文】 南通 某某 火車站商業(yè)廣場項(xiàng)目 可行性研究報告 南通 某某 房產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 〇〇 八 年三月 目 錄 一、總論 .................................................6 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 .......................................6 （二）項(xiàng)目概況 ...........................................8 （三）可行性研究報告研究范圍 .............................9 （四）研究結(jié)論及建議 .....................................9 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...................................11 二、海安宏觀市場分析 .....................................12 （一）自然狀況 ...........................................12 （二）三大產(chǎn)業(yè)分析 ......................................12 （三）主力產(chǎn)業(yè)分析 ......................................14 三、投資環(huán)境 .............................................15 四、城市規(guī)劃前景 ........................................17 五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 .......................................19 （一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 .................................19 （二）海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ...............................22 六、商業(yè)用房市場分析 .....................................29 （一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀 ...................................29 （二）商業(yè)用房需求及發(fā)展 .................................30 （三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題 ...............33 七、海安樓市調(diào)查 .........................................34 八、海安商業(yè)現(xiàn)狀 .........................................42 （一）縣城商業(yè)中心 .......................................42 （二）專業(yè)性市場 .........................................49 九、項(xiàng)目總體概況 .........................................55 十、項(xiàng)目 SWOT分析 .........................................56 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢 ...........................................56 （二）項(xiàng)目劣勢 ...........................................57 （三）威脅分析 ...........................................57 （四）機(jī)會分析 ...........................................58 （五 ）綜合評價 ...........................................59 （六）本項(xiàng)目成功運(yùn)作所需注意的焦點(diǎn)問題 ...................59 十一、項(xiàng)目市場定位 .......................................60 （一）項(xiàng)目定位 ...........................................60 （二）發(fā)展思路 ...........................................66 十二、營銷推廣 策略 .......................................70 （一）項(xiàng)目價值點(diǎn)分析 .....................................70 （二）推盤節(jié)奏 ...........................................72 （三）推盤原則 ...........................................73 （四）推盤步驟 ...........................................73 （五） 產(chǎn)品搭配 ...........................................75 （六）銷售策略 ...........................................77 （七）定價策略 ...........................................78 十三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 ...................................81 （一）總體規(guī)劃理念 .......................................81 （二）建設(shè)規(guī)模 ...........................................83 （三）建設(shè)方案 ...........................................84 十四、環(huán)境保護(hù) ...........................................91 十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ...................................92 （一）首期開發(fā) ...........................................92 （二）建設(shè)周期 ...........................................92 十六、投資估算與資金籌措 .................................93 （一）投資估算 ...........................................93 （二）資金籌措 ...........................................95 十七、經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................................96 （一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .......................................96 （二）銷售價格分析 .......................................96 （三）銷售進(jìn)度 ...........................................97 （四）盈利能力分析 .......................................98 （五）清償能力分析 .......................................99 （六）資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負(fù)債分析 .........................99 （七）不確定性分析 .......................................99 十八、風(fēng)險分析及對策 .....................................100 （一）市場風(fēng)險分析 .......................................100 （二）經(jīng)營管理風(fēng)險分析 ...................................102 （三）金融財務(wù)風(fēng)險分析 ...................................102 十九、銷售前景預(yù)測 .......................................104 （一）綜合社會效益 .....................................104 （二）項(xiàng)目前景預(yù)測 .......................................105 二十、綜述 ..............................................106 一、總論 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 近幾年來，我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展很快，對繁榮市場，滿足消費(fèi)需求發(fā)揮了重要的作用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的重要窗口，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已納入城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃以及城市總體規(guī)劃，尤其是我國加入 WTO后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃作為符合國際規(guī)則的政府調(diào)控方式，越來越為城市流通主管部門所重視。 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊(yùn)含的商機(jī)都相當(dāng)巨大。為了與需求擁抱，和市場同步，近幾年來，國內(nèi)商品銷售市場為了適應(yīng)新形勢 下消費(fèi)群體心理、需求、形式的實(shí)際需要，進(jìn)行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)模化、綜合化、一站式的銷售形式。從而應(yīng)運(yùn)而生了“商城”、“超市”、“大賣場”等等。與此同時，隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴(kuò)長，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化?！吧罘奖恪⒔煌ū憷?、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購物、體驗(yàn)式消費(fèi)”，現(xiàn)今己成為越來越多的人所向往的購物天堂。因此，以單開間門面為一 家商場的規(guī)模形式已難以滿足 21世紀(jì)人們對商業(yè)一站式集中購物的需求增長。 我國政府對“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場換市場”的方針來替代原來的“以市場換技術(shù)”和“以市場換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國將逐步放開商貿(mào)市場，如果把專業(yè)市場發(fā)展分成為初級階段、競爭階段、成熟階段的話，目前我國的專業(yè)商貿(mào)市場行業(yè)已進(jìn)入競爭階段，競爭方式也由單一競爭轉(zhuǎn)向服務(wù)、管理、技術(shù)等多方位競爭，經(jīng)營者的管理水平和服務(wù)內(nèi)涵都將向高層次延伸。未來二年內(nèi)，品牌競爭將成為市場競爭的主體 。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營銷等方式將成為市場的主流營銷方式。 基于上述背景原因，為滿足海安縣城市發(fā)展的需要，滿足城鄉(xiāng)居民對商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建海安縣新城區(qū)，南通 某某 房產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，以海安火車站廣場為依托，結(jié)合海安縣招商引資優(yōu)惠政策，決定在海安投資建設(shè)“航母”級商業(yè)區(qū) —— 南通 某某 火車站商業(yè)廣場，此項(xiàng)目的建設(shè)在海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場上占有舉足輕重的地位。依托上述優(yōu)越條件，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將會 為海安人民帶來不可多得的商機(jī)。同時此項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著海安商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場在投資商 —— 上海宏博集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使宏博集團(tuán)的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)商業(yè)及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。 該項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，項(xiàng)目各項(xiàng)前 期報建工作也已完成，項(xiàng)目現(xiàn)場施工已相繼開展。 （二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：南通 某某 火車站商業(yè)廣場 建設(shè)地點(diǎn)：海安火車站站前廣場南、北兩側(cè) 建設(shè)單位：南通 某某 房產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā) 、會務(wù)及展覽服務(wù)、組織產(chǎn)品展銷 公司類別：專營公司 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì) 工程概況：“ 某某 火車站商業(yè)廣場”項(xiàng)目占地 83079 平方米，總建筑面積約為 ，項(xiàng)目以步行街為主線，沿街 3~4層，內(nèi)部商業(yè)主體 3 層。經(jīng)估算，工程總投資 萬元，每平方米造價 ，每平方米成本 。 資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有四種渠道：①開發(fā)公司自有資金 2021萬元；②上海宏博集團(tuán)及所屬子公司融資 6700 萬元（上海宏博集團(tuán)公司投入 5000 萬元，上海宏博集團(tuán)江蘇投資公司投入 800萬元， 某某 商業(yè)城有限公司投入 900 萬元）；③開發(fā)商銀行商業(yè)貸款3000萬元；④預(yù)售房款 3600萬元。根據(jù)收益計(jì)算，投資利潤率 %，成本利潤率 %，銷售利潤率 %，計(jì)算期內(nèi)國家稅收 萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益很好。 （三）可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“南通 某某 火車站商業(yè)廣場”項(xiàng)目建議書批復(fù)及項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，本報告工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場分析、海安商業(yè)地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目自身素質(zhì)分析、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析及對策、銷售前景預(yù)測等。 （四）研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家