【正文】 南通 某某 火車站商業(yè)廣場項目 可行性研究報告 南通 某某 房產開發(fā)有限公司 二 〇〇 八 年三月 目 錄 一、總論 .................................................6 （一）項目建設背景 .......................................6 （二）項目概況 ...........................................8 （三）可行性研究報告研究范圍 .............................9 （四）研究結論及建議 .....................................9 （五）主要經濟技術指標 ...................................11 二、海安宏觀市場分析 .....................................12 （一）自然狀況 ...........................................12 （二）三大產業(yè)分析 ......................................12 （三）主力產業(yè)分析 ......................................14 三、投資環(huán)境 .............................................15 四、城市規(guī)劃前景 ........................................17 五、房地產市場現狀 .......................................19 （一）全國房地產市場現狀 .................................19 （二）海安縣房地產市場現狀 ...............................22 六、商業(yè)用房市場分析 .....................................29 （一）商業(yè)用房市場現狀 ...................................29 （二）商業(yè)用房需求及發(fā)展 .................................30 （三）當前海安商業(yè)地產市場面臨的矛盾和問題 ...............33 七、海安樓市調查 .........................................34 八、海安商業(yè)現狀 .........................................42 （一）縣城商業(yè)中心 .......................................42 （二）專業(yè)性市場 .........................................49 九、項目總體概況 .........................................55 十、項目 SWOT分析 .........................................56 （一）項目優(yōu)勢 ...........................................56 （二）項目劣勢 ...........................................57 （三）威脅分析 ...........................................57 （四）機會分析 ...........................................58 （五 ）綜合評價 ...........................................59 （六）本項目成功運作所需注意的焦點問題 ...................59 十一、項目市場定位 .......................................60 （一）項目定位 ...........................................60 （二）發(fā)展思路 ...........................................66 十二、營銷推廣 策略 .......................................70 （一）項目價值點分析 .....................................70 （二）推盤節(jié)奏 ...........................................72 （三）推盤原則 ...........................................73 （四）推盤步驟 ...........................................73 （五） 產品搭配 ...........................................75 （六）銷售策略 ...........................................77 （七）定價策略 ...........................................78 十三、項目開發(fā)建設建議 ...................................81 （一）總體規(guī)劃理念 .......................................81 （二）建設規(guī)模 ...........................................83 （三）建設方案 ...........................................84 十四、環(huán)境保護 ...........................................91 十五、項目實施進度安排 ...................................92 （一）首期開發(fā) ...........................................92 （二）建設周期 ...........................................92 十六、投資估算與資金籌措 .................................93 （一）投資估算 ...........................................93 （二）資金籌措 ...........................................95 十七、經濟效益分析 .......................................96 （一）經濟技術指標 .......................................96 （二）銷售價格分析 .......................................96 （三）銷售進度 ...........................................97 （四）盈利能力分析 .......................................98 （五）清償能力分析 .......................................99 （六）資產平衡分析及資產負債分析 .........................99 （七）不確定性分析 .......................................99 十八、風險分析及對策 .....................................100 （一）市場風險分析 .......................................100 （二）經營管理風險分析 ...................................102 （三）金融財務風險分析 ...................................102 十九、銷售前景預測 .......................................104 （一）綜合社會效益 .....................................104 （二）項目前景預測 .......................................105 二十、綜述 ..............................................106 一、總論 （一）項目建設背景 近幾年來，我國城市商業(yè)網點建設發(fā)展很快，對繁榮市場，滿足消費需求發(fā)揮了重要的作用。商業(yè)網點是城市物質文明和精神文明建設的重要窗口，商業(yè)網點規(guī)劃已納入城市國民經濟和社會發(fā)展計劃以及城市總體規(guī)劃，尤其是我國加入 WTO后，城市商業(yè)網點規(guī)劃作為符合國際規(guī)則的政府調控方式，越來越為城市流通主管部門所重視。 商業(yè)地產作為第三產業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊含的商機都相當巨大。為了與需求擁抱，和市場同步，近幾年來，國內商品銷售市場為了適應新形勢 下消費群體心理、需求、形式的實際需要，進行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)?；?、綜合化、一站式的銷售形式。從而應運而生了“商城”、“超市”、“大賣場”等等。與此同時，隨著海安經濟的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴長，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化?！吧罘奖?、交通便利、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購物、體驗式消費”，現今己成為越來越多的人所向往的購物天堂。因此，以單開間門面為一 家商場的規(guī)模形式已難以滿足 21世紀人們對商業(yè)一站式集中購物的需求增長。 我國政府對“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場換市場”的方針來替代原來的“以市場換技術”和“以市場換資金”的政策，根據加入世貿總協議，中國將逐步放開商貿市場，如果把專業(yè)市場發(fā)展分成為初級階段、競爭階段、成熟階段的話，目前我國的專業(yè)商貿市場行業(yè)已進入競爭階段，競爭方式也由單一競爭轉向服務、管理、技術等多方位競爭，經營者的管理水平和服務內涵都將向高層次延伸。未來二年內，品牌競爭將成為市場競爭的主體 。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網絡營銷等方式將成為市場的主流營銷方式。 基于上述背景原因，為滿足海安縣城市發(fā)展的需要，滿足城鄉(xiāng)居民對商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建海安縣新城區(qū)，南通 某某 房產開發(fā)有限公司經過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據目前海安縣房地產市場現狀與發(fā)展趨勢，以海安火車站廣場為依托，結合海安縣招商引資優(yōu)惠政策，決定在海安投資建設“航母”級商業(yè)區(qū) —— 南通 某某 火車站商業(yè)廣場，此項目的建設在海安縣商業(yè)房地產市場上占有舉足輕重的地位。依托上述優(yōu)越條件，本項目的開發(fā)建設將會 為海安人民帶來不可多得的商機。同時此項目的開發(fā)運作標志著海安商業(yè)房地產開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場在投資商 —— 上海宏博集團的開發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運作將使宏博集團的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產品創(chuàng)新、操作手段、工程建設、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場項目由于自身具有良好的素質，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現金流量并實現商業(yè)及經營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。 該項目規(guī)劃、設計方案已經完成，項目各項前 期報建工作也已完成，項目現場施工已相繼開展。 （二）項目概況 項目名稱：南通 某某 火車站商業(yè)廣場 建設地點：海安火車站站前廣場南、北兩側 建設單位：南通 某某 房產開發(fā)有限公司 企業(yè)性質：有限責任公司 經營范圍：房產開發(fā) 、會務及展覽服務、組織產品展銷 公司類別：專營公司 資質等級：房地產開發(fā)企業(yè)三級資質 工程概況：“ 某某 火車站商業(yè)廣場”項目占地 83079 平方米，總建筑面積約為 ，項目以步行街為主線，沿街 3~4層，內部商業(yè)主體 3 層。經估算，工程總投資 萬元，每平方米造價 ，每平方米成本 。 資金來源：本項目建設資金來源有四種渠道：①開發(fā)公司自有資金 2021萬元；②上海宏博集團及所屬子公司融資 6700 萬元（上海宏博集團公司投入 5000 萬元，上海宏博集團江蘇投資公司投入 800萬元， 某某 商業(yè)城有限公司投入 900 萬元）；③開發(fā)商銀行商業(yè)貸款3000萬元；④預售房款 3600萬元。根據收益計算，投資利潤率 %，成本利潤率 %，銷售利潤率 %，計算期內國家稅收 萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經 濟效益很好。 （三）可行性研究報告研究范圍 根據“南通 某某 火車站商業(yè)廣場”項目建議書批復及項目規(guī)劃、設計方案，本報告工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產市場分析、海安商業(yè)地產市場分析、項目自身素質分析、項目開發(fā)建設建議、環(huán)境保護、投資估算與資金籌措、項目經濟效益評價、風險分析及對策、銷售前景預測等。 （四）研究結論及建議 本項目屬商業(yè)綜合房地產開發(fā)項目，符合國家