【正文】 . 商業(yè)廣場設(shè)立綜合商場可行性研究報告目 錄一、綜合商場項目概況……………………………………………(2)二、綜合商場項目背景分析………………………………………(4)（一）經(jīng)濟迅速發(fā)展，蘊含巨大商機…………………………………(4)（二）城市建設(shè)速度加快，但城市商貿(mào)功能結(jié)構(gòu)不合理.………………(5)（三）消費需求尚未滿足，市場潛力和發(fā)展空間大……………………(6)（四）零售業(yè)整體檔次較低，商場之間競爭局面尚未形成……………(13)三、綜合商場定位和業(yè)態(tài)選擇…………………………………(17)（一）某商業(yè)廣場整體定位………………………………………(17)（二）綜合商場的市場定位…………………………………………(17)（三）綜合商場的業(yè)態(tài)選擇…………………………………………(18)（四）綜合商場的商品檔次定位……………………………………(18)（五）綜合商場的樓層布局…………………………………………(18)四、綜合商場投資方案…………………………………………(18)（一）綜合商場的產(chǎn)權(quán)基本模式……………………………………(18)（二）綜合商場的租金標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………(19)（三）綜合商場投資的方案…………………………………………(19)五、綜合商場營業(yè)額估算及財務(wù)分析…………………………(19)（一）綜合商場的初始年營業(yè)額估算………………………………(19)（二）綜合商場的財務(wù)分析…………………………………………(20)六、綜合商場投資經(jīng)營風(fēng)險和敏感性分析……………………(23)（一）綜合商場的政治社會風(fēng)險……………………………………(23)（二）綜合商場的投資風(fēng)險…………………………………………(23)（三）綜合商場的市場經(jīng)營風(fēng)險……………………………………(24)（四）綜合商場的敏感性分析………………………………………(24)七、綜合商場設(shè)立可行性研究的結(jié)論…………………………(28)在任何城市商圈設(shè)立大型綜合商場，都應(yīng)在廣泛深入調(diào)研基礎(chǔ)上，進行可行性研究，探索建設(shè)的必要性和可能性，分析長期發(fā)展的潛力及投資效益，明確投資意向，設(shè)計商場的規(guī)模、檔次及資源配置的構(gòu)想。本報告對某商業(yè)廣場設(shè)立大型綜合商場的可行性進行了條理清晰、論據(jù)充分的闡述；對商圈在細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)之上作了全面深刻的分析，市場預(yù)測客觀，可靠性強；對綜合商場經(jīng)營定位和業(yè)態(tài)選擇的設(shè)想及論述充分反映了塑造特色和增強商場適應(yīng)性和競爭能力的要求。該可行性報告可提供給有投資意向的大型知名零售企業(yè)作投資決策參考。一、綜合商場項目概況海天商業(yè)廣場鳥瞰圖某商業(yè)廣場位于巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)中心——通往特大型工業(yè)企業(yè)大江廠的巴縣大道新橋頭。該區(qū)域地處城區(qū)主干道，交通四通八達，車流量大，行車便利，距魚洞舊城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)新民街步行不足10分鐘。環(huán)繞商業(yè)廣場四周的有新建某花園、斌鑫宏園、浩立城市花園等成熟時尚小區(qū)、濱江高級住宅區(qū)、大江廠家屬區(qū)，以及巴縣中學(xué)、新華書店、大江廠、區(qū)國土資源局、區(qū)國稅局等大中型企事業(yè)單位和行政機關(guān)，并與巴南大道好吃街緊鄰。如果以某商業(yè)廣場為軸心，以巴南大道為橫軸畫一不規(guī)則的橢圓圈，圈內(nèi)的常住人口超過10萬人，而且在當(dāng)?shù)乇环Q為是“富人”聚集區(qū)。位于綜合商場右側(cè)的風(fēng)情餐飲街綜合商場正前方的休閑廣場某商業(yè)廣場占地70余畝，四面臨街，臨巴南大道的主街道長約100米，廣場內(nèi)兩條步行街分別長達300米，廣場中心是擬設(shè)的面積近1萬平方米的大型綜合商場。包括廣場對面配套的臨街兩層商業(yè)門面在內(nèi)，為歐式及多層次立體商業(yè)步行街，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)等多功能于一體，結(jié)合巴南總體規(guī)劃目標(biāo)，本著滿足消費者的多元需求，體現(xiàn)社會文化、經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境生態(tài)共生的最佳綜合效益的原則，重現(xiàn)一個復(fù)合共存的城市生活與城市景觀區(qū)，使該區(qū)域成為巴南區(qū)城市建設(shè)的典范，創(chuàng)造市民購物、休閑的理想環(huán)境，創(chuàng)造巴南商業(yè)的繁華。整個商業(yè)廣場建筑群運用現(xiàn)代城市設(shè)計手法，以歐陸建筑風(fēng)格和建筑符號，根據(jù)街區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展要求，相互連貫，錯落有致，中軸對稱，局部靈活，形成包括主片區(qū)的集中區(qū)域和附片區(qū)的沿街區(qū)域的廣場整體格局。主片區(qū)是左右基本對稱的主力中心店和商業(yè)店鋪，各部分之間通過局部二層人行過街天橋進行連接，形成即分又合的立體商業(yè)空間，并在中段形成相對熱鬧的內(nèi)部購物庭院。附片區(qū)包括東區(qū)的15層的星級酒店、宴會廳、商務(wù)辦公樓和西區(qū)的二層餐飲娛樂區(qū)。各廣場和街道運用現(xiàn)代設(shè)計理念，適應(yīng)功能要求，體現(xiàn)地方特色，結(jié)合綠化體系均衡設(shè)置形成有機的公共空間。廣場之間過渡空間是街道或街區(qū)，結(jié)合綠化、歷史名人雕塑、休閑設(shè)施、景觀小品，形成疏密有致，有開有合，有進有退，具有可觀賞性和趣味性的線性空間。擬設(shè)立的大型綜合商場位于廣場的中心位置，是整個商業(yè)廣場的主力中心店，為三層加負(fù)一層的大型建筑，占地3300平方米左右，單層建筑面積約2000—2531平方米。二、綜合商場項目背景分析（一）經(jīng)濟迅速發(fā)展，蘊含巨大商機巴南區(qū)位于**市主城區(qū)南部，全區(qū)幅員面積1827平方公里，轄2個街道、19個鎮(zhèn)，是**市南部新興工業(yè)大區(qū)、近郊短程特色旅游區(qū)、重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，屬**都市經(jīng)濟發(fā)達圈。該區(qū)文化底蘊豐厚、歷史悠久、人杰地靈。巴南區(qū)的前身是歷史名邑巴縣，1995年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建區(qū)。巴南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，山川秀美。區(qū)政府所在地漁洞鎮(zhèn)距市政府駐地21公里。長江橫貫區(qū)境，李家沱、馬桑溪及即將建設(shè)的漁洞大橋三座長江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動工的**二環(huán)高速公路縱橫交錯，光纖通信、移動通信和有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)，電力、自來水、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。全區(qū)的森林覆蓋率超過25%，以“山、水、園、林、洞”為代表的旅游資源十分豐富，是“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”。2003年，%；外貿(mào)出口11053萬美元，%；，%；，%；，%；，%；，%。2003年，巴南區(qū)城市居民人均可支配收入7867元，%；農(nóng)村居民人均純收入2715元，%。，%。%。巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，制造業(yè)發(fā)達，境內(nèi)大中型企業(yè)眾多，是**市重要的汽車、摩托車生產(chǎn)基地。近年來，正在形成中的巴南工業(yè)園區(qū)奠定了巴南新型工業(yè)全面提升競爭力，大江廠、宗申集團、長安鈴木、建設(shè)集團等大中型企業(yè)在巴南的落戶和即將入駐，是實現(xiàn)社會經(jīng)濟發(fā)展和騰飛的基礎(chǔ)和重要載體。預(yù)計2004年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將達到151億元，工業(yè)增加值增長20%，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到45%。除了汽車、摩托車支柱產(chǎn)業(yè)外，建筑建材、醫(yī)藥化工、家具服裝、數(shù)控機床、小水電設(shè)備等5個優(yōu)勢行業(yè)也正在加快發(fā)展，將成為巴南區(qū)新的經(jīng)濟增長點，華鼎藥業(yè)、恒安紙業(yè)、光宇摩托、吉力電裝、弘愿氣動、川渝精工、麒龍服裝加工等一批重點增長企業(yè)和“小巨人”企業(yè)正在成長壯大。一大批外資、渝臺（港、澳）合資企業(yè)也紛紛落戶巴南，全區(qū)目前已有中外、渝臺（港、澳）合資企業(yè)45家。經(jīng)濟的快速發(fā)展，收入的持續(xù)增長，居民儲蓄存款余額的擴大及快速增長，城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，意味著強大的購買力和市場潛在機會。工業(yè)基礎(chǔ)的雄厚，大中型企業(yè)的集聚，給零售商業(yè)發(fā)展帶來了具有穩(wěn)定購買力的人口集聚?？梢缘贸隹隙ǖ慕Y(jié)論，某商業(yè)廣場具有強大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口購買力支撐。（二）城市建設(shè)速度加快，但城市商貿(mào)功能結(jié)構(gòu)不合理巴南區(qū)作為**主城區(qū)的南部區(qū)域，伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化速度的提升，近幾年來城市建設(shè)的步伐不斷加快，為零售商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。近年來，巴南區(qū)確定了“一城五鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，帶動全區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)。以龍洲灣新區(qū)、巴南新干道地區(qū)的開發(fā)為龍頭，經(jīng)過10年努力，把漁洞、李家沱、花溪、南泉“兩街兩鎮(zhèn)”主城核心區(qū)建設(shè)成為人口達60萬，面積達80平方公里的**南部新城。同時，以一品、界石、接龍、東泉、木洞五個中心鎮(zhèn)的發(fā)展為龍身，帶動全區(qū)加快推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高城市化率（%）。城市建設(shè)按照“大開放、大開發(fā)、大投資”的思路，大力抓好汽車、摩托車和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，加快特色專業(yè)市場和中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，將其建設(shè)成為全區(qū)的發(fā)展前沿、經(jīng)濟高地和財源重點。某商業(yè)廣場項目所在的漁洞鎮(zhèn)，是巴南區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、金融中心。歷史上，漁洞鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)以巴南老橋頭和新民街一帶為中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。80年代末期和90年代初期，城市沿巴南大道逐漸擴展開來，一直延伸到特大型企業(yè)——大江廠家屬區(qū)。經(jīng)過10多年的建設(shè)和發(fā)展，到2003年，人口密度提高到1610人，居住人口達到26萬多人，，人均GDP13929元（合1678美元）。與此同時，漁洞鎮(zhèn)的商業(yè)中心在規(guī)模范圍上也得到了擴展，迄今，除新民街外，與之相連的新市街、解放街、渝輕路、歐洲街也發(fā)展成為了繁華熱鬧的商業(yè)街區(qū)。在該區(qū)域內(nèi)聚集了大量的商業(yè)門面，各種臨街專業(yè)（賣）店、專賣店星羅棋布，人群熙熙攘攘，支撐著整個巴南區(qū)的商業(yè)。從總體上看，漁洞鎮(zhèn)作為巴南區(qū)的中心，城市功能結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)發(fā)展很不充分，商業(yè)活動主要集中在老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而老城區(qū)由于交通擁擠、空間狹小、環(huán)境不佳，零售業(yè)態(tài)和規(guī)模非常有限，檔次很低，沒有一家像樣的大型現(xiàn)代化商場。由于缺乏上規(guī)模上檔次的購物環(huán)境，導(dǎo)致魚洞客流和購買力大量外流。根據(jù)巴南區(qū)人口總數(shù)和經(jīng)濟總量及居民收入推算，巴南區(qū)的社會商品零售總額應(yīng)該達到25—30億元。這清楚地說明，建立在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的巴南商業(yè)，沒有聚集和輻射全區(qū)消費者的能力，大量客流和購買力外流。另一方面，新城區(qū)特別是巴南大道西端的新區(qū)，居住的人口達到12萬多人，僅大江廠內(nèi)就集聚了8萬左右的人口，而且居民的文化程度、收入水平和購買力都超過老城區(qū)，有較強的消費欲望。某花園、斌鑫宏園等時尚小區(qū)的居民和巴縣中學(xué)老師及學(xué)生的消費能力都比較高。目前黑格集團又投資在其內(nèi)修建小區(qū)，近期將有更多的人入住該區(qū)。但是，新區(qū)內(nèi)既無一家百貨商場，也無一家大型超市或一條特色專業(yè)街，消費服務(wù)業(yè)缺乏，居民購物區(qū)也只有位于大江廠家屬區(qū)的一家占道經(jīng)營的農(nóng)貿(mào)市場和2家小超市。未來，隨著已經(jīng)啟動的**主城區(qū)外環(huán)線及漁洞大橋的修建、**輕軌線的推出，巴南漁洞鎮(zhèn)城市建設(shè)的重心將很快西移，長安鈴木20萬輛轎車擴能技改的完成，其它大型工業(yè)企業(yè)的遷入，將使新區(qū)的人口進一步快速增長，市場潛量進一步快速增加，但新區(qū)多功能的商業(yè)中心的缺乏將使城市功能的正常發(fā)揮遇到重大障礙。因此，在城市建設(shè)速度加快的情況下，完善城市功能，提升商貿(mào)服務(wù)功能，建設(shè)新商業(yè)區(qū)迫在眉睫。（三）消費需求尚未滿足，市場潛力和發(fā)展空間大 為了解巴南區(qū)消費者的需求情況和購物行為規(guī)律，我們于10月4—10日組織了一次針對消費者購物行為的調(diào)查。調(diào)查采用問卷的形式，共發(fā)出問卷180份（其中有效問卷150份），同時采用詢問、交談等方式，主要集中在漁洞鎮(zhèn)三個地方進行問卷（老城區(qū)、某花園附近新區(qū)、大江廠生活區(qū)），主要分析消費者的購買動機，掌握能夠真正改變顧客購買傾向的外界因素，了解市場的現(xiàn)有潛力和發(fā)展空間。被調(diào)查者基本情況（1）被調(diào)查者性別和年齡分布在被調(diào)查者中，女性84人，占調(diào)查總數(shù)的56%；男性66人，占調(diào)查總數(shù)的44%。22歲以下的被調(diào)查者26位，占17%；22—35歲的被調(diào)查者98位，占65%；35—45歲的被調(diào)查者18位，占12%；45歲以上的被調(diào)查者8位，占5%。（2）消費者家庭住址分布住在漁洞鎮(zhèn)中心的消費者占總?cè)藬?shù)的55%；住在漁洞鎮(zhèn)東邊的消費者占總?cè)藬?shù)的6%；住在大江廠及其附近的消費者占總?cè)藬?shù)的28%；住在巴南其他鎮(zhèn)的消費者占總?cè)藬?shù)的11%。被調(diào)查者基本上以漁洞鎮(zhèn)中心及西邊大江廠附近為主，距離未來的某商業(yè)廣場都很近便。（3）職業(yè)分布本次調(diào)查的對象的職業(yè)分布為：國企、集體單位雇員占10%，個體戶或私營企業(yè)主占39%，商業(yè)或服務(wù)業(yè)人員占37%，事業(yè)單位、機關(guān)單位人員占3%，學(xué)生占7%，其他占4%。可以看出：企業(yè)職工、個體戶、私營業(yè)主和商業(yè)服務(wù)業(yè)人員所占比重也較大，基本上符合一個商業(yè)購物中心的主流顧客的構(gòu)成情況。（4）文化程度分布35%的調(diào)查對象為初中及以下文化程度；高中或中專文化程度占33%；大專學(xué)歷占25%；本科以上占7%?？?