【正文】 阜陽皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告阜陽皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告目 錄前 言 5一、報告編制目的 5二. 報告編制說明 6三、特殊說明 6第一章　 總　　論 7一、項目基本情況 7二、經(jīng)濟技術(shù)及財務指標 9三、結(jié)論、存在問題與建議 10第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 12一、項目建設(shè)背景 12二、項目建設(shè)的必要性 13三、項目建設(shè)的可行性 15四、項目可行性研究的依據(jù) 16五、開發(fā)商簡介 16第三章 市場分析與預測 18一、社會經(jīng)濟狀況 18二、 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 21三、項目的市場情況分析及預測 34第四章　　建設(shè)條件及選址 39一、區(qū)域概況 39二、自然條件 39三、公共服務設(shè)施 41四、工程地質(zhì) 43五、水文地質(zhì) 43六、地址選擇 43第五章　規(guī)劃設(shè)計方案 44一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導思想 44二、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 44三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 45第六章　營銷策略及方案 53一、營銷策略 53二、營銷方式 55三、 銷售節(jié)奏與策略 58五、租售計劃 64一、環(huán)境保護 65二、勞動衛(wèi)生與安全 66三、項目內(nèi)部安全保護 69第八章　物業(yè)管理與勞動定員 69第九章 項目實施進度與管理 72一、項目管理 72二、項目監(jiān)理 73三、項目建設(shè)工期和實施進度 74第十章 節(jié)約能源 75第十一章　項目投資估算及資金籌措 77一、 投資估算的原則 77二、財務測算報告： 78三、風險分析 89第十二章　結(jié)論及建議 91一、 結(jié)論 91二、 存在的問題及建議 92三、特殊說明 94阜陽—皖西北城市商業(yè)廣場可行性 分 析 報 告前 言一、報告編制目的在對本項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對項目的市場定位設(shè)計提出相應的建議。對項目進行投資分析和風險分析。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。二. 報告編制說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析、財務分析和風險分析。銷售預測則采用市場比較法。本可行性研究報告的計算時點為2008年9月。 三、特殊說明　　在本項目可行性研究中，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的預售情況進行了必要考慮，對當前稅法與會計制度對財務數(shù)據(jù)的影響差異也進行了充分考慮。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金來源與投資的特殊性，特別是建設(shè)期與銷售期的重疊，預售期較長，故個別財務指標可能不同于一般行業(yè)指標。第一章　 總　　論一、項目基本情況項目名稱：皖西北城市商業(yè)廣場項目單位：開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目負責人：康勇項目建設(shè)地點：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場，沿街東西寬134米；南北長104米，占地面積22畝，約14000平方米。開發(fā)目的：①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟，改善城市功能，增強城市輻射力；②帶動皖西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，樹立泉北新區(qū)城市新形象。③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。④提高皖西北商貿(mào)城商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟效益，加快企業(yè)發(fā)展。建設(shè)內(nèi)容：該項目占地22畝（14000平方米），總建筑面積約11萬平方米，其中商用面積4萬平方米（含人防和設(shè)備用房5000平方米），辦公住宅7萬平方米，并配套建設(shè)道路、停車場、裝卸平臺及配套用房1000平方米。皖西北城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分，地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約10000平方；裙樓1～4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約40000平方；528層以上為2座辦公塔樓，約70000平方，建筑密度70％，機動車停車泊位300輛(地下室及戶外)。項目總投資：。二、經(jīng)濟技術(shù)及財務指標皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1序號項 目單位指標1規(guī)劃總用地面積平方米14000 其中建筑用地面積平方米10000 公共占地面積平方米4000 2總建筑面積平方米110000 其中住宅建筑面積平方米0 寫字樓建筑面積平方米70000 餐飲娛樂建筑面積平方米0 商鋪建筑面積平方米40000 其中負1層商鋪建筑面積平方米5000 底層商鋪建筑面積平方米10000 二層及以上商鋪建筑面積平方米30000 3建筑密度%70 4容積率　 5綠地率 % 20 6銷售收入萬元45000 7建設(shè)投資萬元35658 8投資利潤率（稅前）%%9投資利潤率（稅后）%%10全部投資財務內(nèi)部收益率（稅前）%%11全部投資財務內(nèi)部收益率（稅后）%%12全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元3285 13全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元1534 14全部投資投資回收期（稅前）年 15全部投資投資回收期（稅后）年 項目有較強的負債清償能力和抗風險能力。財務評價項目可行。三、結(jié)論、存在問題與建議通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論：皖西北城市商業(yè)廣場項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和阜陽市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。皖西北城市商業(yè)廣場項目開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。從財務評價指標上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議：經(jīng)營管理風險規(guī)避A、本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。B、在項目實施中還應優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。C、做好物業(yè)管理和售后服務工作。金融財務風險規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應減少占用資金回收風險，應采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。E、項目在招投標階段應該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況一、項目建設(shè)背景阜陽市位于安徽省西北部、黃淮海平原南端、淮北平原的西部。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就?！笆濉逼陂g，阜陽市的主要經(jīng)濟指標年均增速達10%以上，煤電工業(yè)、物流貿(mào)易以及房地產(chǎn)業(yè)等是該市的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于該市經(jīng)濟底子薄，歷史欠賬多，城市發(fā)展相對較為落后，作為城市支柱產(chǎn)業(yè)的物流商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的人民物質(zhì)文化生活的需要。為了進一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。市政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務產(chǎn)業(yè)等等。作為本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應市場的需要，建設(shè)一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。二、項目建設(shè)的必要性項目有鮮明的特色，適應了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。中國是世界上最有潛力的消費市場，而以阜陽為中心的皖西北地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一（980萬），具有強大的消費潛力。近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足商家需要、滿足消費者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場，在阜陽卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應商家和消費者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流，迎合商家和消費者的需求，在城市商業(yè)摩爾這個主題上，走“大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平”的路線，強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個標準高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。項目的建設(shè)對推動阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。歷屆政府領(lǐng)導曾多次指出，阜陽應加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成“阜陽價格”，更好地發(fā)揮阜陽現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。本項目建設(shè)的主導思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表阜陽皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場。項目建設(shè)的這一指導思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升阜陽市場的總體水平方面做出突出貢獻。本項目擬建的皖西北城市商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了阜陽市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設(shè)計思想先進，本項目的建設(shè)將推動阜陽市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。項目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟，提高阜陽城市形象；由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對阜陽經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。項目的建設(shè)將進一步擴大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍目前，阜陽物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企業(yè)的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。過小的輻射范圍對物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了30萬平方米。本項目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場，一則可以帶動皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。三、項目建設(shè)的可行性區(qū)政府對皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運行有序。本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。項目有著良好的經(jīng)濟效益。這在本報告的第十一章將得到充分的論證。四、項目可行性研究的依據(jù)阜陽市城市規(guī)劃方案項目建議書編制規(guī)范和要求阜陽市經(jīng)濟社會統(tǒng)計資料皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場項目暫定設(shè)計方案；安徽省建筑工程預算定額估價表和阜陽市材料市場價格信息?！陡逢柺惺召M明白卡》委托方提供的其它有關(guān)資料；委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。五、開發(fā)商簡介l 阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金4500萬