【正文】 (商業(yè)廣場 )項目 可行性研究報告 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場部 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 望京區(qū)域規(guī)劃 ................................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢 ........................................... 6 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ............................................... 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ................................... 7 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ...................................... 11 ................................................... 17 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ...................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場 發(fā)展歷程 .......................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 .......................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ...................................... 30 三、本項目周邊的狀況分析 ...................................... 38 項目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 38 本案交通狀況分析 .............................................. 39 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 41 項項 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場初步定位 ............................................. 57 1．業(yè)態(tài)定位 ...................................................... 57 2．租售價格定位 .................................................. 60 3．終端客戶定位 .................................................. 67 五、項目操作性分析 ........................................... 71 1．市場面分析 .................................................... 71 2． 技術(shù)面分析 .................................................... 73 3．經(jīng)濟(jì)面分析 .................................................... 75 六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ............................................. 78 ................................................... 78 ................................................... 79 （靜態(tài)） ......................................... 82 （動態(tài)） ......................................... 82 ..................................... 83 七、可行性分析結(jié)論 ........................................... 89 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生 活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。 按照北京市政府對望京地區(qū) “ 城市副中心 ” 的定位，以及 2021 年北京市政府?dāng)?shù)次對望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口 近 15萬人。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1個地區(qū)級主商業(yè)中心、 5 個次商業(yè)中心、 8個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8個區(qū)間公園、 38 個社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為 “ 望京新城 ” ，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為 “ 望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” ，其功能 以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)。 目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競爭力。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作 “ 睡城 ” 。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認(rèn)可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。 近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場契機(jī)，宜家、華堂、沃 爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。 望望 京京 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 布布 局局 望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場高速路為界分為東、西兩部分。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電 子體育場南側(cè)路和駝房營路。 2021 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。隨后 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以 “ 睡城 ” 著稱的望京， 2021 年 12月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動工， 2021 年 11 月 12 日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國三星電子、西門子、松下、 LG等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。 目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化 器：望京科技創(chuàng)業(yè)園 和中國北京 (望京 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。截止 2021 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。 在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計超過 30 萬平方米面積。望京地區(qū)跨國企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來發(fā)展的巨大潛力。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種 “ 跨國企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復(fù)合功能的城市中心地。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 寫寫 字字 樓樓 物物 業(yè)業(yè) 狀狀 況況 及及 分分 布布 望京寫字樓物業(yè)供應(yīng)情況 望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場也有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展。在望京 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。 摩托羅拉, 1 0 0 0 0 0北電網(wǎng)絡(luò), 5 5 0 0 0愛立信, 4 2 0 0 0西門子, 6 0 0 0 0安捷倫, 2 8 8 0 001000020210300004000050000600007000080000