【正文】 商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目概況 1 項目建設(shè)背景 3 項目可行性研究的依據(jù)與范圍 4 主要工程技術(shù)指標 5 6第二章 市場分析與管理政策 7 **房地產(chǎn)市場分析 7 **公共租賃住房建設(shè)概況 9 10第三章 項目建設(shè)的必要性和可行性 14 14 項目建設(shè)的可行性 15第四章 項目選址與建設(shè)條件 16 項目選址 16 25第五章 建設(shè)方案 29 29 總體規(guī)劃布局 29 建筑設(shè)計 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計 31 供配電工程 32 弱電工程 34 給排水工程 34第六章 節(jié)能措施 37 37 37 38第七章 環(huán)境影響評價與環(huán)境保護 40 40 40 41第八章 勞動安全及消防 43 43 43第九章 項目管理與實施 44 44 項目實施進度安排 46第十章 投資估算及資金籌措 47 47 49第十一章 社會與經(jīng)濟效益分析 51 社會效益分析 51 經(jīng)濟效益研究 53第十二章 研究結(jié)論與建議 54 54 建議 5448第一章 總 論 項目概況 項目名稱及建設(shè)地址項目名稱： 商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項目項目地址：** 項目建設(shè)單位建設(shè)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位類型：責(zé)任有限公司建設(shè)單位法人：**聯(lián)系電話： **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家聚房產(chǎn)開發(fā)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和建筑材銷售為一體的專業(yè)房地產(chǎn)公司。公司注冊資金1000萬元，法定地**路。公司現(xiàn)有員工32人，其中大學(xué)以上文化程度7人，中高級職稱人員3人，專業(yè)技術(shù)人員9人。擁有資產(chǎn)4500余萬元，其中固定資產(chǎn)3700余萬元。公司一直堅持秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取，成功開發(fā)了**福康小區(qū)、福康醫(yī)院、**大酒店等項目。目前，公司開發(fā)的**國際商業(yè)廣場，地處**新城區(qū)中央，北靠市政府與**大道，東依中聯(lián)大道，東南為**車站。**湖與小葉湖鑲嵌于東北邊。廣場四周小橋流水、風(fēng)景如畫，為**成熟的核心商業(yè)區(qū)域，廣場用地面積34218平方米，總建筑面積113869平米。廣場采用“概念全新、形象優(yōu)美、功能高效”的設(shè)計理念，運用國際商業(yè)廣場成熟模式，融入水鄉(xiāng)風(fēng)情，形成“一心、兩軸、三節(jié)點”景觀結(jié)構(gòu)，建構(gòu)融商務(wù)、辦公、創(chuàng)業(yè)、休閑住家為一體的綜合財富小區(qū)。是**風(fēng)景美妙、人氣興旺、交通便捷、區(qū)位優(yōu)越的商住中心。是一處興財旺人的風(fēng)水寶地，具有無與倫比的性價空間和無限增值潛力。**國際商業(yè)廣場是**建筑史上具有劃時代意義的標志性建筑群落。廣場致力打造環(huán)洞庭湖的商業(yè)財富中心，為創(chuàng)業(yè)、成功人士提供聚人氣與財富的平臺。構(gòu)造**宜居宜商的新地標。 ****商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項目，34218平方米，總建筑面積113869平米。項目建設(shè)總投資為11000萬元。項目將成為環(huán)洞庭湖的商業(yè)財富中心，為創(chuàng)業(yè)、成功人士提供聚人氣與財富的平臺。構(gòu)造**宜居宜商的新地標。項目建設(shè)期限：36個月（2016年4月—2019年4月）。本項目工程總投資11000萬元。資金來源，項目建設(shè)單位自籌5000萬；招商融資3000萬元；房屋預(yù)售款3000萬元。 項目建設(shè)背景世界各國的城市發(fā)展經(jīng)驗表明，工業(yè)化和城市化是一個相互影響、相互推動的發(fā)展過程。對中國而言，在發(fā)展模式、城鄉(xiāng)差距、收入水平的懸殊、形成城鄉(xiāng)分離、城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)。加之城鄉(xiāng)發(fā)展在完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時，卻未完成就業(yè)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和生存方式的轉(zhuǎn)變。1979年改革開放以來，小城鎮(zhèn)得到了迅速的恢復(fù)和發(fā)展。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務(wù)能力顯著提高。宏觀布局方面有的地區(qū)形成比較合理的小城鎮(zhèn)體系，一批明星城鎮(zhèn)脫穎而出，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展開拓了一條嶄新的道路。但是，中國現(xiàn)有的小城鎮(zhèn)絕大多數(shù)都是歷史上自發(fā)形成的，雖有某種自然的合理性，同時也存在一定的盲目性和不平衡性。小城鎮(zhèn)的建設(shè)又缺乏科學(xué)規(guī)劃和管理產(chǎn)生一系列問題，諸如，小城鎮(zhèn)的數(shù)量較多，規(guī)模較小，多數(shù)小城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低，功能不夠完善，許多地區(qū)小城鎮(zhèn)的分布不均衡，結(jié)構(gòu)不合理等等。此外，資金不足，人才奇缺，土地浪費，環(huán)境污染，體制不合理，管理不完善等等，都嚴重地阻礙著小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。在這個發(fā)展狀況下，我們有必要、有責(zé)任重新思考、認識小城鎮(zhèn)建設(shè)理論和實踐。 項目可行性研究的依據(jù)與范圍 （1）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（3）《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)；（4）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)； (5)國家六部委關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》的通知(建村[1994]564號)。 (6)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》()《**國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》；（8）**中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃（20062020）；（9）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范、項目建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 根據(jù)國家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對與項目相關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)條件、市場、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設(shè)投資及投資效益等方面進行分析研究，供政府核準部門決策參考。 主要工程技術(shù)指標**商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項目總用地紅線面積和具體經(jīng)濟技術(shù)指標詳見下表：表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積m22建筑面積m23建筑基底面積m24建筑密度%5容積率　6建筑高度層7總投資萬元單位自籌萬元招商融資萬元8總收入萬元9總成本萬元10利潤萬元11投資利潤率%12投資收回期年 本報告從國家政策、宏觀環(huán)境、市場需求等分析入手，在形成清晰的項目方案規(guī)劃與開發(fā)運作的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細的調(diào)研評估，對項目的技術(shù)可行性與經(jīng)濟可行性實施了全面、客觀的分析，我們一致認為：（1）本項目在**良好的經(jīng)濟發(fā)展背景下，結(jié)合國家政策變化帶來的機遇，具有良好的市場空間，項目開發(fā)具有良好的經(jīng)濟、政策和社會基礎(chǔ)。 （2）本項目的規(guī)劃、建設(shè)與項目特征相符，在進度上具有緊湊、高效的特點，為提升項目的經(jīng)濟性與抵御時間性風(fēng)險的能力提供了可靠保障。（3）項目的建成必將形成實質(zhì)性供應(yīng)，為**建設(shè)和提升品位作出重大貢獻。根據(jù)對項目條件、工程方案、社會評價的分析研究可知，本項目具備方案合理、社會評價良好的建設(shè)條件。從綜合分析來看，項目建設(shè)可行。 建議(1)在項目前期，鑒于本項目具有良好的社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益，建議當?shù)卣e極配合承建單位，與開發(fā)建設(shè)地各相關(guān)單位協(xié)調(diào)好，切實獲得相關(guān)部門支持政策，使其早日建成，以發(fā)揮其效益。 （2）在項目建設(shè)過程中，應(yīng)嚴格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，加強管理，實行招投標制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，符合環(huán)境保護要求，及資金的嚴格控管。 第二章 市場分析與管理政策 **房地產(chǎn)市場分析隨著國家對房地產(chǎn)采取一輪又一輪的抑制政策，一、二線城市房地產(chǎn)價格增速減緩，銷售量同比縮水?，F(xiàn)在影響力逐漸滲入三、四線城市，**各大銀行開始提高房貸門檻。目前，公積金總體放貸量不大。在一定程度上降低了消費者購買力及銷售消費人群。2012年**黨代會，市委**書記指出：將以**中心城區(qū)城市建設(shè)“三年大變樣”行動為抓手，加快推進新型城鎮(zhèn)化；2012年，國務(wù)院批準**城區(qū)居住人口40萬的中等城市；不斷完善城市功能，切實增強城市承載能力和輻射功能，全力打造“生態(tài)水城”，力爭到2020年達到中等城市規(guī)模?？梢?，將來**房地產(chǎn)市場，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。 開發(fā)熱點集中在西城區(qū)（**新區(qū)）**區(qū)五湖繞城，城區(qū)面積小，可拓展空間有限。**房地產(chǎn)市場從區(qū)域上來分可分為兩個區(qū)域：東城區(qū)和西城區(qū)。東城區(qū)作為老城區(qū)，因土地面積有限，可利用土地已基本開發(fā)完畢，當前無新盤上市。西城區(qū)作為新城區(qū)，隨著新市政府的落戶及政策扶持，城市化進程加快，區(qū)域開發(fā)量近幾年逐漸增大，需求量的增加使該板塊價格處于攀升態(tài)勢，造成價格上升，該區(qū)成為獨一無二的活力新區(qū)。以巴山路、**大道為軸，向兩側(cè)展開，眾多本地及個別外地開發(fā)商紛紛在此板塊沿路買地開發(fā)建設(shè)，土地價格從最初的幾十萬一畝達到了現(xiàn)在的300萬一畝，本區(qū)項目層出不窮（**等十幾個項目），版塊內(nèi)競爭空前激烈。相對而言，西城區(qū)以商務(wù)、辦公、創(chuàng)業(yè)、休閑住家為一體的綜合財富小區(qū)房產(chǎn)市場同在提速。 市場投放量大，競爭激烈 據(jù)**房產(chǎn)局開發(fā)辦權(quán)威統(tǒng)計：2015年，建設(shè)面積95萬平方米，存量在10萬平方米左右。銷售價格微幅波動。總體來講，**市場投放量大，競爭激烈。，停留在“