【正文】 萬家商業(yè)廣場項目天津xx房地產(chǎn)投資有限公司二O一一年五月第一章 總 論 本項目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過程中將飛速發(fā)展。、尚清灣、開發(fā)區(qū)、徐官屯、機場片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費人群上百萬。本項目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準，全打造精品市場，提升城市消費形象；項目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風格簡約大氣；大型高清LED電子顯示屏、手扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。停車位全部為地面停車位，能達到1200個，足以滿足經(jīng)營商家及消費者的停車需；美食一條街將會薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費者饕餮圣宴的好去處；酒吧風情街融匯歐亞風情，展現(xiàn)異國文化魅力，是商務(wù)會友、娛樂的好去處。 福盛盈門萬家商業(yè)廣場 該項目位于武清徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司成立于2010年6月，主營開發(fā)房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級。 注冊地址：武清徐官屯街匯源道南側(cè)4號，注冊資本30080萬元人民幣。開發(fā)建設(shè)及規(guī)模：在武清徐官屯街與武寧路交口，規(guī)劃部門規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)和銷售?！叭f家商業(yè)廣場”擬開發(fā)規(guī)劃占地總用地面積:，總建筑面積: 76751平方米，地上建筑面積:75007平方米，地下建筑面積: 。公司不設(shè)董事會，只設(shè)立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。 公司性質(zhì)為有限責任公司。 可行性研究報告編制依據(jù) 天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 津國用（2010）字第0153號國有土地使用證 《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 項目規(guī)劃方案圖 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料 天津市城市總體規(guī)劃 國家建設(shè)部及天津市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 可行性研究報告研究的范圍 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。 　對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 項目研究的結(jié)論 該項目的開發(fā)是武清區(qū)加快城市化建設(shè)的重要組成部分。該項目是武清區(qū)獨一無二的，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購物消費體驗SHOPPING MALL。項目擁有世界500強的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場、歐亞風情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供家居賣場、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費服務(wù)。同時，項目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場、酒吧風情街，也填補了武清行業(yè)空白。它將與周圍配套設(shè)施的建設(shè)，共同形成武清新城區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風貌。同時對推動武清區(qū)城市化進程，促進武清區(qū)人從根本上改變其生活方式，對促進城市戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。 該項目的開發(fā)，高標準配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂場所等公建設(shè)施，對于改善區(qū)域環(huán)境、建設(shè)城市文明具有顯著的促進作用。 該項目的建設(shè)不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會有力推動城市繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟效益。 該項目建設(shè)的組織機構(gòu)健全，資金來源明確，實施有保障。 綜上所述，該項目的開發(fā)建設(shè)符合天津市總體規(guī)劃，對促進新城區(qū)的建設(shè)將起到積極的作用，所建項目具有很好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。主要經(jīng)濟指標見表1—1：經(jīng)濟技術(shù)指標建設(shè)總用地面積： m2(89畝)建筑總面積：76751m2 地下建筑面積: 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 各類用途建筑面積構(gòu)成全部商業(yè)店面建筑面積：76751m2 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 ①項目采取帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪，% ，福盛地產(chǎn)在項目規(guī)劃、建設(shè)過程中已經(jīng)開始強力招商，目前項目剛開始銷售，已經(jīng)開始招商，為投資者租金回報給予強大保證。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為15年收回成本、%。而福盛盈門采用10年委托經(jīng)營管理，%，遠高于國際慣例。第13年，年租金收益率率8%；第46年，年租金收益率9%；第710年，年租金收益率10%。項目全國首創(chuàng)家居體驗館，集樓盤樣板間展示、家居裝飾產(chǎn)品展示、家居裝飾新品發(fā)布、消費者現(xiàn)場體驗四大功能為一體。1:1打造武清主流戶型實景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費者最真實的看到裝修效果。家居體驗館同時引進專業(yè)裝飾顧問團隊為業(yè)主裝修設(shè)計出謀劃策。 ②商業(yè)品質(zhì)決定投資價值，福盛盈門作為武清城市新中心首個大型商業(yè)項目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學的業(yè)態(tài)組合，一流的運營管理，細致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費者權(quán)益保障；同時坐享近百萬消費人群，形成特色鮮明又具有極強生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場。2013年9月18日全面開業(yè)后，福盛盈門將是武清購物、餐飲、休閑、會友的首選去處。 ③引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供家居