【正文】 保護(hù)接地系統(tǒng)： 本工程按二級(jí)防雷建筑物設(shè)防，防雷裝置采用傳統(tǒng)式作法。信號(hào)電纜沿弱電豎井引至各層電視組件箱。店面每問(wèn)設(shè)1部電話，在樓內(nèi)郵電專用豎井中每層均設(shè)電信接線箱，由電信接線箱直接引至用戶插座。大型商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)變配電室四座。 ①該項(xiàng)目用電主要為商業(yè)用電及公建用電。二次供水的用戶水表設(shè)于各層公共部位。為了詳細(xì)查明建設(shè)用地的地質(zhì)情況，業(yè)主應(yīng)委托有資質(zhì)的水文地質(zhì)勘察單位對(duì)建設(shè)用地進(jìn)一步鉆探勘察。在當(dāng)前以及未來(lái)相段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及大型商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。為與時(shí)代合拍，應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，在軟硬件配置方面，項(xiàng)目外立面及內(nèi)部公共區(qū)域酒店式裝修；大型LED屏幕、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級(jí)硬件配置及地面大型停車場(chǎng)，全面提升物業(yè)品質(zhì)。 ②設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，爭(zhēng)一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分開(kāi)。綜合考慮內(nèi)外交通,公共設(shè)施,行政管理,環(huán)境保護(hù),技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求,合理布局,站在城市的高度看購(gòu)物中心建設(shè),為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的購(gòu)物環(huán)境。 總圖布置見(jiàn)附圖二。 明確的分區(qū)便于實(shí)施封閉式的分級(jí)管理，提高購(gòu)物環(huán)境的安全性，同時(shí)也為分區(qū)建設(shè)提供了有利條件。板式住宅均設(shè)計(jì)為南北向布置。 一、總體布局 該項(xiàng)目位于城市主干道，沿街商貿(mào)氛圍濃厚，擬規(guī)劃為沿道路為城市綜合體購(gòu)物，建筑間距滿足規(guī)劃要求。 ②規(guī)劃原則：適居性原則：充分考慮居民居住生活的不同需求，創(chuàng)造人性化 的空間和文明的購(gòu)物環(huán)境。該項(xiàng)目委托天津天堪建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃、設(shè)計(jì)，確定建設(shè)規(guī)模為建筑總面積76751 m2。以土地出讓方式取得。西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，交通十分便捷。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目位于傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見(jiàn)地理位置附圖。 ⑤強(qiáng)化促銷手段，實(shí)行多樣化的銷售方式，如聯(lián)誼活動(dòng)、先租后買、展示會(huì)、折扣等。④配合多樣化的促銷工具：(1)利用媒介展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，包括大量的正面報(bào)道和廣告。根據(jù)現(xiàn)代營(yíng)銷觀念，應(yīng)把市場(chǎng)營(yíng)銷作為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主線，將其滲透到從互項(xiàng)到售后服務(wù)的全過(guò)程。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象。 穩(wěn)定上揚(yáng)，但漲幅趨緩。投資開(kāi)發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。熱點(diǎn)區(qū)域。此外，福盛盈門開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。 ③引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。項(xiàng)目全國(guó)首創(chuàng)家居體驗(yàn)館，集樓盤(pán)樣板間展示、家居裝飾產(chǎn)品展示、家居裝飾新品發(fā)布、消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)四大功能為一體。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1—1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)總用地面積： m2(89畝)建筑總面積：76751m2 地下建筑面積: 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 各類用途建筑面積構(gòu)成全部商業(yè)店面建筑面積：76751m2 第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 ①項(xiàng)目采取帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪，% ，福盛地產(chǎn)在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)力招商，目前項(xiàng)目剛開(kāi)始銷售，已經(jīng)開(kāi)始招商，為投資者租金回報(bào)給予強(qiáng)大保證。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂(lè)場(chǎng)所等公建設(shè)施，對(duì)于改善區(qū)域環(huán)境、建設(shè)城市文明具有顯著的促進(jìn)作用。滿足了武清區(qū)對(duì)區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購(gòu)物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場(chǎng)的需求。 項(xiàng)目研究的結(jié)論 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是武清區(qū)加快城市化建設(shè)的重要組成部分。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。“萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)”擬開(kāi)發(fā)規(guī)劃占地總用地面積:，總建筑面積: 76751平方米，地上建筑面積:75007平方米，地下建筑面積: 。 福盛盈門萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于武清徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見(jiàn)地理位置附圖。本項(xiàng)目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購(gòu)物場(chǎng)所。、尚清灣、開(kāi)發(fā)區(qū)、徐官屯、機(jī)場(chǎng)片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺(tái)、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費(fèi)人群上百萬(wàn)。停車位全部為地面停車位，能達(dá)到1200個(gè)，足以滿足經(jīng)營(yíng)商家及消費(fèi)者的停車需；美食一條街將會(huì)薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費(fèi)者饕餮圣宴的好去處；酒吧風(fēng)情街融匯歐亞風(fēng)情，展現(xiàn)異國(guó)文化魅力，是商務(wù)會(huì)友、娛樂(lè)的好去處。開(kāi)發(fā)建設(shè)及規(guī)模：在武清徐官屯街與武寧路交口，規(guī)劃部門規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 津國(guó)用（2010）字第0153號(hào)國(guó)有土地使用證 《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 項(xiàng)目規(guī)劃方案圖 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料 天津市城市總體規(guī)劃 國(guó)家建設(shè)部及天津市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 可行性研究報(bào)告研究的范圍 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 　對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。同時(shí)，項(xiàng)目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費(fèi)體驗(yàn)，讓所有消費(fèi)都處在舒適的環(huán)境中。同時(shí)對(duì)推動(dòng)武清區(qū)城市化進(jìn)程，促進(jìn)武清區(qū)人從根本上改變其生活方式，對(duì)促進(jìn)城市戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。 綜上所述，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合天津市總體規(guī)劃，對(duì)促進(jìn)新城區(qū)的建設(shè)將起到積極的作用，所建項(xiàng)目具有很好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。第13年，年租金收益率率8%；第46年，年租金收益率9%；第710年，年租金