萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 收益率10%。 ②2013年9月18日全面開(kāi)業(yè)后，福盛盈門將是武清購(gòu)物、餐飲、休閑、會(huì)友的首選去處。福盛盈門應(yīng)時(shí)而生，滿足了武清區(qū)對(duì)區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購(gòu)物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場(chǎng)的需求。未來(lái)天津市對(duì)增量土地的供應(yīng)會(huì)有所控制，而更多地盤活存量土地。 ②投資開(kāi)發(fā)。武清巨大的住宅開(kāi)工量和交房量形成數(shù)百億家居消費(fèi)與商業(yè)消費(fèi)需求，迫切需要區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購(gòu)物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場(chǎng)、大型消費(fèi)商業(yè)氛圍。家居裝飾廣場(chǎng)業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實(shí)木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗(yàn)館等。 本項(xiàng)目工程應(yīng)買施多方位銷售策略。 ③拓寬營(yíng)銷渠道：銷售要形成多線網(wǎng)絡(luò)，以直銷為王，積極發(fā)展中介、租賃或兩者相結(jié)合的多元化銷售之路，動(dòng)員各方面的力量參與促銷。(4)印制宣傳品和紀(jì)念品，作為銷售人員訪問(wèn)或接待顧客的贈(zèng)品。 通過(guò)以上營(yíng)銷策略和措施的結(jié)合運(yùn)作或選擇運(yùn)作，本項(xiàng)目可望取得成功。 。 。項(xiàng)目用地已經(jīng)由天津市武清城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》認(rèn)定。將以人為本做為設(shè)計(jì)理念，同時(shí)遵循生態(tài)規(guī)律和因地制宜的原則，強(qiáng)調(diào)自然、社會(huì)和人的和諧統(tǒng)一，提高綠化率，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，強(qiáng)調(diào)地塊景觀本身的園林化、生態(tài)化，營(yíng)造出觀賞與參與最佳契合的高質(zhì)量綠色環(huán)境。整體性與多樣人民生活水平． 該項(xiàng)目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內(nèi)，建設(shè)業(yè)主已委托福建省中景建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。主入口設(shè)在1號(hào)樓，沿道路布置2層商業(yè)店面。規(guī)劃充分利用地形，因地制宜，建筑布局靈活，不拘一格，為居民創(chuàng)造了一個(gè)安靜、舒適的購(gòu)物空間。 三、公建配置商業(yè)店面沿道布置，均向外經(jīng)營(yíng)，變配電室、弱電機(jī)房、消控室均設(shè)置于一層裙房，人防地下室、設(shè)置發(fā)電機(jī)房及消防水泵房等配套設(shè)施。規(guī)劃方案中建筑單位設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。如果我們今天設(shè)計(jì)能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 ①當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，職能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為商業(yè)街的一個(gè)賣點(diǎn)。第五章 建設(shè)方案 參照周邊地質(zhì)情況，地貌單元屬海積平原，場(chǎng)地類別為III，場(chǎng)址地下水主要貯存于淤泥的孔隙潛水，水量較小，地下水對(duì)混凝土一般不具有侵蝕性。主給水管道DN300，各幢給水支管DNl00，管網(wǎng)采用生活與消防共用管道系統(tǒng)，消防采用 ③給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)由市政管網(wǎng)直接供水，下行上給式；各期水泵房?jī)?nèi)設(shè)置HLS型變頻給水設(shè)備二套，本工程用水量采用水表計(jì)量，每戶一表，市政供水的各戶水表集中設(shè)置于底層水表箱。室內(nèi)生活給水及雨污排水均采用UPVC管，膠粘連接。 ③本工程按一級(jí)負(fù))供電，內(nèi)設(shè)10KV開(kāi)閉所一座。由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語(yǔ)音數(shù)據(jù)二合為一的智能信息平臺(tái)。4db設(shè)計(jì)。在入口大廳，設(shè)固定式攝像機(jī)，信號(hào)電纜，接入保安監(jiān)控室，在底層設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，每戶各設(shè)可視對(duì)講分機(jī)。③利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋作接地極，接地電阻小于1歐。其投資由本公司負(fù)責(zé)，屬配套項(xiàng)目提供業(yè)主使用。 萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃綠化率25%，綠地面積較大。消防用承重； 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)30L／S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為2小時(shí)； 室外消火栓系統(tǒng)20L／S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為2小時(shí)； 自動(dòng)噴淋給水6L／，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為1小時(shí)； 水噴霧給水20L／。各區(qū)管網(wǎng)均呈環(huán)狀布置，立管采用①lOOmm。室外設(shè)置水泵接合器和室外消火栓，供消防車增援滅火使用。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)立管及干管管徑為①150mm，分區(qū)設(shè)置濕式報(bào)閥，噴頭為玻璃球噴頭，采用680C溫度級(jí)直立噴頭，系統(tǒng)末端設(shè)試水裝置，每層支管均有泄水點(diǎn)。系統(tǒng)壓力由屋頂水箱保證。 該項(xiàng)目消防投資計(jì)入土建工程和水電安裝工程。第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目的招標(biāo) 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，可望進(jìn)一步降低投資，并提高工程質(zhì)量。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者和投資者的利益。（天津）物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行管理。 大型商業(yè)綜合體的精神文明建設(shè) 制定大型商業(yè)綜合體文明公約，完善、充實(shí)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富大型商業(yè)綜合體的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定，建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。 ③建安工程依據(jù)本可研報(bào)告的設(shè)計(jì)方案，參考《民用建筑可行研究與快速報(bào)價(jià)》結(jié)合2002年《天津市建筑工程預(yù)算定額》2001年《天津市建筑工程裝飾預(yù)算定額》2000年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)定額》及2007年第四季度天津信息價(jià)進(jìn)行估算。 ⑦％。： 共7億元，分3年投入。預(yù)售價(jià)格如下：商業(yè)店面價(jià)格地上平均23000元／M2④%估算（不含不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）。本項(xiàng)目計(jì)劃至2014年全部銷售完畢，具體銷售計(jì)劃：2011年11月取得一期預(yù)售許可證，2012年初開(kāi)始銷售。合計(jì)50%。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分部分資金是自有資金，部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上一期的銷售收入用于下一期項(xiàng)目后期裝修，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 該項(xiàng)目主要作為位于新城市的重點(diǎn)商業(yè)工程，對(duì)促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。 通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)分析，表明該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象。 ①拆遷安置的難易程度和進(jìn)度直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ②項(xiàng)目的定位主題、檔次較高，因本片區(qū)人氣尚未凝聚，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； ③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式
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