關(guān)于建設(shè)無錫市明發(fā)商業(yè)廣場項目投資可行性研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 區(qū)域內(nèi)建設(shè)一個大型的商業(yè)項目不僅可以輻射無錫城區(qū)，還將對周邊的城市產(chǎn)生較大的商業(yè)輻射力。 惠山區(qū)是我國古代吳文化、近現(xiàn)代民族工業(yè)和當(dāng)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的重要發(fā)源地 —— 原錫山市（無錫縣）的一部分。 20xx 年完成生 產(chǎn)總值 178 億，財政收入達 19 億。在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展多種經(jīng)營，知名品牌“陽山水蜜桃”的種植面積達 10021 畝；“太湖翠竹”等茶 葉種植面積達 313 畝；水產(chǎn)養(yǎng)殖的面積達 18024畝，糧經(jīng)比例為 78： 22。 公路：滬寧、錫澄、錫宜高速公路及 312 國道穿境而過，并有 5 個高速路口。明發(fā)商業(yè)廣場項目位于無錫市惠山區(qū)的中心地段，緊鄰北二環(huán)路和惠山大道，該項目的啟動不僅對于無錫立體商圈的建設(shè)起到了推波助瀾的作用，還勢必將成為無錫市商業(yè)的 一顆璀璨明珠。 ? 社會資本效應(yīng) 一個地區(qū)商業(yè)越發(fā)達，說明這個城市的生活越優(yōu)越，同時會帶來 城市文化的多元與融合，使得城市的開放度越高。 ? 產(chǎn)業(yè)效應(yīng) 即產(chǎn)業(yè)重塑。它是以當(dāng)?shù)匚幕c自然環(huán)境為北京，集商業(yè)、居住、餐飲等多種功能的新型城區(qū)。通過該項目的推出必將確立其商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢， 激發(fā)都市活力，強化商機，使其成為無錫的新商業(yè)中心。 11 精致的原則： 從整體到細部設(shè)計遵循典雅、精致的原則，并延續(xù)一定得文 脈及本土特色，以環(huán)境自身的特色體現(xiàn)商業(yè)氣氛。 廣場 方案規(guī)劃了一個中心主廣場，主要是聚集周邊地塊的繁華人氣，將聚集地消費群體自然而然地引導(dǎo)到商業(yè) 街去，同時提供城市一個優(yōu)雅的公共休閑娛樂廣場。廣場空間與街道線形空間的有機組合，形成了點、線、面結(jié)合，豐富而有序的商業(yè)空間形態(tài)，取得了空間收放有序，景觀變化豐富的效果。既考慮夜間裝飾設(shè)計效果，同時要兼顧白天的景觀。 商業(yè)氛圍的營造 在建筑中，廣場空間、街道線性空間與建筑本身的結(jié)合，得到了空間的收放有序、景觀變 化豐富的效果，并有效 的順其自然的引導(dǎo)人流進入商場。 在中庭廣場、商業(yè)步行街中設(shè)置了花壇、樹標、噴泉、雕塑、建筑小品等元素，創(chuàng)造出 一種 更為舒適、高質(zhì)量的、以人流動線為設(shè)計重點的購物、休閑環(huán)境。并在適當(dāng)?shù)奈恢酶鶕?jù)商業(yè)布局及功能要求開口，設(shè)置下沉廣場，結(jié)合步行街及空間節(jié)點，使建筑空間形成互有穿插相有聯(lián)系的關(guān)系，結(jié)合屋頂形式及步行街的退層處理，加強豎向空間結(jié)構(gòu)的向心性和聚合感，達到與歷史文脈的和諧統(tǒng)一。 16 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 平方米 總建筑面積 454466 平方米 地上總建筑面積 325114 平方米 其 中 商業(yè)面積 292686 平方米 酒店式公寓 32428 平方米 地下建筑面積 129352 平方米 其 中 商業(yè)面積 112719 平方米 車庫面積 16633 平方米 建筑 密度 % 容積率 17 綠化率 30% 地下停車位 524 輛 地上停車位 250 輛 投資估算 根據(jù)本項目的工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見下表： 序號 項目名稱 工程量 單位估計標準 金額 （萬元） 備注 數(shù)量 單位 單價 單位 1 土地費用 120xx 土地成本 m178。 地下結(jié)構(gòu)工程 129352 m178。 除地下室 酒店式公寓上部結(jié)構(gòu)工程 32428 m178。 除地下室 外立面及裝飾工程 325114 m178。 二次裝修費用 454466 m178。 景觀設(shè)計費用 454466 m178。 b) 零售均衡原則及店群的相容性。由于東西方文化的 逐年滲透，商圈主流客層消費理念國際化趨勢明顯，傳統(tǒng)購物觀已發(fā)生質(zhì)的變化，新型消費形態(tài)已成主流，（如娛樂、育樂帶動零售、注重體驗、講求消費過程的整體愉悅感）。 A 區(qū)將成為人們?nèi)粘ＯM的主要場所。目的性專業(yè)購買聚集強烈、旺盛的消費力。 ? 主力店：五星級影城、娛樂中心（迪廳、夜總會、 KTV）、兒童游樂城 ? 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 OS 零食專區(qū)、青少年王國（書吧、網(wǎng)吧、藝術(shù)吧）、 KTVamp。 ? 主力業(yè)態(tài)：咖啡吧、酒吧街、快餐式美食廣場、主題休閑餐廳 ? 主力商業(yè)區(qū)：自意大利、法國、英國、美國及日本等國際國內(nèi)一線品牌旗艦店、西式美食聯(lián)邦、咖啡吧、酒吧一條街、美食天地。 ? 主力業(yè)態(tài)：國際國內(nèi)一線專賣店。國際化經(jīng)營模式，強大的品牌號召力，促成消費者實現(xiàn)專業(yè)購買。RTV 娛樂專區(qū)、 SPA 生活館、影視長廊、攝影、玩具城等 D 區(qū)（休閑天地） 22 D 區(qū)以休閑主題為主，主力店設(shè)置為 “美食廣場 +環(huán)球名店廊” 。 ? 特色景觀：中心廣場 /商業(yè)信息發(fā)布及品牌推介中心 /羅馬假日露天舞臺 /星光大道 /全景觀豪華電梯?? ? 主力店：美食廣場、主題休閑娛樂餐廳（國際特色） 七、案例 廈門明發(fā)商業(yè)廣場 明發(fā) MALL位于廈門市中心旺地，建筑面積超 40萬平方米， 25%的高綠化率，近 20xx個停車位，扶梯、電梯 130多部，主題步行街近 100條。個主題區(qū)經(jīng)由步行街、過個公共空間商業(yè)、景觀節(jié)點，聯(lián)系組織起到垂直引導(dǎo)人流的作用。未來明發(fā)商業(yè)廣場商圈覆蓋，可包涵廈門市及周邊閩南金三角（漳、泉）城市群的經(jīng)常性消費，同時輻射整個閩南及東南沿海一帶的旅游消費，并形成對臺強大的商業(yè)輻射。 【結(jié)束語】 綜上所述，項目所處的經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)位環(huán)境以及項目的資源優(yōu) 勢，極大操作空間與運營
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