【正文】 ?？刂圃隽?，盤(pán)活存量。商業(yè)品質(zhì)決定投資價(jià)值，福盛盈門(mén)作為武清城市新中心首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，一流的運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費(fèi)者權(quán)益保障；同時(shí)坐享近百萬(wàn)消費(fèi)人群，形成特色鮮明又具有極強(qiáng)生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場(chǎng)。而福盛盈門(mén)采用10年委托經(jīng)營(yíng)管理，%，遠(yuǎn)高于國(guó)際慣例。它將與周?chē)涮自O(shè)施的建設(shè)，共同形成武清新城區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風(fēng)貌。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 注冊(cè)地址：武清徐官屯街匯源道南側(cè)4號(hào)，注冊(cè)資本30080萬(wàn)元人民幣。萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目天津xx房地產(chǎn)投資有限公司二O一一年五月第一章 總 論 本項(xiàng)目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過(guò)程中將飛速發(fā)展。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司成立于2010年6月，主營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。此外，福盛盈門(mén)開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。通常商業(yè)物業(yè)投資國(guó)際慣例為15年收回成本、%。 ①土地供地。市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量。 銷(xiāo)售價(jià)格是通過(guò)對(duì)武清目前商品房銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查與對(duì)比分析，綜合考慮地段差價(jià)與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。(2)郵寄資料，針對(duì)目標(biāo)客戶，定期發(fā)送，長(zhǎng)期聯(lián)系。 。 。生態(tài)化原則：尊重保護(hù)自然與人文環(huán)境，合理地開(kāi)發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設(shè)人與環(huán)境有機(jī)融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。南北長(zhǎng)約為180m，東西寬約為330 m，結(jié)合南北向充裕日照退距。該項(xiàng)目主要由3幢樓組成，本項(xiàng)目規(guī)劃家居賣(mài)場(chǎng)、家居體驗(yàn)館、大型商超、臺(tái)灣美食廣場(chǎng)、后海音樂(lè)酒吧風(fēng)情街、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)。③住宅外觀設(shè)計(jì)采用自然風(fēng)格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意商業(yè)街店面內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，以達(dá)到更好的環(huán)境效果。排水采取雨污分流法。變配電室1OKV電源弓自開(kāi)閉所，外部線路引入，項(xiàng)目所需電力由市電業(yè)局供給。按每戶2—3個(gè)有線電視接駁頭預(yù)留。本工程所有電源插座均設(shè)漏電開(kāi)頭進(jìn)行保護(hù)。 消防設(shè)計(jì)概況： 大型商業(yè)綜合體各建筑設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)及一類(lèi)高層住宅的公共部自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。在大型商業(yè)綜合體最高建筑屋頂設(shè)置消防水箱一座，儲(chǔ)備18m3。存于消防水池中。根據(jù)該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，在該大型商業(yè)綜合體設(shè)置人防地下室，平戰(zhàn)兩用，平時(shí)作為停車(chē)場(chǎng)，戰(zhàn)時(shí)作為防空使用。要確保和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量，物業(yè)管理的早期介入十分必要。第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成工程項(xiàng)目所需投入的費(fèi)用，包括： ①建筑工程費(fèi) ②設(shè)備及工器具購(gòu)置及安裝費(fèi) ③工程建設(shè)其他費(fèi)用 ④基本預(yù)備費(fèi) ⑤漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ⑥建設(shè)期利息 估算依據(jù) ①土地費(fèi)用按以出讓取得土地價(jià)格計(jì)算。 項(xiàng)目總投資估算為65580萬(wàn)元（不含提前支付的稅費(fèi)），具體見(jiàn)下列表格。⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用按預(yù)計(jì)年利率按12%估算。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。該項(xiàng)目具有一定的綠化率，同時(shí)，供水、供電、排水、排污等設(shè)施配套齊全，將徹底改善該區(qū)域的環(huán)境條件，具有顯著的環(huán)境效益。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購(gòu)物場(chǎng)所。 ①嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； ②及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； ③按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。風(fēng)險(xiǎn)性分析表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期收入的70％或總投資上漲40％的條件下尚能保本，且總投資和總收入的敏感性較低，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。福盛地產(chǎn)本著“招商、安商、育商、福商”的“四商”原則與投資者、經(jīng)營(yíng)者一起共同培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展“福盛盈門(mén)”的市場(chǎng)品牌，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。2013年完成一期銷(xiāo)售計(jì)劃的50%，銷(xiāo)售收入28000萬(wàn)元，一、二季度各完成銷(xiāo)售7%，三、四季度各完成銷(xiāo)售8%，合計(jì)30%。 ②用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積30000M2。 ⑤貸款利率按3年期固定資金年貸款利率18％計(jì)。 大型商業(yè)綜合體環(huán)境的維護(hù)管理 環(huán)境的維護(hù)管理主要包括違章建筑的管理、公用市政設(shè)施的維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車(chē)輛道路管理。第八章物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要管理活動(dòng)之一，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)關(guān)系密切，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善。室內(nèi)消火栓、噴淋系統(tǒng)各自在室外設(shè)置水泵接合器。設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度6L／。設(shè)置二臺(tái)DLl00*6型立式水泵，一用一備。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由大型商業(yè)綜合體排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收入定點(diǎn)設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門(mén)清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運(yùn)。 ①在20米以上的建筑物周?chē)鞣纻?cè)擊雷措施，所有樓層的金屬門(mén)窗均與樓扳鋼筋聯(lián)接，使整座大樓成為可行接地的總等電位體。 有線電視系統(tǒng)： 在首層設(shè)有線電視前端箱兩臺(tái)，信號(hào)源接至當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。根據(jù)商業(yè)店面擁有及消費(fèi)水平，用電容量商業(yè)店面取30w／m2（），道路照明用電取5W／m2，功率因素COS①=，則該項(xiàng)目總安裝容量為32230KVA。 ①用水量：該項(xiàng)目為商用購(gòu)物中心，區(qū)內(nèi)正常用水主要為生活、衛(wèi)生用水和少量公用設(shè)施、綠化用水，／店，則總用水量為2776噸／日，最大時(shí)水量282噸／小時(shí)。在運(yùn)營(yíng)管理方便，福盛盈門(mén)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一流商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和專業(yè)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)管理，為福盛盈門(mén)的物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。 ①設(shè)計(jì)要適度超前。 二、道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃 1停車(chē)規(guī)劃根據(jù)《武清城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》表(七)武清建設(shè)項(xiàng)目配建停車(chē)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，住宅地上停車(chē)位：1200個(gè)，滿足停車(chē)需求。 本項(xiàng)目在構(gòu)建各層次的生活空間時(shí)，遵循逐級(jí)銜接的布局原則，關(guān)注各層次空間銜接