【正文】 硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。本項(xiàng)目計(jì)劃至2014年全部銷售完畢，具體銷售計(jì)劃：2011年11月取得一期預(yù)售許可證，2012年初開(kāi)始銷售。 ③建安工程依據(jù)本可研報(bào)告的設(shè)計(jì)方案，參考《民用建筑可行研究與快速報(bào)價(jià)》結(jié)合2002年《天津市建筑工程預(yù)算定額》2001年《天津市建筑工程裝飾預(yù)算定額》2000年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)定額》及2007年第四季度天津信息價(jià)進(jìn)行估算。第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目的招標(biāo) 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，可望進(jìn)一步降低投資，并提高工程質(zhì)量。室外設(shè)置水泵接合器和室外消火栓，供消防車增援滅火使用。其投資由本公司負(fù)責(zé)，屬配套項(xiàng)目提供業(yè)主使用。由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語(yǔ)音數(shù)據(jù)二合為一的智能信息平臺(tái)。第五章 建設(shè)方案 參照周邊地質(zhì)情況，地貌單元屬海積平原，場(chǎng)地類別為III，場(chǎng)址地下水主要貯存于淤泥的孔隙潛水，水量較小，地下水對(duì)混凝土一般不具有侵蝕性。規(guī)劃方案中建筑單位設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。整體性與多樣人民生活水平． 該項(xiàng)目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內(nèi)，建設(shè)業(yè)主已委托福建省中景建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。 。 本項(xiàng)目工程應(yīng)買施多方位銷售策略。未來(lái)天津市對(duì)增量土地的供應(yīng)會(huì)有所控制，而更多地盤活存量土地。第13年，年租金收益率率8%；第46年，年租金收益率9%；第710年，年租金收益率10%。 　對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。、尚清灣、開(kāi)發(fā)區(qū)、徐官屯、機(jī)場(chǎng)片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺(tái)、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費(fèi)人群上百萬(wàn)。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1—1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)總用地面積： m2(89畝)建筑總面積：76751m2 地下建筑面積: 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 各類用途建筑面積構(gòu)成全部商業(yè)店面建筑面積：76751m2 第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 ①項(xiàng)目采取帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪，% ，福盛地產(chǎn)在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)力招商，目前項(xiàng)目剛開(kāi)始銷售，已經(jīng)開(kāi)始招商，為投資者租金回報(bào)給予強(qiáng)大保證。此外，福盛盈門開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目位于傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見(jiàn)地理位置附圖。 ②規(guī)劃原則：適居性原則：充分考慮居民居住生活的不同需求，創(chuàng)造人性化 的空間和文明的購(gòu)物環(huán)境。 總圖布置見(jiàn)附圖二。在當(dāng)前以及未來(lái)相段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及大型商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。大型商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)變配電室四座。本工程接地系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，本工程防雷接地，保護(hù)接地，工作接地等接地系統(tǒng)連成統(tǒng)一的共同接地體，接地電阻不得大于1歐、對(duì)于消防，電訊及樓宇監(jiān)控系統(tǒng)等有特殊要求的設(shè)備接地，可根據(jù)生產(chǎn)廠的要求，另設(shè)專用接地極。消火栓口徑①19mm，襯膠尼龍帶長(zhǎng)25m，啟動(dòng)消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門面。 安全 人防按照人防有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立人防地下室。 物業(yè)管理公司在實(shí)施上述服務(wù)的過(guò)程中要切實(shí)加強(qiáng)管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴(yán)格落實(shí)，以確保國(guó)家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，規(guī)范服務(wù)人員的行為，明確服務(wù)對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，并注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)的關(guān)系。⑤銷售費(fèi)用按銷售收入的1％估算。 鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因而項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第十二章 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。2014年完成一期銷售計(jì)劃的100%，一、二季度各完成銷售10%，三、四季度各完成銷售,15% ⑥％計(jì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。水池、水泵房設(shè)置在地下室，．設(shè)置二臺(tái)DLl00*3型立式水泵，一用一備。該項(xiàng)目配套定點(diǎn)垃圾收集箱多處，服務(wù)半徑不超過(guò)70米。系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按550MHZ傳輸，分配方式按分支配方式設(shè)計(jì)，用戶接收信號(hào)按68177。 ②水源：用水由自來(lái)水公司供給，市政給水管網(wǎng)(DN800)通過(guò)，商業(yè)區(qū)水源可從此引入。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場(chǎng)地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時(shí)方便引入。 ②在正面報(bào)道和營(yíng)銷上與政府部門適當(dāng)配合樹(shù)互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。未來(lái)幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專業(yè)裝飾顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。項(xiàng)目擁有世界500強(qiáng)的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場(chǎng)、歐亞風(fēng)情酒吧街、娛樂(lè)美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項(xiàng)目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象；項(xiàng)