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萬家商業(yè)廣場項目可行性研究報告-文庫吧

2025-04-24 22:34 本頁面


【正文】 賣場、大型超市、餐飲、商務休閑酒吧、金融等各種服務的一站式消費服務。同時,項目采用全室內集中式物業(yè)形態(tài),充分注重消費體驗,讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。2013年前,武清區(qū)累積交房量可達40萬套,將產(chǎn)生400億家裝消費市場。福盛盈門應時而生,滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好,物業(yè)形態(tài)佳,商品檔次高,管理到位,售后統(tǒng)一,購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外,福盛盈門開設美食廣場、酒吧風情街,也填補了武清行業(yè)空白。 ①土地供地??刂圃隽浚P活存量。未來天津市對增量土地的供應會有所控制,而更多地盤活存量土地。熱點區(qū)域。由市區(qū)向周邊分散轉移。未來幾年,武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主,在城市內涵方面注重提升城市品位,加快舊城改造。 ②投資開發(fā)。投資開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長。市場供應大幅放量。武清區(qū)建設新區(qū)的開發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示,武清區(qū),2011年開工面積1500萬平方米(2009年開工量800萬平米,2010年開工量1200萬平米),至2013年全區(qū)竣工面積3000萬平方米以上。武清巨大的住宅開工量和交房量形成數(shù)百億家居消費與商業(yè)消費需求,迫切需要區(qū)域位置好,物業(yè)形態(tài)佳,商品檔次高,管理到位,售后統(tǒng)一,購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場、大型消費商業(yè)氛圍。 穩(wěn)定上揚,但漲幅趨緩。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價,土地招、拍、掛后成本的提升以及設計規(guī)范條件、城市基礎設施配套費以及產(chǎn)品品質的提升等將從成本上影響著房價商業(yè)店面價格;因此,武清未來的房價仍會繼續(xù)上漲,房價上漲帶動商業(yè)店面價格上漲,因此,未來房價將更加趨于理性,增幅趨于平緩。商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場為主體,結合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面:公共區(qū)域采用酒店式裝修;配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準,全打造精品市場,提升城市消費形象。 銷售價格是通過對武清目前商品房銷售價格的調查與對比分析,綜合考慮地段差價與配套設施條件等因素而擬定的。2008—2010年各類預售價格如下: 住宅價格平均7000元/m2 商業(yè)店面平均25000元/m2價格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。 本項目工程應買施多方位銷售策略。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念,應把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線,將其滲透到從互項到售后服務的全過程。 ①增強品牌意識,實施“質量加服務”的營銷戰(zhàn)略建設中把好質量關,營銷中提供優(yōu)質服務,推出公司品牌。 ②在正面報道和營銷上與政府部門適當配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象,可以產(chǎn)生巨大的總體效益。 ③拓寬營銷渠道:銷售要形成多線網(wǎng)絡,以直銷為王,積極發(fā)展中介、租賃或兩者相結合的多元化銷售之路,動員各方面的力量參與促銷。④配合多樣化的促銷工具:(1)利用媒介展開宣傳攻勢,包括大量的正面報道和廣告。(2)郵寄資料,針對目標客戶,定期發(fā)送,長期聯(lián)系。(3)加強公共關系活動,提高企業(yè)信譽及形象。(4)印制宣傳品和紀念品,作為銷售人員訪問或接待顧客的贈品。 ⑤強化促銷手段,實行多樣化的銷售方式,如聯(lián)誼活動、先租后買、展示會、折扣等。 ⑥提高銷售人員的營銷水平,增強分析市場行情和摸透顧客心理的能力,講究談判藝術,通曉營銷術。 ⑦爭取與銀行合作,獲取較大額度的產(chǎn)權抵押貸款,使購房者能夠分期付款,減輕負擔。 通過以上營銷策略和措施的結合運作或選擇運作,本項目可望取得成功。第三章 項目選址及建設條件 該項目位于傲踞徐官屯街與武寧路交口,西側緊貼北運河,東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通,北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口,南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心,詳見地理位置附圖。 。項目與規(guī)劃中的行政中心相望,其周邊有規(guī)劃的居民區(qū)、文化活動中心、世界500強企業(yè)大型工業(yè)區(qū),因此,項目的位置十分優(yōu)越,其周邊的商貿、文化、居住環(huán)境極佳。 。西側緊貼北運河,東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通,北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口,南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心,交通十分便捷。 “五通”條件。目前地塊內的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備,周邊的基礎設施條件日益完善,建設時方便引入。 。以土地出讓方式取得。 。第四章 建設規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項目的建設內容、特點、功能要求以及場址的地形等實際情況。項目用地已經(jīng)由天津市武清城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第250600200900006號《建設用地規(guī)劃許可證》認定。該項目委托天津天堪建筑設計院規(guī)劃、設計,確定建設規(guī)模為建筑總面積76751 m2。( m2) 規(guī)劃理念及原則 ①規(guī)劃理念:福盛地產(chǎn)秉承“傾心打造,用心經(jīng)營,全心服務”的開發(fā)理念,致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運營。福盛盈門總投資7個億,打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場。將以人為本做為設計理念,同時遵循生態(tài)規(guī)律和因地制宜的原則,強調自然、社會和人的和諧統(tǒng)一,提高綠化率,保護生態(tài)環(huán)境,強調地塊景觀本身的園林化、生態(tài)化,營造出觀賞與參與最佳契合的高質量綠色環(huán)境。 ②規(guī)劃原則:適居性原則:充分考慮居民居住生活的不同需求,創(chuàng)造人性化 的空間和文明的購物環(huán)境。生態(tài)化原則:尊重保護自然與人文環(huán)境,合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材,建設人與環(huán)境有機融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。社區(qū)塑造原則:在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、社區(qū)治安等社區(qū)服務與保障方面強化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。整體性與多樣人民生活水平. 該項目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內,建設業(yè)主已委托福建省中景建筑設計院有限公司編制修建性詳細規(guī)劃,因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。 一、總體布局 該項目位于城市主干道,沿街商貿氛圍濃厚,擬規(guī)劃為沿道路為城市綜合體購物,建筑間距滿足規(guī)劃要求。 本項目在構建各層次的生活空間時,遵循逐級銜接的布局原則,關注各層次空間銜接點的處理,保證各層次的生活空間具有相對完整的活動領域。 該規(guī)劃方案總體布局合理,結構清晰。主入口設在1號樓,沿道路布置2層商業(yè)店面。板式住宅均設計為南北向布置。南北長約為180m,東西寬約為330 m,結合南北向充裕日照退距。使店面擁有良好居住品質。規(guī)劃充分利用地形,因地制宜,建筑布局靈活,不拘一格,為居民創(chuàng)造了一個安靜、舒適的購物空間。 明確的分區(qū)便于實施封閉式的分級管理,提高購物環(huán)境的安全性,同時也為分區(qū)建設提供了有利條件。 二
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