【正文】 ，并有保證平時(shí)不被動(dòng)用的設(shè)施。 店前路結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)保證6米的機(jī)動(dòng)車(chē)通行寬度，可確保消防通道暢通。 根據(jù)城市有關(guān)商住樓治安管理要求，在入口處與交接處設(shè)立監(jiān)控系統(tǒng)，以維護(hù)居民住宅安全，管理樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮相應(yīng)的防盜措施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。因此，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)應(yīng)根據(jù)早期介入的原則，盡快讓物業(yè)管理公司介入。 開(kāi)展多種形式的便民有償服務(wù) 要全方位為提供全方位的有償服務(wù)，讓購(gòu)物人感到方便、放心。 ②前期工程費(fèi)按國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)算。 ⑥％計(jì)。： 項(xiàng)目建設(shè)資金65580萬(wàn)元，全部通過(guò)業(yè)主以注冊(cè)資金、銀行貸款、預(yù)售房款等渠道自行籌措解決。③銷(xiāo)售價(jià)格是通過(guò)對(duì)天津市武清區(qū)目前周邊商城銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查與對(duì)比分析，綜合考慮地段差價(jià)與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。 ⑦銷(xiāo)售稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定測(cè)算。2014年完成一期銷(xiāo)售計(jì)劃的100%，一、二季度各完成銷(xiāo)售10%，三、四季度各完成銷(xiāo)售,15% 項(xiàng)目定位為中高等檔次商業(yè)綜合體，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)綜合體不僅僅滿(mǎn)足最基本的居住需求，而是具有較高消費(fèi)主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代生活理念，這就給項(xiàng)目公司帶去兩個(gè)方面的要求，一萬(wàn)面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻、使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求，另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。第十二章 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、消費(fèi)觀(guān)念的更新，天津市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實(shí)木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗(yàn)館等。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因而項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司 2011年8月8日。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 萬(wàn)家商業(yè)廣采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳 “五統(tǒng)一”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地改善區(qū)域的面貌，促進(jìn)商貿(mào)業(yè)的繁榮；項(xiàng)目建成后，武清形成一個(gè)新型商業(yè)綜合體，同時(shí)可充分提高土地資源利用率，具有良好的社會(huì)效益。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作。 鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。從產(chǎn)品定位萬(wàn)面考慮，與天利仁和同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，這是好的一面。 第十一章 主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的王要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目的技采經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2012年完成銷(xiāo)售一期計(jì)劃的20%，銷(xiāo)售收入11200萬(wàn)元，已經(jīng)完成全年的銷(xiāo)售計(jì)劃。⑤銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的1％估算。第十章 財(cái)務(wù)測(cè)算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ①根據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)2006年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與不確定性分析。 ⑧漲價(jià)預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)算建設(shè)期分年度投資計(jì)劃，采用復(fù)利方法，％。④有關(guān)稅費(fèi)按有權(quán)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)算。 物業(yè)管理公司在實(shí)施上述服務(wù)的過(guò)程中要切實(shí)加強(qiáng)管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴(yán)格落實(shí)，以確保國(guó)家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，規(guī)范服務(wù)人員的行為，明確服務(wù)對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，并注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)的關(guān)系。 物業(yè)管理的內(nèi)容與實(shí)施 大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理，是指對(duì)大型商業(yè)綜合體內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治，主要有以下內(nèi)容： 大型商業(yè)綜合體內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理 房屋修繕管理的內(nèi)容主要是做好房屋修繕計(jì)劃、房屋修繕技術(shù)管理、質(zhì)量管理、施工管理、資金管理；設(shè)備管理主要包括使用管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理、安全管理、技術(shù)檔案資料管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響日后物業(yè)管理的開(kāi)展。 項(xiàng)目的進(jìn)度 根據(jù)項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況、建設(shè)規(guī)模、外部協(xié)作條件、開(kāi)發(fā)商資金等籌措能力及本項(xiàng)目特點(diǎn)，建設(shè)期限為16個(gè)月，約460天。 安全 人防按照人防有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立人防地下室。 室外消防用水依靠市政供水管網(wǎng)提供，在室外環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)室外消火栓。 消防貯水300 m3。 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)： 本工程屬中危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)設(shè)計(jì)，最大任用面積160 m。消火栓口徑①19mm，襯膠尼龍帶長(zhǎng)25m，啟動(dòng)消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門(mén)面。 消火栓系統(tǒng)： 建筑各層及消防前室均設(shè)室內(nèi)消火栓，屋頂設(shè)試驗(yàn)用消火栓；消防系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制，水泵房設(shè)置在地下室。規(guī)劃中的住宅間的組團(tuán)綠化點(diǎn)、區(qū)內(nèi)道路綠化帶、相互補(bǔ)充，使點(diǎn)、線(xiàn)、面有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成豐富的綠化空間，實(shí)現(xiàn)多層次、多樣化的綠化空間體系。第六章 環(huán)境保護(hù)、消防與安全 污染源及其治理 該項(xiàng)目建成投入使用后，日常產(chǎn)生的污染源主要有生活廢水、生活垃圾。本工程接地系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，本工程防雷接地，保護(hù)接地，工作接地等接地系統(tǒng)連成統(tǒng)一的共同接地體，接地電阻不得大于1歐、對(duì)于消防，電訊及樓宇監(jiān)控系統(tǒng)等有特殊要求的設(shè)備接地，可根據(jù)生產(chǎn)廠(chǎng)的要求，另設(shè)專(zhuān)用接地極。 防雷與