【正文】 每戶2—3個(gè)有線電視接駁頭預(yù)留。在入口大廳，設(shè)固定式攝像機(jī)，信號(hào)電纜，接入保安監(jiān)控室，在底層設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，每戶各設(shè)可視對(duì)講分機(jī)。 ①在20米以上的建筑物周圍作防側(cè)擊雷措施，所有樓層的金屬門(mén)窗均與樓扳鋼筋聯(lián)接，使整座大樓成為可行接地的總等電位體。③利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋作接地極，接地電阻小于1歐。本工程所有電源插座均設(shè)漏電開(kāi)頭進(jìn)行保護(hù)。其投資由本公司負(fù)責(zé)，屬配套項(xiàng)目提供業(yè)主使用。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由大型商業(yè)綜合體排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收入定點(diǎn)設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門(mén)清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運(yùn)。 萬(wàn)家商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃綠化率25%，綠地面積較大。 消防設(shè)計(jì)概況： 大型商業(yè)綜合體各建筑設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，車庫(kù)及一類高層住宅的公共部自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。消防用承重； 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)30L／S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為2小時(shí)； 室外消火栓系統(tǒng)20L／S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為2小時(shí)； 自動(dòng)噴淋給水6L／，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為1小時(shí)； 水噴霧給水20L／。設(shè)置二臺(tái)DLl00*6型立式水泵，一用一備。各區(qū)管網(wǎng)均呈環(huán)狀布置，立管采用①lOOmm。在大型商業(yè)綜合體最高建筑屋頂設(shè)置消防水箱一座，儲(chǔ)備18m3。室外設(shè)置水泵接合器和室外消火栓，供消防車增援滅火使用。設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度6L／。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)立管及干管管徑為①150mm，分區(qū)設(shè)置濕式報(bào)閥，噴頭為玻璃球噴頭，采用680C溫度級(jí)直立噴頭，系統(tǒng)末端設(shè)試水裝置，每層支管均有泄水點(diǎn)。存于消防水池中。系統(tǒng)壓力由屋頂水箱保證。室內(nèi)消火栓、噴淋系統(tǒng)各自在室外設(shè)置水泵接合器。 該項(xiàng)目消防投資計(jì)入土建工程和水電安裝工程。根據(jù)該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，在該大型商業(yè)綜合體設(shè)置人防地下室，平戰(zhàn)兩用，平時(shí)作為停車場(chǎng)，戰(zhàn)時(shí)作為防空使用。第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目的招標(biāo) 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，可望進(jìn)一步降低投資，并提高工程質(zhì)量。第八章物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要管理活動(dòng)之一，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)關(guān)系密切，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者和投資者的利益。要確保和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量，物業(yè)管理的早期介入十分必要。（天津）物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行管理。 大型商業(yè)綜合體環(huán)境的維護(hù)管理 環(huán)境的維護(hù)管理主要包括違章建筑的管理、公用市政設(shè)施的維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。 大型商業(yè)綜合體的精神文明建設(shè) 制定大型商業(yè)綜合體文明公約，完善、充實(shí)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富大型商業(yè)綜合體的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定，建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成工程項(xiàng)目所需投入的費(fèi)用，包括： ①建筑工程費(fèi) ②設(shè)備及工器具購(gòu)置及安裝費(fèi) ③工程建設(shè)其他費(fèi)用 ④基本預(yù)備費(fèi) ⑤漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ⑥建設(shè)期利息 估算依據(jù) ①土地費(fèi)用按以出讓取得土地價(jià)格計(jì)算。 ③建安工程依據(jù)本可研報(bào)告的設(shè)計(jì)方案，參考《民用建筑可行研究與快速報(bào)價(jià)》結(jié)合2002年《天津市建筑工程預(yù)算定額》2001年《天津市建筑工程裝飾預(yù)算定額》2000年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)定額》及2007年第四季度天津信息價(jià)進(jìn)行估算。 ⑤貸款利率按3年期固定資金年貸款利率18％計(jì)。 ⑦％。 項(xiàng)目總投資估算為65580萬(wàn)元（不含提前支付的稅費(fèi)），具體見(jiàn)下列表格。： 共7億元，分3年投入。 ②用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積30000M2。預(yù)售價(jià)格如下：商業(yè)店面價(jià)格地上平均23000元／M2④%估算（不含不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）。⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用按預(yù)計(jì)年利率按12%估算。本項(xiàng)目計(jì)劃至2014年全部銷售完畢，具體銷售計(jì)劃：2011年11月取得一期預(yù)售許可證，2012年初開(kāi)始銷售。2013年完成一期銷售計(jì)劃的50%，銷售收入28000萬(wàn)元，一、二季度各完成銷售7%，三、四季度各完成銷售8%，合計(jì)30%。合計(jì)50%。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。因此，本項(xiàng)目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分部分資金是自有資金，部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上一期的銷售收入用于下一期項(xiàng)目后期裝修，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 該項(xiàng)目主要作為位于新城市的重點(diǎn)商業(yè)工程，對(duì)促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。該項(xiàng)目具有一定的綠化率，同時(shí)，供水、供電、排水、排污等設(shè)施配套齊全，將徹底改善該區(qū)域的環(huán)境條件，具有顯著的環(huán)境效益。 通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)分析，表明該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。福盛地產(chǎn)本著“招商、安商、育商、福商”的“四商”原則與投資者、經(jīng)營(yíng)者一起共同培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展“福盛盈門(mén)”的市場(chǎng)品牌，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購(gòu)物場(chǎng)所。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象。風(fēng)險(xiǎn)性分析表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期收入的70％或總投資上漲40％的條件下尚能保本，且總投資和總收入的敏感性較低，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ①拆遷安置的難易程度和進(jìn)度直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ②項(xiàng)目的定位主題、檔次較高，因本片區(qū)人氣尚未凝聚，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； ③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ①嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； ②及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； ③按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理