【正文】 燈、白熾燈，聲光控節(jié)能開關(guān)、變頻器、防漏電保護(hù)器等，節(jié)約成本，提高電氣安全保障。利用建筑物柱內(nèi)4根或4根以上主筋作為引下線，利用建筑物基礎(chǔ)底板和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地體。 弱電工程在有關(guān)部位設(shè)置通信、通訊、電視插孔，系統(tǒng)纜線均穿PVC阻燃管保護(hù)，縱向沿電纜井或沿墻暗敷，橫向沿吊天棚或沿墻暗敷設(shè)。（2）用水量預(yù)測：遵循經(jīng)濟(jì)性和安全性相結(jié)合的原則，規(guī)劃用水主要包括住宅用水和其它用水等部分，本次研究報告根據(jù)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）采用單位人次、單位面積日用水指標(biāo)進(jìn)行計算。（3）管網(wǎng)：由水平或垂直于干管、立管、橫直管和建筑物引入管組成，在項目用地內(nèi)形成環(huán)狀給水管。管道淺埋深度不得高于冰凍線，安裝自來水自動回水防凍裝置，出水口采用防凍自來水龍頭。（5）消防給水設(shè)備：設(shè)置室內(nèi)室外消火栓、水泵接合器給水設(shè)備，室內(nèi)消火栓布置于每層樓梯間附近，消防主管管徑DNl00，屋頂設(shè)消防水箱，以供應(yīng)火災(zāi)初期消防用水。（2）雨水量計算雨水流量按下列公式計算：Ｑ＝ψF/100；　?。选晁O(shè)計流量（L/s）；　　ψ—徑流系數(shù)；　　 q—降雨強(qiáng)度（L/㎡） F—匯水面積（㎡）。（3）排水設(shè)計污水、生活廢水采用管道收集，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，室內(nèi)排水系統(tǒng)采用單立管排水系統(tǒng)。屋面雨水為有組織排水，地面雨水經(jīng)道路邊溝排放。本項目所用能源主要為電能和自來水。﹒h；；。h水萬 m3項目年耗能總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）100%本項目在設(shè)計中力爭節(jié)約能源，盡量使能耗指標(biāo)降低，具體采取措施如下:（1）分戶門均采用防盜保溫門，門窗氣密性等級為Ⅲ級，封陽臺采用單玻塑鋼窗。（3）建筑物平面設(shè)計時在滿足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物體形系數(shù)，以達(dá)到節(jié)能目的。（1）選用節(jié)能型電力變壓器，并采用強(qiáng)迫風(fēng)冷方式提高過負(fù)載能力；在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進(jìn)行集中補(bǔ)償，；（2）空調(diào)、水泵等設(shè)備采用變頻調(diào)速運(yùn)行方式；（3）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具；（4）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)；（5）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運(yùn)行及良好的照明環(huán)境。第七章 環(huán)境影響評價與環(huán)境保護(hù)（1）實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實行項目建設(shè)、環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步發(fā)展、同步實施的原則，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一。（3）堅持構(gòu)建環(huán)境友好型社區(qū)為目標(biāo)。在項目建設(shè)階段，建筑機(jī)械的噪聲、施工的揚(yáng)塵等對環(huán)境造成的影響；項目建成后，生活污水、生活垃圾等對環(huán)境產(chǎn)生的影響。作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和生活區(qū)居民的生活產(chǎn)生的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對周邊人群的生活產(chǎn)生的影響。在項目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。生活污水占項目日常排水量的80％以上。（2）固體廢棄物項目的固體廢棄物主要是生活垃圾。燃料采用天然氣，廢氣排放量較小。生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)項目內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。對施工現(xiàn)場擬定時灑水，減少起塵量，并適時清掃路面，防止多次揚(yáng)塵。 對噪聲的控制主要采用強(qiáng)化工程管理的辦法，控制高噪聲設(shè)備的運(yùn)行時間并定期進(jìn)行維護(hù)。在建筑物周圍的適當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項目內(nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時分類、收集至垃圾中轉(zhuǎn)站，再由環(huán)衛(wèi)部門轉(zhuǎn)運(yùn)至城市垃圾填埋場處理，保證項目環(huán)境的清潔房產(chǎn)。（1）施工現(xiàn)場采取必要的防護(hù)設(shè)施，防止施工材料墜物；（2）施工人員必須使用安全防護(hù)用具，避免施工安全事故；（3）對機(jī)械轉(zhuǎn)動部分設(shè)置安全防護(hù)罩，嚴(yán)禁在運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備上放置雜物及工具，定期檢修，以免長期失修造成事故。（2）室內(nèi)消火栓設(shè)置每層均設(shè)置室內(nèi)消火栓，間距≤25米。第九章 項目管理與實施根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)要求，項目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項目建筑的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。領(lǐng)導(dǎo)小組由公司法人任組長，總經(jīng)理為副組長，其他相關(guān)人員為成員。由公司主管項目的副總為經(jīng)理，工程技術(shù)部、財務(wù)部等部門的同志為成員，具體負(fù)責(zé)項目實施。 保障措施一是加強(qiáng)工程監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。二是加強(qiáng)項目資金管理，定期對項目資金進(jìn)行財務(wù)檢查、審計，確保項目資金?？顚Ｓ谩Ｋ氖墙y(tǒng)籌規(guī)劃，確保如期竣工驗收。 招標(biāo)范圍根據(jù)《國家基本建設(shè)大中型項目實行招標(biāo)的暫行規(guī)定》本項目的勘察、設(shè)計、施工及材料的采購全部招標(biāo)。 招標(biāo)管理基本情況如表6－1表6—1 招標(biāo)管理基本情況 招標(biāo)項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式全部部分自行委托邀請公開勘察√√√設(shè)計√√√施工√√√監(jiān)理√√√ 組織管理按照招投標(biāo)相關(guān)法律程序公開招標(biāo)確定施工單位，并由**城市建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)組織實施。 項目實施進(jìn)度安排項目計劃工程于2015年10月開工建設(shè)，2018年10月竣工，建設(shè)期36個月。具體安排如下：2015年10月—2015年12月：完成項目的報批；2016年1月—2016年6月：舊房拆除、土地平整、完成施工圖設(shè)計及臨時用水、電、路及臨時設(shè)施的準(zhǔn)備工作、招標(biāo)代理等建設(shè)工程前期工作；2016年7月—2016年12月：完成房屋土建工程的30%；2017年1月—2017年12月：完成房屋土建工程的100%。 房地產(chǎn)銷售人員是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，也是為企業(yè)利潤創(chuàng)收的重要人員，因而對房地產(chǎn)銷售人員的培訓(xùn)更為企業(yè)所重視。 第十章 投資估算及資金籌措 編制依據(jù)（1）建筑工程參照湖南省預(yù)算、概算定額及相應(yīng)建筑指標(biāo)估算；（2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用參考同類型工程估算；（3）工程建設(shè)其他費(fèi)按湖南省頒布的相關(guān)費(fèi)用定額計取。其具體估算如下：（1）土地取得費(fèi)用項目總用地32畝，全部為項目建設(shè)單位可供建設(shè)用土地，用地手續(xù)完備，直接用于該住房的建設(shè)開發(fā)，按已付費(fèi)用計算，土地取得費(fèi)用為3500萬元。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括供電工程、供水工程、排污工程、道路工程、通信工程、路燈工程、綠化工程以及消防工程等，按實際造價估算。根據(jù)**目前建筑市場的水平，項目總建筑面積54000平方米，建筑安裝工程費(fèi)按1000元/平方米，合計為5400萬元公共配套設(shè)施工程主要是物業(yè)用房、配電間、垃圾站、停車位與厭臭凈化池等工程，經(jīng)初步估算。根據(jù)《湖南省經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》，管理費(fèi)按照15費(fèi)用之和的2%計算，即為124萬元。根據(jù)國家和**當(dāng)?shù)馗黜椥姓允召M(fèi)和政府基金，估計為200元/平方米。（8）其他工程費(fèi)其他費(fèi)用主要包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。（9）不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)本項目建設(shè)的實際情況，%估算，%估算。詳細(xì)構(gòu)成及估算依據(jù)見表101： 總投資**萬元。資金來源：一是建設(shè)單位自籌解決**萬元；二是招商融資**萬元。融資方式可用合作融資或借貸融資。其中用于建筑材料的購置**萬元、建筑工程款的按約支付**萬元、生產(chǎn)預(yù)備資金和應(yīng)急資金**萬元。按時向有借貸有關(guān)部門和貸款銀行呈報施工進(jìn)度，并匯報資金使用情況。 資金償還。該項目建設(shè)成本為**萬元,收入**萬元，利潤為**萬元。2. 貸款償還方式。公司本項目借貸款**萬元，公司股東一致同意將住宅銀行按揭收入一次性連本帶息還清借貸款項。各種原材料、動力價格，以調(diào)查掌握的目前實際到廠價格為基礎(chǔ)測算，消耗定額按國家和省、市有關(guān)規(guī)定計算指標(biāo)確定。按國家有關(guān)財務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項目的實際情況估算。 收入情況估算項目建成后,總建筑面積**㎡，其中鋪面**㎡、住宅**㎡，車庫320個全部出售。其收入情況如下：產(chǎn)品銷售收入表序號名 稱單 價數(shù) 量總收入（萬元）備 注1一樓鋪面出售2電梯樓住宅出售3車庫岀售合 計 財務(wù)指標(biāo)與評價 財務(wù)計算依據(jù)及說明 財務(wù)計算年限。未計算固定資產(chǎn)折舊和銀行利息。本項目設(shè)計產(chǎn)品嚴(yán)格按**規(guī)劃列會指標(biāo)指標(biāo)，銷售與租賃價格均按目前市場平均價計算。按國家有關(guān)文件執(zhí)行。本項目財務(wù)評價的基準(zhǔn)收益率為10%。在項目投產(chǎn)后的4年計算期內(nèi)，項目建設(shè)全部完成后，企業(yè)利潤總額為6280萬元，上繳國家稅收1570萬元，說明項目投產(chǎn)后不但對企業(yè)本身具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且能為國家和地方財政收入做出一定的貢獻(xiàn)。 總開支：**萬元 獲利潤：**萬元 上交總稅額為**萬元 獲純利潤為：**萬元 投資利稅率：**% 投資回報率：**% 投資收回期：**年(不含建設(shè)期4年) 財務(wù)評價結(jié)論 從以上的財務(wù)計算與分析中可以看出，項目的盈利能力和清償能力都比較強(qiáng)，項目同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。第十二章 研究結(jié)論與建議本報告從國家政策、宏觀環(huán)境、市場需求等分析入手，在形成清晰的項目方案規(guī)劃與開發(fā)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研評估，對項目的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)可行性實施了全面、客觀的分析，我們一致認(rèn)為：（1）本項目在**良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，結(jié)合國家政策變化帶來的機(jī)遇，具有良好的市場空間，項目開發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)、政策和社會基礎(chǔ)。（3）項目的建成必將形成實質(zhì)性供應(yīng)，為南嘴鎮(zhèn)建設(shè)和提升品位作出重大貢獻(xiàn)。從綜合分析來看，項目建設(shè)可行。 （2）在項目建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，加強(qiáng)管理，實行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，符合環(huán)境保護(hù)要求，及資金的嚴(yán)格控