【正文】 6年5月開(kāi)工建設(shè)，2018年12月竣工，建設(shè)期31個(gè)月。具體安排如下：2015年10月—2015年12月：完成項(xiàng)目的報(bào)批；2016年1月—2016年6月：舊房拆除、土地平整、完成施工圖設(shè)計(jì)及臨時(shí)用水、電、路及臨時(shí)設(shè)施的準(zhǔn)備工作、招標(biāo)代理等建設(shè)工程前期工作；2016年7月—2016年12月：完成房屋土建工程的30%；2017年1月—2017年12月：完成房屋土建工程的100%。2018年1月—2018年12月：設(shè)施設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程建設(shè)；項(xiàng)目全部竣工驗(yàn)收工作。 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，也是為企業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)收的重要人員，因而對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)更為企業(yè)所重視。如何提升房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧，打造企業(yè)優(yōu)秀的銷(xiāo)售隊(duì)伍，培養(yǎng)銷(xiāo)售精英，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力是對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)的目標(biāo)所在。 第十章 投資估算及資金籌措 編制依據(jù)（1）建筑工程參照湖南省預(yù)算、概算定額及相應(yīng)建筑指標(biāo)估算；（2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用參考同類(lèi)型工程估算；（3）工程建設(shè)其他費(fèi)按湖南省頒布的相關(guān)費(fèi)用定額計(jì)取。 投資估算概況與說(shuō)明經(jīng)估算。其具體估算如下：（1）土地取得費(fèi)用項(xiàng)目總用地32畝，全部為項(xiàng)目建設(shè)單位可供建設(shè)用土地，用地手續(xù)完備，直接用于該住房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，按已付費(fèi)用計(jì)算，土地取得費(fèi)用為3500萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)，按每平方米15元計(jì)；②水文地質(zhì)勘察費(fèi)：按每平方米10元計(jì)；③環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)，%計(jì)；④土地平整費(fèi)，按實(shí)際面積計(jì)算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括供電工程、供水工程、排污工程、道路工程、通信工程、路燈工程、綠化工程以及消防工程等，按實(shí)際造價(jià)估算。（4）建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。根據(jù)**目前建筑市場(chǎng)的水平，項(xiàng)目總建筑面積54000平方米，建筑安裝工程費(fèi)按1000元/平方米，合計(jì)為5400萬(wàn)元公共配套設(shè)施工程主要是物業(yè)用房、配電間、垃圾站、停車(chē)位與厭臭凈化池等工程，經(jīng)初步估算。（6）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是建設(shè)單位管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。根據(jù)《湖南省經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，管理費(fèi)按照15費(fèi)用之和的2%計(jì)算，即為124萬(wàn)元。（7）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)主要是報(bào)建費(fèi)及其他建設(shè)管理費(fèi)。根據(jù)國(guó)家和**當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)行政性收費(fèi)和政府基金，估計(jì)為200元/平方米。故該項(xiàng)目住房的開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為1080萬(wàn)元。（8）其他工程費(fèi)其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。參考**收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，%估算，%估算。，其中預(yù)備費(fèi)用400萬(wàn)元。詳細(xì)構(gòu)成及估算依據(jù)見(jiàn)表101： 總投資**萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金，全部由項(xiàng)目承建單位自籌。資金來(lái)源：一是建設(shè)單位自籌解決**萬(wàn)元；二是招商融資**萬(wàn)元。 融資規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)公司財(cái)務(wù)和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的實(shí)際情況，項(xiàng)目建設(shè)需進(jìn)行融資，融資額為**萬(wàn)元。融資方式可用合作融資或借貸融資。 資金用途本項(xiàng)目建設(shè)所有融資**萬(wàn)元，主要用項(xiàng)目建設(shè)的中期建筑材料的購(gòu)置和后期建筑工程款的按約支付。其中用于建筑材料的購(gòu)置**萬(wàn)元、建筑工程款的按約支付**萬(wàn)元、生產(chǎn)預(yù)備資金和應(yīng)急資金**萬(wàn)元。 資金管理融資款到位以后，公司必須建立專(zhuān)賬，務(wù)必做到專(zhuān)用管理。按時(shí)向有借貸有關(guān)部門(mén)和貸款銀行呈報(bào)施工進(jìn)度，并匯報(bào)資金使用情況。嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，把資金用在刀刃上，用最少的錢(qián)辦最大、最好的事。 資金償還。 用本項(xiàng)目建設(shè)利潤(rùn)償還。該項(xiàng)目建設(shè)成本為**萬(wàn)元,收入**萬(wàn)元，利潤(rùn)為**萬(wàn)元。公司項(xiàng)目建設(shè)完成后，公司股東一致同意用本項(xiàng)目利潤(rùn)將融資款3000萬(wàn)元，按約連本帶息一次性還清。2. 貸款償還方式。根據(jù)公司項(xiàng)目建設(shè)情況，所建住宅采用銀行按揭的形式，住宅按揭資金收入約**萬(wàn)元。公司本項(xiàng)目借貸款**萬(wàn)元，公司股東一致同意將住宅銀行按揭收入一次性連本帶息還清借貸款項(xiàng)。 表101 投資估算明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量指標(biāo)金額(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用 畝　2前期工程費(fèi)　規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)平方米水文、地質(zhì)勘察費(fèi)平方米環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)　土地平整平方米3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　供電工程平方米供水工程平方米排污工程平方米道路工程平方米通信工程平方米消防工程平方米綠化亮化工程平方米4建筑安裝工程費(fèi)　　商鋪、住宅建建設(shè)平方米5公共配套設(shè)施費(fèi)用　車(chē)位個(gè)垃圾處理等設(shè)施6管理費(fèi)用　7開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)平方米　8其他工程費(fèi)　臨時(shí)建設(shè)費(fèi)　施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)　工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)　招標(biāo)代理費(fèi)　總承包管理費(fèi) 　合同公證費(fèi)　施工執(zhí)照費(fèi)　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)平方米工程監(jiān)理費(fèi)　竣工圖編制費(fèi)　工程保險(xiǎn)費(fèi)　9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　10預(yù)備費(fèi)用　合 計(jì)　　　第十一章 效益分析 成本費(fèi)用估算 估算原則和依據(jù)成本和費(fèi)用的計(jì)算范圍：包括項(xiàng)目建設(shè)的征地、土建工程、配套設(shè)施建設(shè)及舊設(shè)施拆除、拆遷補(bǔ)償和項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、報(bào)批等，即整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用。各種原材料、動(dòng)力價(jià)格，以調(diào)查掌握的目前實(shí)際到廠價(jià)格為基礎(chǔ)測(cè)算，消耗定額按國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定計(jì)算指標(biāo)確定。其他費(fèi)用。按國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況估算。 成本費(fèi)用根據(jù)上述條件，產(chǎn)品平均單位成本估算如下表，總計(jì)費(fèi)用為10600萬(wàn)元(詳見(jiàn)101 投資估算)。 收入情況估算項(xiàng)目建成后,總建筑面積**㎡，其中鋪面**㎡、住宅**㎡，車(chē)庫(kù)320個(gè)全部出售。出售價(jià)格按**當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)平均值略偏低計(jì)算，總收入為幽幽**萬(wàn)元。其收入情況如下：產(chǎn)品銷(xiāo)售收入表序號(hào)名 稱(chēng)單 價(jià)數(shù) 量總收入（萬(wàn)元）備 注1一樓鋪面出售2電梯樓住宅出售3車(chē)庫(kù)岀售合 計(jì) 財(cái)務(wù)指標(biāo)與評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 財(cái)務(wù)計(jì)算年限。財(cái)務(wù)計(jì)算年限取2年，其中建設(shè)期1年。未計(jì)算固定資產(chǎn)折舊和銀行利息。 產(chǎn)量及售價(jià)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)品嚴(yán)格按**規(guī)劃列會(huì)指標(biāo)指標(biāo)，銷(xiāo)售與租賃價(jià)格均按目前市場(chǎng)平均價(jià)計(jì)算。 營(yíng)業(yè)稅及所得稅。按國(guó)家有關(guān)文件執(zhí)行。 基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)收益率為10%。 財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果 % 產(chǎn)品含稅銷(xiāo)售額**萬(wàn)元 生產(chǎn)總成本 **萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入**萬(wàn)元 年上交企業(yè)所得稅（按25%計(jì)算）**萬(wàn)元 年凈利潤(rùn)**萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率**% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)從上述計(jì)算結(jié)果可以看出，%，高于評(píng)估本項(xiàng)目所采用的10%的基準(zhǔn)收益率，也高于目前的銀行貸款利率，說(shuō)明本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。在項(xiàng)目投產(chǎn)后的4年計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)全部完成后，企業(yè)利潤(rùn)總額為6280萬(wàn)元，上繳國(guó)家稅收1570萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目投產(chǎn)后不但對(duì)企業(yè)本身具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且能為國(guó)家和地方財(cái)政收入做出一定的貢獻(xiàn)。 效益分析 總收入為**萬(wàn)元。 總開(kāi)支：**萬(wàn)元 獲利潤(rùn)：**萬(wàn)元 上交總稅額為**萬(wàn)元 獲純利潤(rùn)為：**萬(wàn)元 投資利稅率：**% 投資回報(bào)率：**% 投資收回期：**年(不含建設(shè)期4年) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上的財(cái)務(wù)計(jì)算與分析中可以看出，項(xiàng)目的盈利能力和清償能力都比較強(qiáng)，項(xiàng)目同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是比較好的，經(jīng)濟(jì)上是可行的。第十二章 研究結(jié)論與建議本報(bào)告從國(guó)家政策、宏觀環(huán)境、市場(chǎng)需求等分析入手，在形成清晰的項(xiàng)目方案規(guī)劃與開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)研評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)可行性實(shí)施了全面、客觀的分析，我們一致認(rèn)為：（1）本項(xiàng)目在**良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，結(jié)合國(guó)家政策變化帶來(lái)的機(jī)遇，具有良好的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)、政策和社會(huì)基礎(chǔ)。 （2）本項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)與項(xiàng)目特征相符，在進(jìn)度上具有緊湊、高效的特點(diǎn)，為提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與抵御時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)的能力提供了可靠保障。（3）項(xiàng)目的建成必將形成實(shí)質(zhì)性供應(yīng)，為南嘴鎮(zhèn)建設(shè)和提升品位作出重大貢獻(xiàn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目條件、工程方案、社會(huì)評(píng)價(jià)的分析研究可知，本項(xiàng)目具備方案合理、社會(huì)評(píng)價(jià)良好的建設(shè)條件。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)可行。 建議(1)在項(xiàng)目前期，鑒于本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益，建議當(dāng)?shù)卣e極配合承建單位，與開(kāi)發(fā)建設(shè)地各相關(guān)單位協(xié)調(diào)好，切實(shí)獲得相關(guān)部門(mén)支持政策，使其早日建成，以發(fā)揮其效益。 （2）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，加強(qiáng)管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，符合環(huán)境保護(hù)要求，及資金的嚴(yán)格控管。