【正文】 2 加：盈余公積補虧 減：提取盈余公積 提取公益金2727 應付利潤1313年末未分配利潤1625679165626562表6 項目現金流量表 單位：萬元序號項目2008年2009年2010年2011年合計1(一) 現金流入52971324352972383721 .現金收入529713243529723837345(二) 現金流出11022307137291782261073023441263143377292727292131180021742174910(三) 凈現金流量5725101721568601511(四)累計凈現金流量57254447601512(五)凈現值（12%）511281091116411313(六)累計凈現值511229974113表7 資金來源與運用表 單位：萬元序號項目2008200920102011合計1一、資金來源160971324352973463721．現金收入52971324352972383732．自有資金580000580043．借款50000050005其中：工商銀行貸款50000050006他行貸款7其它負債84．其它來源9二、資金運用110223071372917822101．總成本費用107302344126314337112．經營稅金及附加2927272921311123．所得稅0021742174134．公益金145．其它00015三、償還借款及盈余資金507510172156816815表8 項目借款償還預測表 單位：萬元 序號項 目2008200920102011合計1資金來源16097132435297346372盈余資金5075101721568168153年初還貨資金結余0507514247193224用于還貸資金來源5075152471581512815168155年初項目借款余額050004000100006其中：工行貸款050004000100007本年增加額500000050008其中；工行貸款500000050009本年還本額0100030001000500010其中：工行還貸0100030001000500011年末項目借款余額5000400010000012其中：工行貸款5000400010000013當年償債保證比1551314年末還貸資金結余5075142471281511815二、財務分析從財務預測表（表5—表8）來分析，漢正商業(yè)廣場項目建設期為13個月，完工面積65,020平方米，計劃銷售54,468㎡,預計可實現主營業(yè)務收入23,837萬元，主營業(yè)務成本11,929萬元，主營業(yè)務稅金及附加1,311萬元,營業(yè)費用、管理費用、財務費用合計1,901萬元，預計所得稅2,174萬元，稅后利潤6,522萬元。投資適中。項目總投資15,159萬元，開發(fā)成本13,258萬元，開發(fā)費用1,901萬元?；厥掌诙?。，含建設期也僅為3年。資金使用期限匹配合理。項目總資金來源34,637萬元,總資金運用17,822萬元,盈余資金16,815萬元?，F金流充足。項目累計現金流入6,015萬元,現金流出4,113萬元,凈現金流量8,456萬元,累計折合凈現值7,013萬元(按12%貼現率)。收益率較高。財務內部收益率92%，投資收益率43%，%。綜合償債保證比高。，向銀行借款有利。綜上所述，漢正商業(yè)廣場項目資金運投資適中，投資回收期短，可克服經濟周期性風險；資金使用期限匹配合理，有利企業(yè)穩(wěn)健經營；現金流充足，收益率較高，償債能力強，可保障項目的順利實施，且項目綜合償債保證比高,貸款償還有保障。從財務角度來看，該方案可行。第八章 可行性研究結論與建議第1節(jié) 可行性研究結論總體供給狀況 漢川市房地產業(yè)經過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭狀況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都投入了大量精力，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅約十萬平方米，房屋總體供應情況呈供不應求的局面。銷售情況較好的小區(qū)均位于市區(qū)內，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質良好，交通便利，但這類小區(qū)銷售價格較高。 根據項目的可比性原則，我們選取漢川市內的御景春城小高層、金地名居等較有代表性的樓盤，作為漢正商業(yè)廣場的主要競爭者進行對比和研究。從地理位置來看，漢正商業(yè)廣場位于漢川老城商業(yè)中心，人流，商業(yè)氛圍交通極為便利，均優(yōu)于御景和金地；樓盤建設 樓盤設計，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現代氣息的建筑造型均由名師精心設計，一次性開發(fā)完成。銷售情況御景春城小高層于2007年5月開盤，均價已近2000元／㎡；金地名居2007年10月份開盤以來，均價已達2400元／㎡；在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成10年。 在這兩個樓盤銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，御城春景主要針對武漢客戶，金地名居則以本地成功人士為主，而漢正商業(yè)廣場的營銷對象主要為外地到漢川投資型客商和漢川地區(qū)中高端客戶。同時由于其位于漢川商業(yè)中樞，升值潛力大，對購房者的吸引力較大。漢正商業(yè)廣場為漢川市2008年市政府要辦的“十件大事”之一，享有“六項”政策優(yōu)惠措施。因此漢正商業(yè)廣場具有如下優(yōu)勢： （1）政策鼓勵項目（2）發(fā)展商信譽好（3）小區(qū)地理位置好（4）配套設施完善（5）規(guī)劃設計水平高 。但因土地成本高，補償高，設計要求高，而導致定價均會超過御景和金地及漢川所有的樓盤，商業(yè)地段寸土寸金，綠化地帶少，對漢正商業(yè)廣場也有些影響。但物超所值的黃金地段，環(huán)繞左右的仙女山公園，火猴山公園給渲鬧的城市帶來寧靜與清新。第2節(jié) 項目實施建議漢正商業(yè)廣場項目地處漢川城區(qū)商業(yè)中心地段，在此開發(fā)投資，資金需求大。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司作為本地開發(fā)商，秉承“誠信至尊，追求無止”，“客戶至上，信譽至上，品牌至上”的企業(yè)理念，以實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)，在成功打造漢正服裝工業(yè)城和漢正新城項目時，將打造漢川商貿第一廣場為己任，與金融部門建立了良好的合作關系和信用美譽度，有實力足夠克服資金需求的風險；國際知名設計師精心設計，高標準嚴要求的施工建設，物有所值，物超所值讓高定價的風險消失；成熟的營銷模式以及高素質的營銷隊伍讓時間風險縮短；較好的投資回收率和相對短的投資回收期，讓漢正商業(yè)廣場經濟效益和社會效益同時提高。鑒于項目的成熟性和風險的可控性，以及有良好的社會效益和經濟效益，建議漢正商業(yè)廣場項目盡早立項開發(fā)建設。第九章 相關證書、文件附件 第32頁