【正文】 項目總投資估算為65580萬元（不含提前支付的稅費(fèi)），具體見下列表格。： 項目建設(shè)資金65580萬元，全部通過業(yè)主以注冊資金、銀行貸款、預(yù)售房款等渠道自行籌措解決。： 共7億元，分3年投入。第十章 財務(wù)測算與經(jīng)濟(jì)評價 ①根據(jù)國家計劃委員會2006年頒布實施的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，并結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)進(jìn)行財務(wù)測算、經(jīng)濟(jì)評價與不確定性分析。 ②用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積30000M2。③銷售價格是通過對天津市武清區(qū)目前周邊商城銷售價格的調(diào)查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。預(yù)售價格如下：商業(yè)店面價格地上平均23000元／M2④%估算（不含不可預(yù)見費(fèi)）。⑤銷售費(fèi)用按銷售收入的1％估算。⑥財務(wù)費(fèi)用按預(yù)計年利率按12%估算。 ⑦銷售稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定測算。本項目計劃至2014年全部銷售完畢，具體銷售計劃：2011年11月取得一期預(yù)售許可證，2012年初開始銷售。2012年完成銷售一期計劃的20%，銷售收入11200萬元，已經(jīng)完成全年的銷售計劃。2013年完成一期銷售計劃的50%，銷售收入28000萬元，一、二季度各完成銷售7%，三、四季度各完成銷售8%，合計30%。2014年完成一期銷售計劃的100%，一、二季度各完成銷售10%，三、四季度各完成銷售,15%，合計50%。 第十一章 主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的王要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析項目定位項目的技采經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 項目定位為中高等檔次商業(yè)綜合體，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)綜合體不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高消費(fèi)主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代生活理念，這就給項目公司帶去兩個方面的要求，一萬面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻、使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求，另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位萬面考慮，與天利仁和同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，這是好的一面。因此，本項目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項目的籌資計劃中，絕大部分部分資金是自有資金，部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上一期的銷售收入用于下一期項目后期裝修，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，項目的建設(shè)過程中，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。第十二章 綜合評價 項目具有良好的社會效益和環(huán)境效益。 該項目主要作為位于新城市的重點(diǎn)商業(yè)工程，對促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。該項目的建設(shè)將有效地改善區(qū)域的面貌，促進(jìn)商貿(mào)業(yè)的繁榮；項目建成后，武清形成一個新型商業(yè)綜合體，同時可充分提高土地資源利用率，具有良好的社會效益。該項目具有一定的綠化率，同時，供水、供電、排水、排污等設(shè)施配套齊全，將徹底改善該區(qū)域的環(huán)境條件，具有顯著的環(huán)境效益。 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、消費(fèi)觀念的更新，天津市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 通過財務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)分析，，表明該項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 萬家商業(yè)廣采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳 “五統(tǒng)一”的商業(yè)運(yùn)營模式。福盛地產(chǎn)本著“招商、安商、育商、福商”的“四商”原則與投資者、經(jīng)營者一起共同培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展“福盛盈門”的市場品牌，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 項目公司的資金優(yōu)勢。 項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 本項目開發(fā)規(guī)模較大、以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。萬家商業(yè)廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場，提升城市消費(fèi)形象。土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。風(fēng)險性分析表明，該項目只要達(dá)到預(yù)期收入的70％或總投資上漲40％的條件下尚能保本，且總投資和總收入的敏感性較低，表明該項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，該項目的建設(shè)具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因而項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。 ①拆遷安置的難易程度和進(jìn)度直接影響到項目的開發(fā)進(jìn)度； ②項目的定位主題、檔次較高，因本片區(qū)人氣尚未凝聚，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； ③房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 建議 強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 ①嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； ②及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； ③按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司 2011年8月