【導(dǎo)讀】際天河機(jī)場(chǎng)僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列。--漢江橫穿全境，107、318國(guó)道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過(guò)，全市面積1663平方公里，人口120萬(wàn)。境內(nèi)資源豐富、土。地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值已進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。全市國(guó)有及年銷(xiāo)售收入過(guò)500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)達(dá)140家?！叭Y”企業(yè)38家。以國(guó)家重點(diǎn)工程120萬(wàn)KW的漢川電廠為紐帶的五大支柱產(chǎn)業(yè)，均形成規(guī)模效應(yīng)。即以漢正服裝工業(yè)城、馬口紡織為龍頭的紡織服裝。產(chǎn)業(yè)群和以達(dá)利食品為龍頭的食品加工產(chǎn)業(yè)群。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。漢川是國(guó)家重點(diǎn)商品糧、商品。農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣重點(diǎn)縣市和全國(guó)水產(chǎn)漁業(yè)淡水養(yǎng)殖試驗(yàn)區(qū)。產(chǎn)量為全省“十強(qiáng)”和全國(guó)“百?gòu)?qiáng)”。糧食年產(chǎn)億公斤，棉花1700. 局合理、道路交通便捷、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化中等城市。為武漢輻射西部城市的戰(zhàn)略支點(diǎn)。漢川城區(qū)定位為全市的中心，武漢

　　

【正文】 分配預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入 5297 13243 5297 23837 減： 主營(yíng)業(yè)務(wù) 成本 2652 6625 2652 11929 主營(yíng)稅金及附加 292 727 292 1311 (1)營(yíng)業(yè)稅 265 662 265 1257 (2)城市維護(hù) 稅 19 45 19 83 (3)教育費(fèi)用附加 8 20 8 36 主營(yíng)業(yè)務(wù) 利潤(rùn) 2353 5891 2353 10597 減 ： 銷(xiāo)售費(fèi)用 196 342 342 880 管理費(fèi)用 121 54 24 199 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 411 329 82 822 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1625 5166 1905 8696 利潤(rùn)總額 1625 5166 1905 8696 減：所得稅 0 0 2174 2174 凈利潤(rùn) 1625 5166 269 6522 加：年初未分配利潤(rùn) 0 1625 6791 上年利潤(rùn)調(diào)整 可供分配利潤(rùn) 1625 6791 6522 6522 加：盈余公積補(bǔ)虧 減：提取盈余公積 提取公益金 27 27 應(yīng)付利潤(rùn) 13 13 年末未分配利潤(rùn) 1625 6791 6562 6562 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 27 頁(yè) 表 6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 1 (一 ) 現(xiàn)金流入 5297 13243 5297 23837 2 1 .現(xiàn)金收入 5297 13243 5297 23837 3 4 5 (二 ) 現(xiàn)金流出 11022 3071 3729 17822 6 10730 2344 1263 14337 7 292 727 292 1311 8 0 0 2174 2174 9 10 (三 ) 凈現(xiàn)金流量 5725 10172 1568 6015 11 (四 )累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5725 4447 6015 12 (五 )凈現(xiàn)值 （ 12%） 5112 8109 1116 4113 13 (六 )累計(jì)凈現(xiàn)值 5112 2997 4113 表 7 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 合計(jì) 1 一、資金來(lái)源 16097 13243 5297 34637 2 1．現(xiàn)金收入 5297 13243 5297 23837 3 2．自有資金 5800 0 0 5800 4 3．借款 5000 0 0 5000 5 其中：工商銀行貸款 5000 0 0 5000 6 他行貸款 7 其它負(fù)債 8 4．其它來(lái)源 9 二、資金運(yùn)用 11022 3071 3729 17822 10 1．總成本費(fèi)用 10730 2344 1263 14337 11 2．經(jīng)營(yíng)稅金及附加 292 727 292 1311 12 3．所得稅 0 0 2174 2174 13 4．公益金 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 28 頁(yè) 14 5．其它 0 0 0 15 三、償還借款及盈余資金 5075 10172 1568 16815 表 8 項(xiàng)目借款償還預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 2020 2020 2020 2020 合計(jì) 1 資金來(lái)源 16097 13243 5297 34637 2 盈余資金 5075 10172 1568 16815 3 年初還貨資金結(jié)余 0 5075 14247 19322 4 用于還貸資金來(lái)源 5075 15247 15815 12815 16815 5 年初項(xiàng)目借款 余 額 0 5000 4000 1000 0 6 其中：工行貸款 0 5000 4000 1000 0 7 本年增加額 5000 0 0 0 5000 8 其中；工行貸款 5000 0 0 0 5000 9 本年還本額 0 1000 3000 1000 5000 10 其中：工行還貸 0 1000 3000 1000 5000 11 年 末 項(xiàng)目 借款余 額 5000 4000 1000 0 0 12 其中：工行貸款 5000 4000 1000 0 0 13 當(dāng)年償債保證比 15 5 13 14 年末還貸資金結(jié)余 5075 14247 12815 11815 二、 財(cái)務(wù)分析 從財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表 （表 5—表 8） 來(lái)分析， 漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)期為 13 個(gè)月， 完工面積 65,020 平方米， 計(jì)劃銷(xiāo)售 54,468 ㎡ ,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 23,837 萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 11,929 萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 1,311 萬(wàn)元 ,營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì) 1,901 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)所得稅 2,174 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 6,522 萬(wàn)元。 投資適中。 項(xiàng)目總投資 15,159 萬(wàn)元， 開(kāi)發(fā)成本 13,258 萬(wàn)元 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1,901 萬(wàn)元 。 回收期短。 財(cái)務(wù)投資回收期 為 年 ，含建設(shè)期也僅為 3 年。 資金使用期限 匹配 合理。項(xiàng)目總資金來(lái)源 34,637 萬(wàn)元 ,總資金運(yùn)用 17,822 萬(wàn)元 ,盈余資金 16,815 萬(wàn)元。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 29 頁(yè) 現(xiàn)金流充足。項(xiàng)目 累計(jì)現(xiàn)金流 入 6,015 萬(wàn)元 ,現(xiàn)金流出 4,113 萬(wàn)元 ,凈現(xiàn)金流 量 8,456 萬(wàn)元 ,累計(jì) 折合 凈現(xiàn)值 7,013 萬(wàn)元 (按 12%貼現(xiàn)率 )。 收益率較高。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 92%，投資收益率 43%，銷(xiāo)售 凈 利率 %。 綜合償債保證比高。綜合償債保證比為 ，向銀行借款 有利 。 綜上所述，漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 資金運(yùn) 投資適中，投資回收期短，可克服經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險(xiǎn)； 資金使用期限匹配合理， 有利企業(yè) 穩(wěn)健 經(jīng)營(yíng)；現(xiàn)金流充足， 收益率 較高，償債能力強(qiáng)， 可保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，且項(xiàng)目綜合償債保證比 高 ,貸款償還有保障 。 從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，該方案可行。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 30 頁(yè) 第八章 可行性研究結(jié)論與建議 第 1節(jié) 可行性研究結(jié)論 總體供給狀況 漢川市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng) 狀 況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了 大量精力 ，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售的和準(zhǔn)備的銷(xiāo)售的住宅 約 十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供 不應(yīng) 求的局面。銷(xiāo)售情況較好的小區(qū) 均 位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但 這類(lèi)小區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格 較 高 。 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取漢川市內(nèi)的 御景春城小高層 、金地名居 等較有代表性的樓盤(pán)，作為 漢正商業(yè)廣場(chǎng) 的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。從地理位置來(lái)看， 漢正商業(yè)廣場(chǎng)位 于 漢川老 城 商業(yè)中心 ，人流，商業(yè)氛圍 交通 極 為便利 ，均優(yōu)于御景和金地； 樓盤(pán)建設(shè) 樓盤(pán)設(shè)計(jì)， 其舒適而富有變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì) ， 一次性開(kāi)發(fā)完成。銷(xiāo)售情況 御景春城小高層 于 2020年 5 月開(kāi)盤(pán)， 均價(jià)已近 2020 元 ／ ㎡ ； 金地名居 2020 年 10 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)， 均價(jià)已達(dá) 2400 元 ／ ㎡ ；在付款方式上，大部分是采 用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 10 年。 在這兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷(xiāo)售方式， 御城春景主要針對(duì)武漢客戶(hù)，金地名居則以本地成功人士為主，而漢正商業(yè)廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo) 對(duì)象 主要 為 外地到漢川投資型客商和 漢川地區(qū)中高 端客戶(hù)。 同時(shí)由于其位于 漢川商業(yè)中樞 ，升值潛力大，對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大 。漢正商業(yè)廣場(chǎng)為漢川市 2020 年市政府要辦的“十件大事”之一，享有“六項(xiàng)”政策優(yōu)惠措施。因此漢正商業(yè)廣場(chǎng)具有如下 優(yōu)勢(shì)： （ 1） 政策鼓勵(lì)項(xiàng)目 （ 2）發(fā)展商信譽(yù)好 （ 3）小區(qū)地理位置好 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 31 頁(yè) （ 4）配套設(shè)施完善 （ 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 。 但因土地成本高，補(bǔ)償高，設(shè)計(jì)要求高，而導(dǎo)致定價(jià)均會(huì)超過(guò)御景和金地及漢川所有的樓盤(pán)，商業(yè)地段寸土寸金，綠化地帶少，對(duì)漢正商業(yè)廣場(chǎng)也有些影響。但物超所值的黃金地段，環(huán)繞左右的仙女山公園，火猴山公園給渲鬧的城市帶來(lái)寧?kù)o與清新。 第 2 節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議 漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地處漢川城區(qū)商業(yè)中心地段，在此開(kāi)發(fā)投資，資金需求大。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司作為本地開(kāi)發(fā)商，秉承“誠(chéng)信至尊，追求無(wú)止”，“客戶(hù)至上，信譽(yù)至上，品牌至上”的企業(yè)理念，以實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)，回饋家鄉(xiāng)，在成功打造漢正服裝工業(yè)城和漢 正新城項(xiàng)目時(shí)，將打造漢川商貿(mào)第一廣場(chǎng)為己任，與金融部門(mén)建立了良好的合作關(guān)系和信用美譽(yù)度，有實(shí)力足夠克服資金需求的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)際知名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的施工建設(shè)，物有所值，物超所值讓高定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)消失；成熟的營(yíng)銷(xiāo)模式以及高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍讓時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)縮短；較好的投資回收率和相對(duì)短的投資回收期，讓漢正商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同時(shí)提高。 鑒于項(xiàng)目的成熟性和風(fēng)險(xiǎn)的可控性，以及有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，建議漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目盡早立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場(chǎng)可行 性研究 報(bào)告》 第 32 頁(yè) 第九章 相關(guān)證書(shū)、文件附件