【導(dǎo)讀】際天河機場僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟圈之列。--漢江橫穿全境，107、318國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，全市面積1663平方公里，人口120萬。境內(nèi)資源豐富、土。地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽。億元，工業(yè)經(jīng)濟實力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值已進入全省“十強”行列。全市國有及年銷售收入過500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)達140家?！叭Y”企業(yè)38家。以國家重點工程120萬KW的漢川電廠為紐帶的五大支柱產(chǎn)業(yè)，均形成規(guī)模效應(yīng)。即以漢正服裝工業(yè)城、馬口紡織為龍頭的紡織服裝。產(chǎn)業(yè)群和以達利食品為龍頭的食品加工產(chǎn)業(yè)群。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。漢川是國家重點商品糧、商品。農(nóng)業(yè)機械化推廣重點縣市和全國水產(chǎn)漁業(yè)淡水養(yǎng)殖試驗區(qū)。產(chǎn)量為全省“十強”和全國“百強”。糧食年產(chǎn)億公斤，棉花1700. 局合理、道路交通便捷、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化中等城市。為武漢輻射西部城市的戰(zhàn)略支點。漢川城區(qū)定位為全市的中心，武漢

　　

【正文】 分配預(yù)測表 單位：萬元 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 合計 主營業(yè)務(wù) 收入 5297 13243 5297 23837 減： 主營業(yè)務(wù) 成本 2652 6625 2652 11929 主營稅金及附加 292 727 292 1311 (1)營業(yè)稅 265 662 265 1257 (2)城市維護 稅 19 45 19 83 (3)教育費用附加 8 20 8 36 主營業(yè)務(wù) 利潤 2353 5891 2353 10597 減 ： 銷售費用 196 342 342 880 管理費用 121 54 24 199 財務(wù)費 用 411 329 82 822 營業(yè)利潤 1625 5166 1905 8696 利潤總額 1625 5166 1905 8696 減：所得稅 0 0 2174 2174 凈利潤 1625 5166 269 6522 加：年初未分配利潤 0 1625 6791 上年利潤調(diào)整 可供分配利潤 1625 6791 6522 6522 加：盈余公積補虧 減：提取盈余公積 提取公益金 27 27 應(yīng)付利潤 13 13 年末未分配利潤 1625 6791 6562 6562 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 27 頁 表 6 項目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 1 (一 ) 現(xiàn)金流入 5297 13243 5297 23837 2 1 .現(xiàn)金收入 5297 13243 5297 23837 3 4 5 (二 ) 現(xiàn)金流出 11022 3071 3729 17822 6 10730 2344 1263 14337 7 292 727 292 1311 8 0 0 2174 2174 9 10 (三 ) 凈現(xiàn)金流量 5725 10172 1568 6015 11 (四 )累計凈現(xiàn)金流量 5725 4447 6015 12 (五 )凈現(xiàn)值 （ 12%） 5112 8109 1116 4113 13 (六 )累計凈現(xiàn)值 5112 2997 4113 表 7 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 2020 2020 2020 2020 合計 1 一、資金來源 16097 13243 5297 34637 2 1．現(xiàn)金收入 5297 13243 5297 23837 3 2．自有資金 5800 0 0 5800 4 3．借款 5000 0 0 5000 5 其中：工商銀行貸款 5000 0 0 5000 6 他行貸款 7 其它負債 8 4．其它來源 9 二、資金運用 11022 3071 3729 17822 10 1．總成本費用 10730 2344 1263 14337 11 2．經(jīng)營稅金及附加 292 727 292 1311 12 3．所得稅 0 0 2174 2174 13 4．公益金 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 28 頁 14 5．其它 0 0 0 15 三、償還借款及盈余資金 5075 10172 1568 16815 表 8 項目借款償還預(yù)測表 單位：萬元 序號 項 目 2020 2020 2020 2020 合計 1 資金來源 16097 13243 5297 34637 2 盈余資金 5075 10172 1568 16815 3 年初還貨資金結(jié)余 0 5075 14247 19322 4 用于還貸資金來源 5075 15247 15815 12815 16815 5 年初項目借款 余 額 0 5000 4000 1000 0 6 其中：工行貸款 0 5000 4000 1000 0 7 本年增加額 5000 0 0 0 5000 8 其中；工行貸款 5000 0 0 0 5000 9 本年還本額 0 1000 3000 1000 5000 10 其中：工行還貸 0 1000 3000 1000 5000 11 年 末 項目 借款余 額 5000 4000 1000 0 0 12 其中：工行貸款 5000 4000 1000 0 0 13 當(dāng)年償債保證比 15 5 13 14 年末還貸資金結(jié)余 5075 14247 12815 11815 二、 財務(wù)分析 從財務(wù)預(yù)測表 （表 5—表 8） 來分析， 漢正商業(yè)廣場項目建設(shè)期為 13 個月， 完工面積 65,020 平方米， 計劃銷售 54,468 ㎡ ,預(yù)計可實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 23,837 萬元，主營業(yè)務(wù)成本 11,929 萬元，主營業(yè)務(wù)稅金及附加 1,311 萬元 ,營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用合計 1,901 萬元，預(yù)計所得稅 2,174 萬元，稅后利潤 6,522 萬元。 投資適中。 項目總投資 15,159 萬元， 開發(fā)成本 13,258 萬元 ， 開發(fā)費用 1,901 萬元 。 回收期短。 財務(wù)投資回收期 為 年 ，含建設(shè)期也僅為 3 年。 資金使用期限 匹配 合理。項目總資金來源 34,637 萬元 ,總資金運用 17,822 萬元 ,盈余資金 16,815 萬元。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 29 頁 現(xiàn)金流充足。項目 累計現(xiàn)金流 入 6,015 萬元 ,現(xiàn)金流出 4,113 萬元 ,凈現(xiàn)金流 量 8,456 萬元 ,累計 折合 凈現(xiàn)值 7,013 萬元 (按 12%貼現(xiàn)率 )。 收益率較高。財務(wù)內(nèi)部收益率 92%，投資收益率 43%，銷售 凈 利率 %。 綜合償債保證比高。綜合償債保證比為 ，向銀行借款 有利 。 綜上所述，漢正商業(yè)廣場項目 資金運 投資適中，投資回收期短，可克服經(jīng)濟周期性風(fēng)險； 資金使用期限匹配合理， 有利企業(yè) 穩(wěn)健 經(jīng)營；現(xiàn)金流充足， 收益率 較高，償債能力強， 可保障項目的順利實施，且項目綜合償債保證比 高 ,貸款償還有保障 。 從財務(wù)角度來看，該方案可行。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 30 頁 第八章 可行性研究結(jié)論與建議 第 1節(jié) 可行性研究結(jié)論 總體供給狀況 漢川市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭 狀 況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了 大量精力 ，目前市場上進行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅 約 十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供 不應(yīng) 求的局面。銷售情況較好的小區(qū) 均 位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但 這類小區(qū)銷售價格 較 高 。 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取漢川市內(nèi)的 御景春城小高層 、金地名居 等較有代表性的樓盤，作為 漢正商業(yè)廣場 的主要競爭者進行對比和研究。從地理位置來看， 漢正商業(yè)廣場位 于 漢川老 城 商業(yè)中心 ，人流，商業(yè)氛圍 交通 極 為便利 ，均優(yōu)于御景和金地； 樓盤建設(shè) 樓盤設(shè)計， 其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計 ， 一次性開發(fā)完成。銷售情況 御景春城小高層 于 2020年 5 月開盤， 均價已近 2020 元 ／ ㎡ ； 金地名居 2020 年 10 月份開盤以來， 均價已達 2400 元 ／ ㎡ ；在付款方式上，大部分是采 用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 10 年。 在這兩個樓盤銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式， 御城春景主要針對武漢客戶，金地名居則以本地成功人士為主，而漢正商業(yè)廣場的營銷 對象 主要 為 外地到漢川投資型客商和 漢川地區(qū)中高 端客戶。 同時由于其位于 漢川商業(yè)中樞 ，升值潛力大，對購房者的吸引力較大 。漢正商業(yè)廣場為漢川市 2020 年市政府要辦的“十件大事”之一，享有“六項”政策優(yōu)惠措施。因此漢正商業(yè)廣場具有如下 優(yōu)勢： （ 1） 政策鼓勵項目 （ 2）發(fā)展商信譽好 （ 3）小區(qū)地理位置好 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 31 頁 （ 4）配套設(shè)施完善 （ 5）規(guī)劃設(shè)計水平高 。 但因土地成本高，補償高，設(shè)計要求高，而導(dǎo)致定價均會超過御景和金地及漢川所有的樓盤，商業(yè)地段寸土寸金，綠化地帶少，對漢正商業(yè)廣場也有些影響。但物超所值的黃金地段，環(huán)繞左右的仙女山公園，火猴山公園給渲鬧的城市帶來寧靜與清新。 第 2 節(jié) 項目實施建議 漢正商業(yè)廣場項目地處漢川城區(qū)商業(yè)中心地段，在此開發(fā)投資，資金需求大。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司作為本地開發(fā)商，秉承“誠信至尊，追求無止”，“客戶至上，信譽至上，品牌至上”的企業(yè)理念，以實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)，在成功打造漢正服裝工業(yè)城和漢 正新城項目時，將打造漢川商貿(mào)第一廣場為己任，與金融部門建立了良好的合作關(guān)系和信用美譽度，有實力足夠克服資金需求的風(fēng)險；國際知名設(shè)計師精心設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)嚴要求的施工建設(shè)，物有所值，物超所值讓高定價的風(fēng)險消失；成熟的營銷模式以及高素質(zhì)的營銷隊伍讓時間風(fēng)險縮短；較好的投資回收率和相對短的投資回收期，讓漢正商業(yè)廣場經(jīng)濟效益和社會效益同時提高。 鑒于項目的成熟性和風(fēng)險的可控性，以及有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，建議漢正商業(yè)廣場項目盡早立項開發(fā)建設(shè)。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 32 頁 第九章 相關(guān)證書、文件附件