【導讀】務設施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。產業(yè)、交通、配套等各個方面設施條件得到完善，伴隨區(qū)。居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通。主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。北小河南側統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共。為主，兼有居住、商服等相應配套服務功能的綜合區(qū)。相對緩慢，被稱作“睡城”。但在近年政府規(guī)劃調整和改善良后，望。房者的認可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京。東區(qū)的范圍是東至京包鐵。隨后世界500強企業(yè)紛紛把視線轉向以“睡城”著稱的望。子、松下、LG等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。業(yè)已形成以通信、計算機、數字視聽為主的產業(yè)支柱。在望京地區(qū)產業(yè)鏈條逐步完善的過程中，

　　

【正文】 商業(yè)體量（ ㎡ ） 業(yè)態(tài)定位 現有商業(yè)設施及商業(yè)配套 眾運大廈 4000 餐飲、美容美體 葉青大廈 2021 銀行、藥店等 愛暮大廈 400 展示廳 佳境天城 5000 餐飲、電訊等 中辰大廈 2021 商務配套 利澤西園 800 社區(qū)配套 雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套 望馨園 5000 社區(qū)配套 望京明苑 3780 餐飲 星源國際 3500 社區(qū)配套 望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂 LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑 夏都盈座 2200 社區(qū)配套 都市心海岸 3200 社區(qū)配套 望京花園東區(qū) 20210 社區(qū)配套 望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套 望京西園 2 區(qū) 2021 社區(qū)配套 望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套 望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套 南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓 南湖中園 2 區(qū) 12021 京客隆超市 南湖東 園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套 南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器 慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套 慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置） 圣馨大地 3000 休閑、配套 望興家園 300 社區(qū)配套 湖畔雅居 8000 社區(qū)配套 花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲 花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲 金隅麗港城 21000 折扣店 望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社區(qū)配套 望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套 風格雅園 800 社區(qū)配套 銀領國際 6500 社區(qū)配套（空置） CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲 藍色家族 4000 住皇城（售樓） 嘉潤家園 2021 銀行、社區(qū)配套 中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售 南湖綜合市場 8000 綜合市場 望京建材大世界 12021 建材市場 百安居 15000 建材超市 愛家家居 13000 建材超市 在建及規(guī)劃中商業(yè)麗景新貴（ 家樂福 ） 40000 超市 沃爾瑪購物廣場 106000 綜合購物 宜家 家居 30000 家居超市 家樂福（北四環(huán)） 40000 超市 歐尚超市 40000 超市 方恒國際中心 50000 綜合公建 望京國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè) 旺角廣場 21000 百貨零售 項目 望京購物廣場 89000 綜合商業(yè) 博雅國際 8000 商務配套 炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套 金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套 鹿港 5000 社區(qū)配套 博泰國際 20300 餐飲、電器等 華鼎世家 4000 社區(qū)配套 季景沁園 12021 社區(qū)配套、餐飲等 北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街 寶星國際 45000 綜合商業(yè) 融科橄欖城 40000 綜合商業(yè) 國風北京 51800 綜合商業(yè) 嘉美風尚 68000 綜合商業(yè) 上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲 澳洲康都 10000 社區(qū)配套 鹿港寫字樓 5800 商務配套 東湖灣 70000 綜合公建 以上數據是對望京現有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計，所列項目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是基于調研數據的合理估計，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供應的概貌。 按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體 量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級換代、甚至退出市場。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近 30%是以商業(yè)配套的形式出現的。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供應量將在 70 萬平方米以上。 望京區(qū)域商業(yè)項目分布圖 三、本項目周邊的狀況分析 項項 目目 區(qū)區(qū) 位位 及及 研研 究究 范范 圍圍 本項目位于望京地區(qū)的北側，北鄰望京北路，南至北小河，南北向分布于廣順北大街西側，擁有良好的臨街展示效果。由于本項目所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北 街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰望京的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 權衡本項目周邊的區(qū)域的特點，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。 劃分依據 ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側劃至五環(huán)路。 ? 因望京西路以西為京承高速路，且中間的未來規(guī)劃多為綠化，缺乏消費人群，故西側范圍劃至望京西路。 ? 南側和東側的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪 和經營較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費人群，所以將南側和東側規(guī)劃范圍劃分于此。 本本 案案 交交 通通 狀狀 況況 分分 析析 本項目周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、 河蔭西路、 利澤中路 、利澤西路、 南湖北路。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。 項目周邊道路交通圖 我們可以看出，本項目周邊的路網結構主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等 5 條線路組成，形成了三橫兩 縱的道路格局。他們對本案的后期運營影響較大，其主要體現在于： ? 廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達狀況，有利于周邊區(qū)域的消費者到達本項目。而其北通北五環(huán)，是望京的主要出入口之一，本案位于其街路西側（即由北向南方向），恰好是進入望京的必經之路，對后期的商業(yè)運營較為有利。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設有交通隔離帶。而本項目位于望京北側，即由南向北的消費群（人流及車流）多需要左行到達本案，對消費行為而言有著一定的不利因素；望京的產業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項目，均在廣順北大街東側 ，交通隔離帶的設立，對由東向西的消費人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。 ? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。 ? 利澤西路位于本項目西側，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運營過程中，可以通過利澤西路為本案提供良好的物流組織。而利澤西路南側與南湖北路相連接，目前，南湖北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費 人群至本項目，對本案經營較為有利。 本本 案案 周周 邊邊 住住 宅宅 狀狀 況況 分分 析析 通過對本項目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內的人口數量及初步的消費力狀況。為本案后期的市場定位提供相應的數據支持。 周邊住宅狀況 分析 本項目周邊現有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費群之所在。通過對其人口基數、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數據支持。 區(qū)域周邊 主要住宅統(tǒng)計表 名稱 位置 體量（萬㎡） 均價（元 /㎡） 望京利澤家園 利澤西路 100 板樓 4700 塔樓4200 望馨園 望京新興產業(yè)區(qū) 1314地 26 4850 澳洲康都 望京廣順北大街葉青大廈西300 米北 28 7600 望京悅城 望京利澤西園 19 4480 南湖中園東園 南湖渠中路 80 星源國際 望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角 10 7800 上京 CA 公寓 望京花園 廣順北大街與利澤中路交匯處 31 5500 東湖灣 廣順北大街，本項目西側 30 待價 望京花園東區(qū) 廣澤路與利澤中路交匯處 6050 慧谷時空 望京廣順北大街 12 5800 花家地小區(qū) 朝陽北四環(huán)東路 —— 望京明苑 廣順北大街與宏泰西路交匯處 5450 區(qū)域現有住宅分布 從研究區(qū)域內的數據統(tǒng)計中我們可以看出，本項目周邊區(qū)域的住宅市場供應量有 ㎡左右，人口有 10530 人（按每百平米 人次計算）；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等項目，預計其研究區(qū)域現有人口數量將在 20210 人左右。 從房屋的銷售均價中我們可以看出，現有住宅的均價普遍維持在6000 元 /㎡左右的范圍之內（其中包括較多舊有住宅），并且有逐步上揚的趨勢。 而從望京區(qū)范圍內的住宅售價來看（目前均價多在 7000元 /㎡以上），所以初步判定研究區(qū)域內的常住人口消費力相對有限。 目前，本案研究區(qū)域內規(guī)劃用地主要有上京 CA 公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。 項目周邊商業(yè)狀況分析 大體量商業(yè)狀況 由于本項目體量較大，所以我們通過對周邊項目大體量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費人群的消費取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對本項目的影響。這 樣，可以有利于本項目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風險抗性。 區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計表 名稱 體量（㎡） 博雅國際 8000 順天府超市 1500 家樂福（規(guī)劃） 30000 蘇寧電器 4000 華潤超市 2021 望角廣場 21000 大中電器 3000 京客隆 12021 鑫隆小商品城 14000 望京建材大世界 20210 南湖綜合市場 8000 區(qū)域大型商業(yè)分布 本案 從研究區(qū)域已知商業(yè)狀況來看，主要有百貨、綜合超市、購物中心和專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，市場分布較為分散。目前，只有南湖北路與 湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。 項目周邊餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展狀況 分析 望京作為北京目前最大的居住組團，其所承載的 餐飲 功能不言而 喻 ，大量居住人口的存在使得望京對餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)消費 有著旺盛的需求。本項目位于望京 北部新城區(qū)域 ， 與產業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本項目在后期的餐飲 、娛樂商戶的引入提供相應數據支持。 在對這兩方面進行分析時，我們將著重針 對業(yè)態(tài)的經營情況、類別、商戶數量、經營檔次這四個方面做詳細說明。 ? 項目周邊餐飲業(yè)發(fā)展狀況 從對區(qū)域調研情況，區(qū)域內已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設的花家地區(qū)域，已經形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調研的數據分析，區(qū)域內主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。 從區(qū)域內餐飲商戶數量統(tǒng)計情況來看，韓式料理商戶數量居多，整個區(qū)域韓式料理店不下 50 家，在望京西園三區(qū)、四區(qū)入駐的韓籍人士居住數量最多，韓式料理也多在這個區(qū)域分布，本項目與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠， 周邊韓式料理店也有將近 20 家，從調研資料統(tǒng)計，周邊川菜約有 10 家左右，東北菜約 34 家，中、西式快餐已超過 10家。 從經營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側，以產業(yè)發(fā)展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5 層 100150 海棠花 利澤中二路 1 號 100150 故鄉(xiāng)山川 望京新城 423 樓 1 層 5070 全州館韓國料理 望京新城 423 樓 12層 50 瓦房 望京新城美食城 1 層 60 北昌豆腐 西園四區(qū) 420 樓 3 層 50 從對周邊餐飲商戶調研得知，目前，在本區(qū)域經營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內餐飲消費存在一定的市場發(fā)展空間。 項目周邊餐飲分布情況 ? 項目 周邊 休閑 娛樂 業(yè)態(tài)發(fā)展 狀況分析 望京作為居住組團，其擁有著大量的人口基數，而他們在此居住的同時，對娛樂等功能性業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時也反映出了區(qū)域的成熟度。下面，通過對區(qū)域內娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商 業(yè)的定位提供相應的參考資料。 項目周邊休閑、 娛樂 業(yè)態(tài) 分布 圖 區(qū)域內休閑娛樂項目主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、 KTV、高爾夫俱樂部、圍棋會館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中已知進駐國內的健身品牌商戶都已進駐