【正文】 國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》。《物業(yè)管理?xiàng)l例》。近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國(guó)家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門(mén)檻。投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊(cè)資金與投資總額的關(guān)系，對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、辦理《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等提出了更高的要求。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。2011年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2008年2月，注冊(cè)資金800萬(wàn)元，為自然人投資或控股的有限責(zé)任公司，企業(yè)住址在某縣城內(nèi)大十字街西，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)。其憑借雄厚的實(shí)力競(jìng)拍取得該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門(mén)審核同意其選址意見(jiàn)并同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的行業(yè)準(zhǔn)入條件。第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體，城市化的過(guò)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開(kāi)發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得很明顯。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中其最重要的資源便是土地。受?chē)?guó)家土地市場(chǎng)整頓等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺(tái)，土地資源供應(yīng)總量的控制，未來(lái)兩三年內(nèi)，某縣土地出讓將會(huì)進(jìn)一步減緩。因此，根據(jù)2011年的開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年內(nèi)，每年的土地開(kāi)發(fā)規(guī)模不超過(guò)20萬(wàn)㎡。某縣某鎮(zhèn)豐利路步行街西側(cè)，利民路北側(cè)，原城關(guān)鎮(zhèn)派出所。屬縣城中心繁華地段，地理位置十分優(yōu)越獨(dú)特，交通便利，周?chē)鞘信涮自O(shè)施齊全，居住商業(yè)步行街內(nèi)眾多，是宜商的理想之地。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)《某縣城市總體規(guī)劃》和《某縣老城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開(kāi)城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個(gè)城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，某縣國(guó)土資源局對(duì)該地塊進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)掛牌出讓?zhuān)玫匦再|(zhì)按商住用地出讓?zhuān)撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得該地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，用于商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)。按照某縣近期規(guī)劃和城市的發(fā)展，城區(qū)發(fā)展重心將實(shí)行三區(qū)并進(jìn)，重點(diǎn)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。該地塊作為某縣老城區(qū)核心，地處繁華商業(yè)和公共設(shè)施中心地段，為了使老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，必須建立相應(yīng)的城市硬件來(lái)滿足某縣城市規(guī)劃需求，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有土地容積率利用合理，集約土地利用率高，并可提升周邊土地資源潛在價(jià)值，改善破舊城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消費(fèi)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，在該地塊進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是完全合理的。土地利用合理性還與項(xiàng)目建設(shè)的建筑密度有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問(wèn)題還涉及到環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平等問(wèn)題。在一定時(shí)期內(nèi)，必須要以一個(gè)合理的密度加以控制，這個(gè)密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等承受力及技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平，又要注意與將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)，既要體現(xiàn)規(guī)劃水平，又要體現(xiàn)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平，從而促進(jìn)城市土地利用的規(guī)范化、合理化和效率化。（一期），%，容積率和建筑密度指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定，土地利用合理，符合城市總體規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃要求。第四章 節(jié)能方案分析 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》。《中華人民共和國(guó)可再生能源法》。《中華人民共和國(guó)電力法》。《中華人民共和國(guó)建筑法》。《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》?！吨腥A人民共和國(guó)計(jì)量法》?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國(guó)務(wù)院令28號(hào))?！肚鍧嵣a(chǎn)審核暫行辦法》(國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局令第16號(hào))《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》(國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào))?！丁笆晃濉笔笾攸c(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見(jiàn)》(國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號(hào))。1《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》(國(guó)家經(jīng)貿(mào)委19910)。1《節(jié)能用電管理辦法》(國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委【2000】1256號(hào))。1《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令279號(hào))。1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號(hào))。1《建設(shè)部關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定的實(shí)施意見(jiàn)》(建科【2006】231號(hào))。1《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令293號(hào)）。1《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》(建質(zhì)【2007】1號(hào))。1《能源效率標(biāo)識(shí)管理辦法》（國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家質(zhì)檢總局2004年17號(hào)令）?！吨袊?guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號(hào)）?！秶?guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國(guó)家發(fā)改委[2005]65號(hào)令）?！毒G色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503782006?！锻L(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》GB502432002。《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB5017693。《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB5000342004。《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5002893?！毒G色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號(hào)）?！断臒岫涞貐^(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ1342001?！睹裼媒ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JGJ2695?！恫膳L(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》?！锻鈮ν獗毓こ碳夹g(shù)規(guī)程》JGJ1442004。1《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692。1《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB502422002。1《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》 DBJ016072001。1《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專(zhuān)篇》。1《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001520031《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362002。 能耗狀況和能耗指標(biāo)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和河北省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類(lèi)型和外部條件等具體情況選擇能源形式。本項(xiàng)目位于某縣老城區(qū)商業(yè)繁華區(qū)。該區(qū)域已具備完善的市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力及天然氣市政配套）基本具備。本項(xiàng)目主要是水、電力和燃料等能耗。 供水 t。用水量預(yù)測(cè)如表41所示。表41 用水量測(cè)算表序號(hào)用水項(xiàng)目單位規(guī)模用水定額時(shí)間（h）最高日用水（m179。/d）平均（m179。/h）最大（m179。/h）時(shí)變化系數(shù)1職工人數(shù)人1206012 2綠化用水㎡5006 3澆灑道路㎡80026 4公建用水㎡778528 5合計(jì) 6未預(yù)見(jiàn)用水%10 7總計(jì) 供電 本項(xiàng)目建筑消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。商業(yè) 7875㎡，20W/ ㎡，消防及景觀照明 12KW本項(xiàng)目總計(jì)算容量：。如表42所示。表42 年綜合能耗計(jì)算表序號(hào)能源種類(lèi)折標(biāo)煤系數(shù)年消耗量折標(biāo)煤（t）比例%1水（kgce /t） 2電（kgce/kWh） 節(jié)能措施和效果節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：⑴建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)。⑵結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間。⑶空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)。⑷送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料。⑸控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢(shì)。⑹加強(qiáng)節(jié)能管理。相關(guān)專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問(wèn)題，也是制約我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要因素之一，建筑能耗在我國(guó)總能耗中所占的比例是很大的，約為25%40%。因此，本項(xiàng)目能耗系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證商業(yè)同時(shí)，應(yīng)采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。⑴建筑及結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。①本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。②建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性。使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。③門(mén)窗。盡量減少門(mén)窗的面積：門(mén)窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門(mén)窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門(mén)窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門(mén)窗。通過(guò)改進(jìn)門(mén)窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門(mén)窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門(mén)窗將選用新型保溫節(jié)能門(mén)窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門(mén)窗）。④屋頂。初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。⑵電氣專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施①合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長(zhǎng)度，減少配電線路上的電能損耗②用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，,降低變壓器無(wú)功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。③用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%80%), 減少電能損耗和圍護(hù)工作量④合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。⑤用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器⑥體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)。⑦照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。⑧用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RTRT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用ADAD系列新信號(hào)燈取代原XDXDXD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。⑨設(shè)置合理的計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無(wú)功電表測(cè)量；母線電流測(cè)量；出線電流測(cè)量。⑶給水排水專(zhuān)業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱(chēng)系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長(zhǎng)度不長(zhǎng)采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。①給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長(zhǎng)的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國(guó)家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。②綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。③衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)部門(mén)檢測(cè)合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間