【導(dǎo)讀】-- -- 袆肀膀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆艿薃袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖蒆蚇袂肀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈莀蕿罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螇?mèng)缕P蒞袀肄膃莄蕿袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆艿薃袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖蒆蚇袂肀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈莀蕿罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螇?mèng)缕P蒞袀肄膃莄蕿袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆艿薃袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚇蝕襖蒆蚇袂肀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芀衿膆莈莀蕿罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螇?mèng)缕P蒞袀肄膃莄蕿袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀

　　

【正文】 、日常休閑購(gòu)物為一體中高檔消費(fèi)場(chǎng)所。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。商務(wù)型、外籍人士消 費(fèi)潛力將不容忽視。這類消費(fèi)人群也將帶動(dòng)并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程 作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的 “ 副都市中心 ” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤(rùn)等生活超市；中福百貨零售以及個(gè)別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2021年底，望京商業(yè)供應(yīng) 約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場(chǎng)缺口。 2021 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)面市。宜家家居望京新店將于今年 4月份開業(yè)；望京購(gòu)物中心、望京國(guó)際商業(yè)中心、以及旺角廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5月份左右集中開業(yè)；方恒國(guó)際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2021 年至 2021 年間推向市場(chǎng)。另外，寶星國(guó)際、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京等項(xiàng)目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計(jì) 2021 年前后推出。屆時(shí)，望京 新興 商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 分分 析析 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) 分布 望京現(xiàn)有商業(yè)面積約 30 多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個(gè)區(qū)域： ? 廣順大街沿線 ： 由望京花園、星源國(guó)際、夏都盈座等沿街項(xiàng)目的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，出租率達(dá)到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場(chǎng)及其周邊店鋪組成。該路段平均日客流量可達(dá) 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬； 據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京 客隆超市平均日流水額為 24 萬，年?duì)I業(yè)額 9000 萬元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費(fèi)氛圍。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進(jìn)入調(diào)整和升級(jí)階段。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn) 在 望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場(chǎng)、銀行分支、家政服務(wù)所、健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務(wù)隨處可見，但是與望京現(xiàn) 有十幾 萬人口的龐大社區(qū) 相比 ，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 并不盡如人意 。 ? 缺乏大型集中式購(gòu)物中心 就整個(gè)望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號(hào)折扣廣場(chǎng) 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當(dāng)有限。 ? 中等超市規(guī)模有限 中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠(yuǎn)沒有達(dá)到令望京居民滿意的程度。望京新城中的華潤(rùn)超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。 ? 便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足 小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒有 成型 ，小型、微型的商業(yè)點(diǎn) 未達(dá)到 飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬 菜、水果、糧食、肉類等等物價(jià)都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。 ? 餐飲及休閑娛樂市場(chǎng)未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種服務(wù)業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì) 不足。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu) 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務(wù)類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)時(shí)間： 2021年底 ） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá) 8元，有的達(dá) 12 元 /平方米 /天。 望京區(qū)域原有普通住宅底商售價(jià)在 1300015000 元 /平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價(jià)可達(dá) 1600018000 元 /平方米。隨著后期經(jīng)營(yíng)，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 從投資回報(bào)來看：現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在 9%以上，個(gè)別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報(bào)率 8%12%。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營(yíng)，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對(duì)較小，且銷售價(jià)格普遍低于 萬，隨著入住人口對(duì)商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 未未 來來 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì) 隨著望京 B區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場(chǎng)、宜家家居等國(guó)際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北 部的新型大商圈。 區(qū)域未來商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場(chǎng)提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國(guó)際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國(guó)際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購(gòu)物中心、沃爾瑪項(xiàng)目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本項(xiàng)目 、博泰國(guó)際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。 東南部商業(yè)組團(tuán)體量最大，不僅包括 12 萬平方米的望京國(guó)際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬平方米的方恒國(guó)際中心及在建的嘉美風(fēng)尚中心均為集酒店、寫字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。 中部商業(yè)組團(tuán)主要由 萬平方米的望京購(gòu)物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項(xiàng)目組成。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個(gè)望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。 東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國(guó)際知名 零售商進(jìn)駐。一方面，國(guó)際知名商家的品牌號(hào)召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個(gè)北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，由于物業(yè) 全部為零售商購(gòu)地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營(yíng)要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4月份正式營(yíng)業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2021 年初開業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，未來該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。 此外，隨著第四 使館區(qū)的入駐，以及寶星國(guó)際、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京等項(xiàng)目商業(yè)部分的建成，在 2021 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團(tuán)。 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 所處位置 商業(yè)規(guī)模（㎡） 物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價(jià)格 備注 麗景新貴（ 家樂福 ） 廣順北大街（麗景新貴商業(yè)） 4萬左右 獨(dú) 立 商業(yè) 待定 規(guī)劃中，進(jìn)駐時(shí)間不確定 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫用） 廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 地上局部 8層，地下 3層， B1F7為營(yíng)業(yè)用房 待定 沃爾瑪約占 2萬㎡左右，預(yù)計(jì) 07年 4月開 業(yè)。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè) 3萬左右 獨(dú) 立 商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購(gòu)物） 4萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營(yíng)橋東北角，百安居?xùn)|側(cè) 4萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 —— 方恒國(guó)際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對(duì)面） 公建 25萬 獨(dú)立公建群 待定 —— 望京國(guó)際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨(dú) 立 商業(yè) 租金 元不等 預(yù)計(jì) 5月開業(yè) 旺角廣場(chǎng) 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租， 按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以 上，預(yù)計(jì) 5月開業(yè) 望京購(gòu)物廣場(chǎng)（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個(gè)車位，預(yù)計(jì)5月開業(yè) 博雅國(guó)際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號(hào) 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務(wù)配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè) 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國(guó)際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側(cè) 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港