【正文】 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居東側 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租， 按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以 上，預計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個車位，預計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側，廣澤路西側 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 。 此外，隨著第四 使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2021 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè) 全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結構完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設周期短，宜家即將于今年 4月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2021 年初開業(yè)經(jīng)營。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。 在此基礎上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目 、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。據(jù)預測，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北 部的新型大商圈。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結構最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應求的狀況，租金不斷走高。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應結構 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間： 2021年底 ） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8元，有的達 12 元 /平方米 /天。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當有限。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。屆時，望京 新興 商業(yè)供應將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。宜家家居望京新店將于今年 4月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2021 年至 2021 年間推向市場。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設施，截至 2021年底，望京商業(yè)供應 約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。這類消費人群也將帶動并引導區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。餐飲服務也有一定的國籍特色。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務辦公人群不斷增多，可提供的商 務餐飲服務較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。 商務辦公人群具有較高的學歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分， 對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進行消費。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務類項目的檔次也有較大差距。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設施的設計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費高峰時段與市區(qū)也有較大差異。 這些 消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應較高。 北京市 2021年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2021年北京市統(tǒng)計年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12021 15000 20210 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。 區(qū)域人口消費特性分析 區(qū)域消費能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投 資人的投資意 向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域 開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進駐，有紀錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國人組成的購房團進駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學歷約占企業(yè)總人數(shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高 精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。 外來人口數(shù)量 截止 2021 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達到 7萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種