【正文】 下面，通過對區(qū)域內娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商 業(yè)的定位提供相應的參考資料。 從經(jīng)營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經(jīng)營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經(jīng)營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5 層 100150 海棠花 利澤中二路 1 號 100150 故鄉(xiāng)山川 望京新城 423 樓 1 層 5070 全州館韓國料理 望京新城 423 樓 12層 50 瓦房 望京新城美食城 1 層 60 北昌豆腐 西園四區(qū) 420 樓 3 層 50 從對周邊餐飲商戶調研得知，目前，在本區(qū)域經(jīng)營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內餐飲消費存在一定的市場發(fā)展空間。 ? 項目周邊餐飲業(yè)發(fā)展狀況 從對區(qū)域調研情況，區(qū)域內已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。本項目位于望京 北部新城區(qū)域 ， 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本項目在后期的餐飲 、娛樂商戶的引入提供相應數(shù)據(jù)支持。目前，只有南湖北路與 湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。這 樣，可以有利于本項目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風險抗性。 目前，本案研究區(qū)域內規(guī)劃用地主要有上京 CA 公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。 從房屋的銷售均價中我們可以看出，現(xiàn)有住宅的均價普遍維持在6000 元 /㎡左右的范圍之內（其中包括較多舊有住宅），并且有逐步上揚的趨勢。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。為本案后期的市場定位提供相應的數(shù)據(jù)支持。而利澤西路南側與南湖北路相連接，目前，南湖北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費 人群至本項目，對本案經(jīng)營較為有利。 ? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設有交通隔離帶。他們對本案的后期運營影響較大，其主要體現(xiàn)在于： ? 廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達狀況，有利于周邊區(qū)域的消費者到達本項目。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。 ? 南側和東側的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪 和經(jīng)營較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費人群，所以將南側和東側規(guī)劃范圍劃分于此。 劃分依據(jù) ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側劃至五環(huán)路。由于本項目所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北 街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰望京的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢明顯。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供應量將在 70 萬平方米以上。 按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體 量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級換代、甚至退出市場。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌 、東湖灣 等項目，這類商業(yè)特點如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃 方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48 萬不等； ? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時間多集中在 2021 年前后。 另一類是區(qū)域內新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預計 4月開業(yè) 側 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物 ） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居東側 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B 區(qū)610 12 萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金元不等 預計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 萬 5 層商業(yè)，單層 4300 ㎡ 分租，按樓層不同 3 元20 元不等 F1F3 規(guī)劃為836 ㎡左右小面積鋪位，B F4 單鋪1000㎡以上，預計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián) ） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 萬 獨立商業(yè)樓，B1F4 層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已800 個車位，預計 5月開業(yè) 下調 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000 左右 2 層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側，廣澤路西側 6000 左右 2層底商街鋪 整售首層 萬；二層 萬 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側 約 萬 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 望京西路與阜通西大街交界東南側 3000 左右 底商 售價 萬 —— 博泰國際 廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商 B1F3 售價分別為：13000元 /㎡ ； 22021 元 /㎡ ； 17000元 /㎡ ； 15000元 /㎡ 華鼎世家 阜通西大街，沃爾瑪東北側 3000 左右 底商，首層 整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營 季景沁園 湖光中街西延長線南側 萬 2層底商裙樓 待定 07 年 9 月交用并投入經(jīng)營 北京香 望京西路，季 萬 街城、商業(yè)街 20210 頌 景沁園西南側 以上（初定） 寶星國際 望京西園東側，宏泰東街 萬 獨立 商業(yè) 待定 EMart 易買得購物中心入駐 融科橄欖城 宏泰東街 一期4000，二期 4 萬 底商裙樓及獨立商業(yè)樓 待定 —— 國風北京 宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地 7 萬公建，約 萬商業(yè) 獨立商業(yè) 待定 —— 嘉美風尚 廣順南大街南端，京順路西八間房路口 約 萬 寫字樓酒店底商裙樓 整售報價 萬元 /㎡左右 租售狀況待定，預計 2021年開業(yè) 東湖灣 來廣營利澤西園 約 7 萬左右 待定 待定 —— 上京新航線 東湖路 3000 底商，另 4棟獨立商業(yè)樓 底商、獨立商業(yè) 待定 預計 2021 年底交付使用 澳洲康都 望京外環(huán)路 1萬左右 底商、獨立商業(yè) 售 萬元 /㎡ ，租獨棟綜合樓整售，底商散售 元左右 上表所列項目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。 此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2021年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至 周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結構完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設周期短，宜家即將于今年 4月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2021年初開業(yè)經(jīng)營。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。 在此基礎上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。據(jù)預測，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結構最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投 資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應量相對較小，且銷售價格普遍低于 ，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應求的狀況，租金不斷走高。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應結構 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間： 2021 年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8 元，有的達 12 元 /平方米 /天。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務業(yè) 分布分散、品質 參差不齊、數(shù)量相對 不足。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望 京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但其檔次不高、 輻射范圍相當有限。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調整和升級階段。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。屆時，望京 新興 商業(yè)供應將不低于 70萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。宜家家居望京新店將于今年 4月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2021年至 2021 年間推向市場。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設施，截至 2021 年底，望京商業(yè)供應約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。這類消費人群也將帶動并引導區(qū)域內更多的高收入人群前來消費。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。餐飲服務也有一定的國籍特色。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內商務辦公人群不斷增多，可提供的商務餐飲服務較少，不能滿足 區(qū)域內對餐飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內的消費人群 外流。 商務辦公人群具有較高的學歷水平，普遍文化素質較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、